合作建房，从2004年10月2日，被中国新闻周刊和凤凰卫视推进公众视线至今，已经1949天，65个月了。1949，是个很值得记住的数字，所以，今天想和大家聊聊合作建房的话题。其实，合作建房很简单，就十个字“合作建房，一起当开发商！”但由于媒体的倾向性误导，我知道绝大多数人至今仍不知道合作建房到底是什么，管我们叫集资建房的比比皆是，以为合作建房是我当开发商的，恐怕更多。我也一把年纪了，理解，在利益面前，本来就没几个人会说实话，哪怕是对自己说实话。但是，自欺欺人，吃亏的，只能是自己，所以，我还是要和大家说说，合作建房，到底是怎么回事。

 

2003年12月1日：

我以蓝城木鱼的ID,在绿野网(www.lvye.org)的驿站版，发了一个帖子，用PPT画了一个36平米的小房子，希望驴友们一起聊聊是否可以合伙盖房，一起居住。随即得到了热烈的响应，于是，我有了合作建房的念头。

 

2004年4月8日：

经过一段时间的沉淀，通过大量朋友的帮助，以及不断的学习，我对房地产有了初步的了解，但还很不成熟，于是，书面向北京市建委房改办，提出了合作建房是否可行的申请。

 

2004年4月17日：

北京市建委房改办的王先生，以及土地储备中心的一位领导，在北京市建委召见了我，并耐心的和我进行了沟通。他们首先提出，如果我愿意接受集资建房的条件，也就是组织符合北京市经济适用房购买人群的成员（北京市户口，家庭年收入6万以内，名下无房），是可以直接参加或成立住宅合作社的，北京当时有若干家合作社，也是政府经济适用房建设的一种模式。但我当场否定了这个方式，因为集资建房，意味着我必须虚报收入（我的年收入不止6万，而且有房住），而且即便成功，也是经济适用房，我还不如干脆申请天通苑的经济适用房，我们小区不少邻居都申请了，比参加合作社便宜，而且位置也好。

 

王先生和土地储备中心的领导说，他们也想到我不会接受参加或成立住宅合作社，合作建设经济适用房的集资建房模式。所以，把土地储备中心的领导叫来，就是告诉我，政府支持老百姓合作成立房地产公司，依法购买土地，开发商品房，并会在除了资金的问题之外，给我们提供必要的政策咨询服务，帮助我们了解房地产开发所需要的相关手续和知识。随即，我咨询了一些开发流程中的问题，并在参观土地储备大厅后，初步选择了意向建房的土地。

 

2004年10月2日：

经过大量的学习和研究，在许多朋友的共同努力基础上，我们终于把我们合作建房的目标和模式确定下来，并通过媒体公布了。合作建房，是大家一起当开发商，有以下三个条件：

⒈ 每个参与者至少能拿出15万存款，并承受22.5万以上的按揭负担； 

⒉ 按照每份准60平米的基准，提供60、80、10、100、120平米五种选择；

⒊ 认同北四环东段（距离健翔桥至宵云桥主路一公里以内），500份以内的合作。

这些信息，大家在网上搜索，或者查阅2004年10月2日的中国新闻周刊，可以查证。

 

随后，通过大量媒体的连续报道，合作建房，逐渐走入了公众的视野，并得到了广泛的关注。但是，由于中国的新闻工作者素质良莠不齐，甚至有个别记者心怀鬼胎，也发生了一些不愉快的事情。比如，某报记者曾致电我的单位领导，要求单位开除我，以达到消灭合作建房的目的，当然，估计是在收了开发商的黑钱之后。还有，某记者造谣我被招安，只因为他其实不希望合作建房成功，而是只想炒作新闻，他不需要报道事实，而是想做导演。而更多的问题，则是很多记者把合作建房的捧杀，我们反对高房价，但并不反对开发商，反对暴利，但并不反对赚钱，渴望生活品质，物业自主权和配套收益权，但并不反对社会分工。由于媒体的力量太大，这些问题，我百口莫辩。而随着曝光率的提高，谣言也越来越多，真相离公众也就越来越远，我们是怎么合作的，规则如何，被杜撰得千奇百怪，我们的资金管理，议事制度，被以讹传讹得面目全非，做事的难度，也就越来越大。最可怕的，其实是两点：

 

⒈ 把合作建房当成全体买不起房者的希望。完全否定了我们要求至少有15万存款才有资格参加的门槛，于是，事情没法做了，原来被大家认为非常划算的事情，充斥了讨价还价的声音。我们本来要求必须认同三个基本条件才有资格参与，但媒体的宣传，导致了我们团队里有了太多根本不符合条件的人，没有足够存款的人来了，不认同地段的来了，不认同户型和成本的，也来了。就好像我本来只是想考60分，但经过媒体宣传，变成不考满分，就是丢人了。这个结果太可怕了。

 

⒉ 把政府在合理范围内的支持，变成了要政府给予合理之外的照顾，进而演化成对种种潜规则的担心，甚至开始讨论老百姓一起成立公司是否合法，公司依法买地是否合法，买地开发是否可以办房产证，等根本无需讨论的问题。转移了大家的关注点，本来合法性无须质疑的事情，被媒体一说，几乎什么都不是了，老百姓怎能不怕？

 

2005年1月18日：

经过大量的宣传，我们终于凑够了有意参加合作建房的参与者，并组建了工作团队，正式成立了合作建房的前期机构“北京合作建房联盟”。包括我在内的几百人，自愿每人提供100元运作费用，共同研究，并筹备成立合作建房的法人机构，探讨合作建房的相关机制和制度。

 

2005年3月18日：

220名合作建房人，通过自荐产生了29名出资人代表（显名股东），并由29名出资人代表，在中央电视台拍摄记录的前提下，投票选出了7名董事，3名监事，正式在北京市朝阳区申请注册成立合作建房的法人机构。

我们制定了以下议事规则：

⒈ 合作建房的最高权利机构为出资人大会；

⒉ 出资人大会委托出资人代表大会为常委议事机构；

⒊ 自愿出资500元，用于合作建房前期开销，并承诺不要求退还的合作者，即为出资人，其中前220名，为蓝城公司隐名股东；

⒋ 出资人代表的产生方式为，出资人通过自荐，书面提交申请，并当众自我介绍，即可成为出资人代表；

⒌ 出资人代表有义务负责10名以内出资人（组）的沟通、通知等事宜，有义务参加合作建房会议；

⒍ 出资人代表连续3次不能参加会议，且不能派本组出资人代替参会的，即为自行放弃代表权益；

⒎ 出资人代表选出的七名董事，除于凌罡外的六人，每人每年应轮流负责两个月的财务明细审核；

⒏ 合作建房法人机构（公司）的董事，共同按照公司法负责合作建房的运作事宜；

⒐ 全票通过了付费聘请金诚同达律师事务所为合作建房的法律顾问机构。

 

合作建房的定义，以及操作模式，从此一直公示在蓝城网的首页：

 

合作建房，是大家一起做开发商，共同出资，成立房地产公司。发起人提供项目方案（成本价住宅可行性研究），大家一起完善。认可项目方案的人一起合作，先验资。钱存到同一个银行，每人自己的存折里，有目标地块可以购买时，建立监管账户。每个人在自愿前提下，签署合同，参加合作。不认同项目，不愿签合同的，不要影响大家即可。如果没买到地，大家的钱，银行直接从共管账户全额归还。买到地以后，共同成立房地产开发公司。请专业金融机构管钱，专业机构建设，每月开会公示账目，大家共同审核。盖好以后，各自取得商品房产权，共有各种收益。非常安全、简单。

 

2005年4月4日：

北京市工商局朝阳分局，正式批准成立了"北京合作蓝城咨询服务有限公司"

 

2005年4月28日：

蓝城公司正式授权民生银行中关村支行、交通银行国安支行，启动合作建房验资程序。

随后，在五个工作日，超过五千万资金存入了以上银行，每个出资人的个人账户。

 

2005年5月8日：

蓝城公司和万通地产集团，在阜成门万通大厦，就委托购买、开发新中街一号地（东四十条桥东100米路南，今天的瑞士公寓项目）的初步方案，召开了联合大会，双方各有超过10名重要人员参与了本次会议。方案简要描述如下：

⒈ 合作建房人筹集400份资金，每份24万，总计9600万，委托万通洽购该宗地；
⒉ 授权价2.2亿（挂牌价1.9亿），购得后差价归万通，购不到银行直接退款；
⒊ 购得土地后，万通受委托注册公司，并有资质贷款1.44亿（自有资金40%）；
⒋ 付清地价款后，万通用剩余的2千万限期运作至项目开工（0.96+1.44亿-2.2亿）；
⒌ 项目开工后，银行为合作建房人按揭9600万，供万通定向使用，至竣工验收；
⒍ 该项目可建住宅2.4万平米，商铺5600平米，地下车位400个，广告权益若干；
⒎ 合作建房人总出资1.92亿，得到2.4万平米住宅，200个地下车位和部分广告权；
⒏ 相当于每份出资48万（其中50%可按揭），得到60平米住宅，0.5个地下车位；
⒐ 万通认可该项目总投资≤3亿，得到5600平米商铺，200个地下车位及运营权；
⒑ 按照5600平米商铺均价3万，每个地下车位做价15万估算，万通收入1.98亿；
⒒ 加上项目部分广告权益及公共区域的物业运营权，万通预计盈利≥8000万元；
⒓ 按照住宅市场价1.6万元估算，合作建房人的预期盈利≥2亿元，实际则更多；

这就是合作建房与万通的最优共赢模型，合作建房人出资金，收益率200%；
万通出资质、管理、贷款信用、品牌，不出钱，分到合作者收益的40%作为红包；

 

合作建房，就是建立在为了共同的利益，坦诚、互信的合作基础上的一种商业合作行为。合作建房人需要专业房地产公司的：贷款信用、品牌效益、专业服务。而且，我们一直倾向于全程聘请专业机构为我们服务，支付合理的费用，保证合作者共同监督和依照规则参与的权利。但是，媒体、以及一些别有用心的人，是怎么看我们和万通的合作的，他们是不是讲理，是支持合作建房，还是破坏合作建房，其实大家心里各自有数。

 

后来，东四十条项目（瑞士公寓）因为时间太仓促，以及媒体和一些人的破坏，以及方案本身存在一点瑕疵而没能启动。（如果把400份，每份60平米，调整成600份，每份40平米，就可以得到绝大多数合作者的支持，但当时时间太紧，没来得及想到这个办法）

 

2005年7月31日，在公众首次知道合作建房后不到10个月：

 

我们按照最初提出，并公示在中国新闻周刊上的方案，启动了芍药居项目，操作模式如下：

⒈ 合作建房人筹集6300万资金，420份，每份15万，成立公司，竞买土地；
⒉ 万通事先同意在我们购得土地后，按年息15%，借款5000万，用做地价款；
⒊ 按照总价1亿元购得土地后，我们还有1300万，委托万通进行项目管理；
⒋ 项目总投资1.7亿，正负零后，合作建房人按揭10710万元，每份25.5万；
⒌ 即合作建房人每出资40.5万，可得60平米住宅，平均成本价6750元每平米；
⒍ 项目共有的2300平米底商、210个地下车位、广告权益，每月按股分红；
⒎ 经与万通等专业机构评估，每个月保守收入35万，每股可分833元税前；
⒏ 每份投资15万元，可得20万元以上的评估收益，并委托中信信托来监督；
⒐ 万通的收益，被变态的压缩到1310万，而且是在借款5000万的前提下；
⒑ 冯总和万通为支持合作建房，做出了巨大的让步，但仍不被认同。

 

我可以很坦然的说，我已经尽我最大的努力，在我的能力范围内，实现了我的承诺，并且在我的能力范围内，团结了尽可能多的合作者。当然，有人会说，合作建房不成功，于凌罡的能力是根本原因。那好，请问，谁有这个能力，能比我做的更好？那些污蔑我的家伙，你们有那么善良，会为了公众的利益，象我这样不遗余力的付出么？会在明知这是千夫所指的公益事业，明知会被泼脏水，造谣言，无论成败，都没什么好处的前提下，向我这样为大家做事么？

 

事实上，从我开始做合作建房，就有各种谣言，有些是开发商请人造谣，但也有心理阴暗的人，对我疯狂的攻击。甚至就在这个博客的评论里，日复一日的讽刺、挖苦，制造谣言。当然，我无所谓，既然做这个事，就不怕这些事。但是，我们要想建设和谐社会，就要解决这些心理阴暗者的问题。

 

后来，我们在多年的努力中，不断尝试了各种方法，用各种方式，尝试了很多项目，比如众所周知的花园北路25号。凭良心说，为合作建房，我付出的最多，无怨无悔，不亏不欠。成功，需要大家的共同努力，这个道理，从一开始我们就强调，在这里，也还是要说。

 

有不少人自己骗自己，让于凌罡他们先搞，搞成了，我再去捡便宜，或者说好听点，等房子盖好了，再让于凌罡便宜卖给大家。可是，这纯粹是自欺欺人。知道您想要的是多少么？按照每套房子便宜30万(一套60平米房子，每平米便宜5000元）计算，如果我组织200个人一起合作成功，至少是大家要一起赚6000万。难道您以为，于凌罡通过努力赚到了6000万，会白白送给200个只是共同承担了500元前期费用，甚至有些还连这个承诺都不承认的陌生人？当然，您知道这不可能。那么，您又是否承认，只靠于凌罡一个人，大家都袖手旁观，有些人甚至等着落井下石，就能把合作建房做成，把几千万，甚至上亿的利润赚到手，是不可能的呢？

 

有很多人很无耻的问我：你的合作建房做成了么？我很无语，什么叫我的合作建房？一个人叫合作么？大家一起，才有合作建房，大家一起，才能做成合作建房。这是多么简单的事实。大家都在等什么？等着房价上涨，等着开发商一个一个的痛宰我们？

 

有人以为我不会成功，但同样是自欺欺人，为什么要自己骗自己呢？我和大家非亲非故，我是为理想，为社会努力。试问，组织200户老百姓，成功的买到土地，建起一栋住宅楼，能解决北京六百万户，全国十三亿人口的住房问题？您没事儿吧？

 

这些年来，我通过不间断的研究和实践，对北京的土地市场，房地产开发的认识，有了本质的飞跃。当然，大家可以无视我的进步，毕竟，也许您只想做梦要我便宜的卖一套房子给您，不能有风险，还得低声下气的求您，接受您的辱骂和嘲讽，唾面自干。可我想说，那您真是做梦了。让别人帮你，不是不可以，但不是这样的。

 

通过大量的研究，我通过两会代表和委员，向政府提交了关于建设两限房的提案，并得到了国土资源部的批复。提出了在商品房社区配建廉租房的建议，房价地价分离，公租房，等等很多解决房地产和住房问题的建议。通过这些努力，我相信，我已经帮助上万户老百姓，解决了住房问题，并且，通过公租房，还可以实现广大中国人的终极梦想“居者有其屋”，因为，公租房不会强迫承租人退租，除非您已经买了更好的房子，也就是说，有了足够的公租房，就意味着全体国人都可以“住有所居”。也许很多人觉得即便是我提出的，但采纳建议的是政府，和我没任何关系。但对我来说，并不想因此获得什么利益。我只求心安。我搞蓝城，做合作建房，是为了理想，不是为了名利。当然，我的努力，也给我带来了名利，虽然不多，但我相信，这正是上天的公平。人，只有通过努力，才能获得收获，只要付出努力，就会得到收获。我认为，这其实就是真正的和谐社会。

 

大家也都看到了，在我的博客里，这几年写了大量关于如何理财的文章，对我自己，对很多人，相信都有所启发。可持续发展，财产性收入，要投资并拥有商铺或经营性生产资料，等等，等等。

 

昨天我的文章，很多人相信也看到了。最近十年来，人均收入涨了两倍，财政收入涨了十倍，说明什么？很简单，二八定理。百分之八十的社会财富，被百分之二十的人，通过工资以外的方式赚走。如果您坚持做那百分之八十靠工资赚取社会财富的百分之二十的“傻瓜”，我必须设法说服您，您可以觉得我人微言轻，觉得我不专业，很外行，但我还是想说服“所有的工薪族”，不要再做工薪族了，要在工资以外，努力的赚取财产性收入，否则，您和您的全家，都将被社会淘汰。

 

在此，感谢那些关心我，关心合作建房的朋友们。我不会放弃，我还会努力尝试，组织大家合作建房。

 

但是，我们不会自己骗自己。不是每个人都有资格成为合作者，必须是有必要的合作资金，认可合作的目标和规则的，有完全民事行为能力的自然人，才能一起合作。对于那些期望过高，或只想要无风险的高收益的人，我们一定会拒绝。希望大家支持，并认同只有通过合作，才能构建和谐社会。

 

我们应该，也需要和有贷款资质、品牌效益、专业素质的开发企业合作，我们需要建设有共同目标，认同共担风险，共享收益，并真心参与合作的合作者。我们一定会成功的得到房地产开发商才能享受的高收益，因为，我们是合作建房，一起当开发商。