加载中…铁总的2.7万亿该怎么还？收钱+放权！
(2013-06-02 09:11:35)
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铁路总公司债务新城宜居模块化城市房产 |
分类： 政府建议 |
铁道部取消了，铁路总公司很幸福的，继承了铁道部的巨额资产，2012年，铁道部实现了9752亿元营业收入，2013年，铁路总公司的年营业额必然超过1万亿人民币。当然，铁路总公司必须同时继承铁道部的2.7万亿负债。欠债是一定要还的，该怎么还？我有个共赢、环保的建议，人微言轻，只是抛砖引玉，希望大家指教。
为了加快中国的高铁建设，消除不合理的高房价泡沫，提高中国的城市生活品质，实现美好的“中国梦”，我建议在全国规划150个高铁新城，每个新城规划基本居民20万户，给每个中国人一次重建美好家园的机会，让有识之士，不必举家移民国外。
按照发改委的文件，这150个高铁新城，将由若干个城市群组成。每个新城的用地面积建议为400平方公里，即20x20公里的方块，并应遵守以下新城用地法规：规划建设用地及道路交通用地之和不得超过50平方公里；农地加林地总面积不得超过200平方公里；河湖等水域与自然保护区面积不得少于150平方公里。
每个新城的市区建设用地，建议东西宽7000米，南北长4600米，占地32.2平方公里，由81x81个“东西宽79米，南北长46米的标准用地模块”和“城市道路网格”组成，最多可以容纳6561栋不同用途的建筑。
每个新城的这20万户居民，按照每栋建筑容纳100户计算，只需要2000个建筑用地模块。其余的更多建筑用地模块，则用来建设各种各样的城市配套建筑。每个新城的6561块标准用地，建议最多容纳5000栋住宅楼，也就是50万户居民，其余的标准用地模块，除各种配套建筑用地之外，还建议保留一部分公园及绿化模块。
这种模块化城市的“城市道路网格”，由十纵十横的主路，以及每个子模块内部八纵八横的社区路，共同组成。每条东西向的主路，宽度为22米，每条南北向的主路，宽度为16米；每条东西向的社区路，宽度为9米，每条南北向的社区路，宽度为6米；并且无论城市主路还是社区路，都“不再有井盖”这种恐怖的交通设施。可以通行专用车辆的地下市政管网，不仅不再有“打开井盖”或者“马路开槽”之类的扰民、堵路维护需求，在暴雨、大雪降临时，可以通过“立式排污口”解决雨污水的疏导问题。
在模块化城市的“城市道路网格”基础上，信用交通模式，可以让所有居住在模块化新城中的居民，享受到下楼就有公交站，等候80秒即能上车，免费乘坐电力公交可快速到达市内任意楼宇，这样空前便利的交通服务。当然，家家买车出行，也有了足够的道路和规则支持，比起如今的北上广深，模块化城市，更宜居，更有前途。
每个模块化城市，除了32.2平方公里的生活区，还有大约200平方公里的“农林区”，每个模块化城市的农林区，规划不超过5000个，每个60亩的家庭农（林）场，并且每个家庭农（林）场，都必须有明确的规划用途。比如：
家庭麦（稻）田，承包者在确系按要求种植麦（稻）的前提下，每年可以得到15万元补贴，但需要种植并缴纳6万斤白面或大米（每斤2.5元），收成不足可以去买。
家庭渔（牧）场，承包者在确系按要求饲牧的前提下，每年可以得到补贴，并需要缴纳补贴价要求的鱼或禽畜，具体补贴价格、应缴实物，应通过公开竞标确定。
其他如家庭林场、果园、菜园、棉田等，确系农林用途的，在每个家庭农场占地4万平米（60亩）的前提下，均应通过公开竞标确定承包人、年补贴及应缴实物。
这5000个家庭农林场，可以为模块化城市带来清新的空气、洁净的饮水、丰富的食物，让每个模块化城市实现自给自足，并有一定的外销能力。
在每个新城，还要保留宽度40米，长度不超过50公里，总面积不超过2平方公里的高铁铁路占地，以及一个建设用地面积11.2万平米的6站台高铁站（可同时经停最多12辆长度500米以内的列车）。以及用地面积相当的高速公路及国道交通用地。
除了生活区、农林区、交通用地之外，模块化城市还可以有少量的工业或保留用地，原则上，非污染性的工业、仓储用地，是可以在主城区的6561个标准用地模块中，予以满足的。但如果有开采矿物的需求，或者文物保护、景区开发等合理需求，也可以利用50平方公里可建设用地的剩余指标予以满足。但必须满足保留150平方公里以上的自然保护区或水域面积的规划要求，因为地球不仅属于人类，人类必须遗泽子孙。
在简要描述了每座模块化新城的基本规划要求之后，我们来初步计算一下，150个这样的新城，最少可以容纳3000万户新城居民，最多甚至可以容纳7500万户新城居民。总占地面积仅为6万平方公里，而且，基于“为铁总还贷款”而设立的这些新城，每个都通高铁，并且市民可以享受“高铁票半价”的出行优惠。而这一切，只需要入住新城的3000万户居民，每户拿出30万元来买地、建高铁、修市政。
每100对希望居住在新城，并得到新城共有自治权的夫妻，在每户缴纳30万元新城资源费之后，即可在政府规划的新城范围内，领取一块85米x55米的，限高36米的住宅楼建设用地，并有权共同选出本楼楼长，楼长任期2年，必须为本楼居民，且有超过半数家庭书面签字，即可随时罢免，楼长到期或被罢免后，应由全楼居民公开重选。
（每80对自愿每户缴纳40万元新城资源费的夫妻，也可领到相同的土地）
（每60对自愿每户缴纳60万元新城资源费的夫妻，也可领到相同的土地）
也就是说，新城的模块化住宅楼用地，不仅欢迎希望每户得到90平米板楼3居的工薪族，也欢迎希望每户得到113平米板楼4居的白领，以及希望每户得到150平米豪华公寓的高级白领家庭入住。当然，住更大的房子，要交更多的钱。
在这里，先说一下每栋楼交来的3000万，或者3200万，或者3600万地价款，该怎么分配的问题。每个新城的20万户居民，在每户至少缴纳30万地价款的前提下，会给政府带来超过600亿的收入。其中，给政府的，购买400平方公里土地的地价款是400亿；给铁路总公司的高铁建设费，是每个新城120亿，150个新城的1.8万亿，为铁路总公司还2/3贷款，并作为新城居民取得“股东半价优惠”的“折扣卡消费”。而其余的80亿元，则是每个新城用于“城市道路网格建设”以及“市政配套增容”的建设资金。
对于每个新城来说，无论在哪里，只要能纳入中国便捷的高铁网络，让市民享受高铁票半价的优惠，加上新城的宜居元素，就不必担心没有人愿意去入住，更不用担心没有一流企业来赚钱。在新城里，每栋楼的居民，都拥有了合法选举、罢免楼长的权利，并可以因此延伸而拥有，每个住宅区的楼长们，都拥有了合法选举、罢免住宅区人民代表的权利，从而使新城居民，共同拥有了对于新城行政机构的话语权。
当然，仅仅付了地价款、高铁2/3债务股本、城市道路网格建设投资，是肯定无法入住的，因为连盖楼的钱，还没有着落。其实也很简单，600亿都付了，还怕没有盖楼的钱么？新城的2000个基准住宅用地，最低地价款是3000万元每块，但也有交3200万，和3600万，住大房子的。假定其中有300个模块，每个多交了200万，200个模块，每个多交了600万，就已经有了18亿“新城政府基金”，新城政府可以用这笔钱启动住宅楼的用地建设，并用在建工程、甚至建成的楼房来抵押，为交钱入住的家庭，办理购房按揭贷款。按照每栋楼成本3000万元计算，住90平米房子的夫妻，只要再贷款30万元，就可以了，住113平米房子的夫妻，只要再贷款37.5万就可以了，住150平米房子的夫妻，只要再贷款50万就可以了。也就是说：
新城的
90平米板楼三居，只要首付30万，贷款30万；
新城的113平米板楼三居，只要首付40万，贷款37.5万；
新城的150平米板楼三居，只要首付60万，贷款50万；
在用地充足的新城，有数以千计的投资机会，无论是您想投资教育、医疗、娱乐、商业、旅游、农林或者其他任何项目，都可以由新城的楼长们（2000个楼长），共同选举产生新城人民代表大会，并由新城人大委托专业机构定价、招标，确定投资机构。
入住20万到50万户居民的每一个新城，都是一个真正的富矿，这里不用拼爹，更不需要什么绿卡，只要投资30万元，就能给全家一个机会，难道有谁会不愿意来么？
对于政府来说，新城的每栋住宅楼，都是地上11层，2到10层是住宅，1层做底商的规划要求，而且，政府可以立法，新城所有的住宅楼底商，都要拿出一半，作为上级政府的固定资产，而其余的一半，则作为新城政府的固定资产。这样的规则，意味着除了每亩80万，400平方公里400亿的地价款，上级政府，还可以从每个新城得到至少90万平米的首层底商做固定资产，按照每平米价值2万元保守估算，每个新城又给政府交了180亿地价款，150个新城，又给政府交了2.7万亿地价款。
而对于除住宅用地模块之外的各个模块，每个模块的建成房产中，建议拿出两成，一成归上级政府，一成归新城政府。这又是一笔非常可观的资产性收入。
回到主题，对于铁路总公司来说，2.7万亿，已经通过新城用地，直接还清了1.8万亿，而剩余的9000亿债务，按照150个新城，每个新城的高铁站价值60亿，正好一次性还清了。至于每个高铁站的11.2万平米车站用地，以及建成的高铁站，是不是值60亿这种问题，我相信铁路总公司的专业人员，是不会缺少这点自信的。
中国不该只有北上广深，中国不该没有宜居城市，城市居民不该没有选举和罢免楼长的权利，希望每个不能靠拼爹而幸福的中国人，支持并思考我的建议。
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