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北京市保障房供地优化建议
(2013-03-14 08:05:17)
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保障房土地交易宜居公租房房产 |
分类： 政府建议 |
昨天，北京市政府宣布，2013年将新增750公顷，也就是7.5平方公里，750万平米的保障房用地，以响应新国五条中，增加供应的中央精神，并且，各区县上半年要完成保障房用地供应任务的七成，否则暂缓开发用地招拍挂。
而在新闻里，北京市供应的保障房用地，只计划提供16万套保障房。750万平米地皮，平均容积率2.5的话，建16万套房子，每套平均面积117平米，这还是保障房用地么？
对于有老人孩子需要同住的工薪族来说，这样一套55平米房子，也足够住了啊。
对于普通的夹心层来说，这样2梯4户的板楼75平米2居，真的不能还嫌小了吧?
对于保障房来说，10层花园洋房，每户90平米，南北通透3居，应该极限了吧？
对于连上面那种90平米3居，10层电梯板楼花园洋房的品质，都不满足的家庭。难道有人觉得，保障房用地，是该优先解决他们住豪宅，享园林的奢侈需求的吗？
以55平米公租房为例，同样每平米成本价6000元，33万，月租2750元，想租房结婚的小2口，如果有这样一套可以放心租住的房子，再根据收入情况领一点补贴，哪怕政府只补贴30%，实缴月租1925元，两口子只要加起来有6000元月收入，已经没压力了吧？
我们先来看看去年北京保障房用地供应的情况，2012年，北京市宣布，计划供应保障房用地850万平米，实际执行情况为：公租房用地实际完成了166公顷，完成计划的104%，经济适用房用地156公顷，完成计划的111%，限价房78公顷，完成计划的78%，定向安置房450公顷，100%完成850公顷的供地计划。
再来算算这些保障房用地应该安居多少户居民，如下表。
而在新闻里，北京市供应的保障房用地，只计划提供16万套保障房。750万平米地皮，平均容积率2.5的话，建16万套房子，每套平均面积117平米，这还是保障房用地么？我不想谈什么问题，只希望提一点建议，同样是供应这么多地皮，2012年供应的保障房用地，到底该优先安居50万户最需要保障房的人，还是该优先安居连90平米板楼3居都嫌小的改善型，甚至奢侈型家庭的住房需求？2013年呢？
对于真正需要公租房的家庭来说，这样一套25平米房子，真的已经很不错了。
对于有老人孩子需要同住的工薪族来说，这样一套55平米房子，也足够住了啊。对于普通的夹心层来说，这样2梯4户的板楼75平米2居，真的不能还嫌小了吧?对于保障房来说，10层花园洋房，每户90平米，南北通透3居，应该极限了吧？对于连上面那种90平米3居，10层电梯板楼花园洋房的品质，都不满足的家庭。难道有人觉得，保障房用地，是该优先解决他们住豪宅，享园林的奢侈需求的吗？所以，我给北京市保障房用地供应的优化建议，只有3条：
⒈
对于2013年计划供应的750万平米保障房用地，建议设置，容积率不得低于2.4，平均建筑面积不得超过72平米的规划要求。也就是说，不仅北京市供应的这750万平米地皮，至少应该供应25万套保障房。而且，具体到各个区县，也必须遵守容积率和平均面积的原则。
⒉
保障房用地，应该独立招拍挂，不能恶意哄抬开发保障房的门槛，导致大企业垄断保障房开发，垄断的恶果，大家都知道。建议政府直接定向销售保障房建设机会。
以25平米公租房为例，按照楼面地价每平米2000元，综合建房及装修成本每平米3000元，开发商利润每平米1000元计算，每套不应超过15万元。按照年租金收益率10%，月租不应超过1250元。如果政府把投资公租房的门槛对普通老百姓放开，有谁不愿意投资15万帮政府建公租房，每年享受15000元租金分红呢？难道有人会担心，这样一套公租房，月租1250元，会租不出去么？何况，租公租房，政府还有补贴。而对政府来说，每栋这样的公租楼，意味着1250户的消费能力。政府把公租房的建设机会卖给老百姓，取得楼下的底商，2000平米，能给政府带来多少管理收入？每天9000元，每个月27万元，每年324万元，真的毫无压力。
以55平米公租房为例，同样每平米成本价6000元，33万，月租2750元，想租房结婚的小2口，如果有这样一套可以放心租住的房子，再根据收入情况领一点补贴，哪怕政府只补贴30%，实缴月租1925元，两口子只要加起来有6000元月收入，已经没压力了吧？都知道保障房供应有猫腻，起码是存在比较严重的腐败现象。那么，是不是在政策制定的时候，可以采纳一点真正想帮政府和百姓解决问题的建议呢？
⒊
我的第三条建议，就是把每栋保障房居民楼的首层都做成底商，底商的产权和出租收益，一半归政府，一半归投资方，既方便了住保障房的居民购物和就业、创业，也避免了之前保障房小区首层住户把房子出租给人开店的现象。而政府得到的那部分底商租金收入，应该拿出一部分，作为当地公务员的年终奖金，至于具体是拿出六成，七成，八成，还是九成，由各地政府自行决定。
希望大家支持我的这个建议。
对老百姓来说，支持这个建议，意味着有了好的投资渠道，咱也可以投资15万或者33万，拥有一套公租房的所有权和收益权了。
对开发商来说，保障房的开发，还是给你们来执行的，只是不再需要你们出钱了，但每开发1平米保障房，开发商净赚1000元利润，还不知足么？
对政府官员来说，虽然少了一点伸手捞钱的机会，但又不是只有保障房，还有商品房呢。而且，做点积德的事，真的会家有余庆，每年还有一笔不菲的保障房底商租金分红，这可是合理合法的奖金，拿着买什么表，都敢戴出来拍照片哦！
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