加载中…模块化城市的六种户型及定价
(2013-03-06 20:10:20)
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模块化模块化城市信用交通土地交易宜居 |
分类： 政府建议 |
#新国五条#导致二手房买家要替卖家承担溢价部分两成的所得税，新建商品房必然会有更好的销路。而北京2月28日卖地成交107亿，再次证明了把土地卖给开发商有多愚蠢。无论是储备土地导致的贷款利息，还是整理土地导致的拆迁成本和配套成本，都是每年数以百亿计的。光是2月28日成交的这1.47平方公里地皮，就有66.6亿的拆迁和市政成本，加上贷款利息，管理成本，和配套地铁的成本，政府卖地给开发商，不仅不赚钱，反而要亏很多钱！
如上图，除去建学校、停车场的模块之外，有六种建议布局，如果您的住房需求是这六种之一，就可以直接把地价款首付交给政府，等着政府提供土地，并和其余一起交钱的邻居们，等着交房入住即可。如果您的住房需求不在这六种模块之中，您也可以寻找有共同居住需求的邻居，然后一起向政府申请购买住宅用地。
C户型，1梯2户的3居楼，可以提供100套建筑面积90平米的3居室，每套建议地价款68万元，建议税款7.6万元，建议建房款29.7万元，建议服务费9.9万元，建议总价115.2万元。对于家庭月收入上万元的白领来说，南北通透，明厨明卫，1梯2户的高品质住宅，只要首付46万，月供5200元20年，就能拥有一套以今天的眼光看来堪称奢华的花园洋房，无疑可以满足很多家庭“住大房子”的梦想。
D户型，1梯2户的5居楼，可以提供60套建筑面积138平米的5居室豪宅，每套建议地价款113.3万元，建议税款14.2万元，建议建房款45.5万元，建议服务费15.2万元，建议总价188.2万元。对于家庭年收入超过20万元的高级白领家庭来说，这样一套真正的豪宅，足以满足家庭所需，首付五成95万，月供7000元20年，与59户成功人士做邻居，真的配得起“成功人士”这四个字了。
我给政府的建议，是把城市用地模块化，每个模块自行负担交通、市政管网等配套及宗地内建筑的建设及维护成本。如下图，每个模块包括配套市政路的毛尺寸是东西88米，南北55米，实际可用净尺寸是东西82米，南北46米。在每块地的地价相同的前提下，想建什么房子，只看您的需求，初步定义了六种模版户型，以及对应的价格。
如上图，除去建学校、停车场的模块之外，有六种建议布局，如果您的住房需求是这六种之一，就可以直接把地价款首付交给政府，等着政府提供土地，并和其余一起交钱的邻居们，等着交房入住即可。如果您的住房需求不在这六种模块之中，您也可以寻找有共同居住需求的邻居，然后一起向政府申请购买住宅用地。
根据2月28日成交地价的两倍，也就是每亩936万元，每个土地模块售价6800万元计算，六种户型的基准价格及构成如下：
A户型，单身公租楼，提供1250套建筑面积25平米的公租房，每套建议地价款10.9万元，建议税款0.9万元，建议建房款7.8万元，建议服务费2.6万元，建议总价22.2万元。如果政府允许老百姓零首付，公积金贷款入住，那么，只要每个月交1400元月供，20年后，就可以拥有这样一套很舒适的住宅。即便是地价高达936万元每亩的北京，只要您租得起北京的房子，就不可能负担不起这样一套小小的蜗居。
B户型，2梯4户的2居楼，提供300套建筑面积75平米的2居室，每套建议地价款45.3万元，建议税款4.5万元，建议建房款23.4万元，建议服务费7.8万元，建议总价81.1万元。对于家庭月收入7500元以上的工薪族来说，9倍的房价收入比，2梯4户的板楼品质，只要首付25万，月供3600元20年，就能拥有一套三口之家住着很体面的房子，我觉得真的很幸福了。
备注：A、B两种户型，都要占用2块地皮模块，南侧的地皮建楼，北侧的地皮建停车场，因为地上26层的高楼，需要上百米的楼间距，而且，需要更多的停车位。
C户型，1梯2户的3居楼，可以提供100套建筑面积90平米的3居室，每套建议地价款68万元，建议税款7.6万元，建议建房款29.7万元，建议服务费9.9万元，建议总价115.2万元。对于家庭月收入上万元的白领来说，南北通透，明厨明卫，1梯2户的高品质住宅，只要首付46万，月供5200元20年，就能拥有一套以今天的眼光看来堪称奢华的花园洋房，无疑可以满足很多家庭“住大房子”的梦想。
D户型，1梯2户的5居楼，可以提供60套建筑面积138平米的5居室豪宅，每套建议地价款113.3万元，建议税款14.2万元，建议建房款45.5万元，建议服务费15.2万元，建议总价188.2万元。对于家庭年收入超过20万元的高级白领家庭来说，这样一套真正的豪宅，足以满足家庭所需，首付五成95万，月供7000元20年，与59户成功人士做邻居，真的配得起“成功人士”这四个字了。备注：ABCD四类户型，都是楼房，所以，地上1层，都是底商，只有2层以上才是住宅，而且，我们的建议，是把底商产权的一半，作为给政府的可持续土地收益，前提是，业主共有的另一半底商，租金免税。或者也可以理解成，业主共有底商的租赁税税率是50%，无论怎么说，结果都是政府有了可持续收入，业主们可以不用再为各种杂费发愁。要知道，停车费、暖气费、空调费、水费、电费、燃气费、上网费、电视费、卫生费、保安费、物业费等等，各种杂费，不仅金额庞大，而且收起来成本很高，一旦有一些业主不按时交费，就会导致纠纷。而通过共有底商，租金每季度分红的形式，解决非独栋居民的后顾之忧，是非常必要的。
E户型，每户独占东西宽13.6米，南北长23米，面积315平米的院落，根据房主的爱好，请专业公司建一栋有品质的2层别墅，每套建议地价款566.7万元，建议税款94.4万元，建议建房款72万元，建议服务费24万元，建议总价757.1万元。对于千万富翁，企业高管，或者政府高官来说，住别墅，是一种身份的标志，虽然E户型是小独栋，但品质相比公寓楼，肯定是绝对优势，相信会非常有市场。
F户型，每户独占东西宽20.5米，南北长23米，面积472平米的院落，跟据房主的爱好，请专业公司建一栋有品质的3层别墅，每套建议地价款850万元，建议税款141.7万元，建议建房款96万元，建议服务费32万元，建议总价1119.7万元。这种针对亿万富翁的豪宅，已经达到了欧美同类豪宅的品质标准，虽然成本不菲，但绝对物有所值。
介绍过模块化城市用地的六种标准户型之后，首先来和大家说一说，如果按照这样卖地，北京市政府能赚多少钱的核心问题。以2月28日成交的1.47平方公里地皮为例，如果划分成303块模块用地，其中3块做公园，在每块售价6800万元的前提下，政府可以得到204亿地价款，比107亿多了近一倍，而且，政府不再需要为市政配套补贴几十亿，更不需要支付巨款拆迁，因为模块化城市用地，是可以通过现房置换的方法，降低拆迁成本的。而且，模块化城市用地的卖地款，是在政府提供七通一平土地之前的120个工作日就付清的，政府还能再省几十亿贷款利息。保守估算，可以让政府的土地净收益达到原来的四倍。对于任意一个区县来说，每年卖出80个模块的地皮，赠送一块配套用地，只需要东西800米，南北500米的土地，就能净赚54.4亿地价款，真的很划算。
很多人担心开发商的利益会被减少，其实，恰恰相反，按照前面提到的服务费标准，每建一栋1250户的公租楼，开发商可以得到3250万元的服务费；每建一栋300户的2居楼，开发商可以得到2340万元的服务费；每建一栋100户的3居楼，开发商可以得到990万元的服务费；每建一栋60户的5居楼，开发商可以得到911万元的服务费。
就算是开发商当众的巨无霸，万科，也不会拒绝销售额8%到11.7%比例的服务费吧？要知道，这可和开发商买地建房不同，是开发商一分钱成本都不出，直接赚利润啊。
A：投资5亿，赚3亿；B：一分钱不投，赚1亿，哪个模式更好呢？
这种模式的合理之处，更在于根除了以往卖给穷人的地皮，单价居然比卖给富人的地皮贵的弊端。六种标准户型的每平米单价和占地面积，依次为：
A户型： 8875元每平米；户均占地面积
7.7平米；
B户型：10809元每平米；户均占地面积
32.3平米；
C户型：12795元每平米；户均占地面积
48.4平米；
D户型：13639元每平米；户均占地面积
80.7平米；
E户型：31546元每平米；户均占地面积403.3平米；
F户型：34990元每平米；户均占地面积605.0平米；
大家可以清楚的看到，因为户均占地面积不同，所以房子越大，单价越高，这才是合理的，有利于鼓励节能省地的土地制度。而现在的房价，高不高且不说，越小的房子，居然单价越高，绝对是不合理的，必然导致土地资源的严重浪费。
对于关注交通安全和畅通的读者来说，我希望你们留意到模版图片中的单向行驶标志。在模块化城市的市区，所有的道路，都是仅限单向行驶的，而且，所有的路口，都禁止左转。每条东西向的道路，都有3条行车道，其中一条是公交专用道；每条南北向的道路，则有2条行车道，结合合理的限速，可以保证户户有地方停车，条条道路都畅通。而对于行人来说，免费乘坐的公交车，守时守信的公交网络，能确保行人可以得到“步行300米内有公交站、等候90秒内能上车、换乘步行距离最多80米、有效出行速度高于30公里每小时”，即：信用交通。从此不再需要过度依赖非机动交通工具了。
我知道，让大家勇敢的面对数字并不容易，但我还是要提醒大家，如果全北京的800万户家庭，都居住90平米，1梯2户的板楼3居，只需要8万个模块用地，也就是1000块500米x800米的小社区，只需要400平方公里的地皮，就能给政府上缴5.44万亿的地价款。那么，如果不采纳我的建议，我真的很想知道，大家知道不知道，政府卖地每年要亏几百亿？就算您不知道政府的事，那您知道不知道，如果您想在北京拥有一套90平米的板楼3居，1梯2户，南北通透，有私家车库，产权清晰的住宅，要花几百万呢？
无论我们不喜欢高房价，都应该想办法住上更好的房子，希望模块化城市的建议，能够得到更多官员和百姓的支持，让更多的老百姓住得上属于自己的好房子。如果您支持我的建议，认可上面六种模块化住宅的概念，哪怕您其实希望在这六种模块基础上，独立设计您所居住的住宅模块，也希望您能帮我推广、完善我的这个建议，相信有一天，政府一定会采纳我的建议，因为唯有如此，政府卖地，才能扭亏为盈，住有所居，才能梦想成真。
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