现代国家，政府对国民的义务，必须通过立法来实现，也只有通过立法，才能够促使政府履行其应尽的义务。比如，1949年建国后，长期存在的文盲和识字率问题，就是在1986年4月12日的六大四次会议上，正式通过了《中华人民共和国义务教育法》以后，通过九年制义务教育，才得到根本解决的。

 

当然，九年制义务教育，不等于只让老百姓接受九年教育，之后该上高中或中专，甚至读大学、研究生，也都是完全自愿，但那不是政府对全体公民的义务。公租房制度，也是一样，政府应该有义务为所有住不起房子的市民提供公租房，当然，前提是和义务教育一样，不等于读小学和初中就不再花钱，只是让读不起书的人也能有书读，让住不起房子的人们也能有房住。在享受公租房待遇的基础上，有能力住更大更好房子，当然也要鼓励，就好像鼓励人们在初中毕业基础上，继续接受教育一样。

 

《公租房保障法》的基本原则，就是让城市居民至少能住上公租房！

好比《义务教育法》的基本原则，就是让中国公民至少都能读完初中！

 

那么，为什么是九年制义务教育，为什么是公租房？道理很简单，7岁上学，16岁毕业，正好保证了不是童工。住有所居，而不是人人拥有自己的房产，也恰如其分的体现了“保障”，而不是“均富”。更关键的，是现有的房屋保障模式里，效率最高，效果最好的，也只有公租房。

 

廉租房、公租房、经济适用房、限价房、公寓、别墅……

小学、初中、高中、大学、硕士、博士 …… 恰好一一对应。

 

经过大量的数据分析和模型演算，我们初步提出的《公租房保障法》，计划按照以下模式，给买不起房的城市居民提供住房保障。

 

1，公租房的月租标准：

⑴ 公租房的基准月租为当地城镇职工上一年平均工资的2.5%，每年调整；

⑵ 承租人应付月租不应超过家庭月收入的25%，超出额由当地政府补贴；

⑶ 但承租人应交的房租，不得低于当地城镇职工上一年平均工资的1%；

⑷ 承租户欠付房租时，应按照公积金贷款利率，本息合计为家庭负债；

⑸ 政府每年可酌情核销困难家庭不超过负债额50%的负债，并公示名单；

⑹ 符合廉租房标准的市民，可以申请租住公租房，并享受额外的补贴；

⑺ 在公租房负债未还清前，承租人没有贷款、被选举、乘飞机旅行等权利。

 

2，公租房的申请、邀请与居住：

⑴ 公租房仅限在当地就业或有当地户籍的无房人员申请，不限户籍，不限收入；

⑵ 政府应公示公租房出租、排队、抽签规则，接受希望租住者的书面申请；

⑶ 公租房不得转租，不得留宿亲友（公租楼社区提供探亲旅社，价格优惠）；

⑷ 公租房社区配置拍照门禁，承租人每季度需住满75天，否则取消租住资格；

⑸ 承租人在本市购买商品住宅或两限房，且交房后3个月内，应搬出公租房；

⑹ 当公租房社区出租率不足95%时，政府有义务邀请外来人才承租，拉动经济。

※ 拍照门禁：每人次进出，都应拍照登记进出时间，并存档5年，安全便捷。

 

3，公租房的土地、建安成本、毛收益率和交付标准：

⑴ 公租房的交付标准，由代管银行和项目管理公司确定，需符合国家标准；

⑵ 每套公租房的建安招标成本，应为当地上一年度城镇职工平均工资的1.75倍；

⑶ 每套公租房的土地成本，应为当地上一年度城镇职工平均工资的2倍；

⑷ 即每套公租房的实际成本，应为当地上一年度城镇职工平均工资的3.75倍；

⑸ 公租房的基准月租，在出租率100%时，意味着8%的年毛收益率预期。

即：单套年租30%（月租2.5% x 12个月） ÷ 单套成本375% = 8% ！

 

4，公租房的资金来源与立项审批：

⑴ 公租房建设资金，由各地政府通过专项持有型国债销售的形式筹集；

⑵ 该国债的回报方式为每年分红，可转让，不可赎回，并委托银行代管；

⑶ 政府应根据公租房国债的发售情况，分期审批，及时提供公租房用地；

⑷ 各市每年审批的新增公租房用地，准建套数不建议超过常住人口的1%；

⑸ 每批公租房国债售完后18个月内，公租房社区应竣工验收，交付使用；

⑹ 公租房用地，由当地国土部门按统一的成本标准提供，多不退少不补；

⑺ 公租房建安，由代管银行委托专业项目管理公司负责，多不退少不补；

⑻ 公租房土地、建安成本与实际发生额的差价，由代管银行和政府平分。

 

5，公租房国债的分红标准，及银行代管： 

⑴ 公租房国债税后分红公式为(本金 x 6.4%年 x 平均工资涨幅 x 出租率)；

⑵ 公租房国债购买后不得退出（赎回），但可书面申请，在银行公开转让；

⑶ 公租房承租人应于每月1日前，将当月租金转入银行指定账户，逾期计息；

⑷ 银行每月应公示收到的租金，及应收租金，差额部分，由财政全额补贴；

⑸ 公租房租金的80%用于分红，5%是银行代管成本，15%是当地政府税费收入；

⑹ 公租房国债分红，可由当地政府和银行协商，采用月、季、年的方式均可；

⑺ 当公租房社区出租率不足95%时，银行应向政府申请，由政府邀请承租者。

 

例如，某市民2009年6月购买了1万元公租房国债，2011年1月，该公租房社区交付后，该市民每年可以得到1万元本金 x 6.4% x 当地城镇职工平均工资上涨系数 x 该社区公租房出租率的分红。城镇职工平均工资上涨系数等于当地上一年度城镇职工平均工资，除以认购公租房国债时的当地城镇职工平均工资。比如，该市民在沈阳，2009年沈阳的城镇职工平均工资上涨了7%，从29545元，涨到了31613元，他投资的公租房国债所在公租房社区出租率为90%，那么，他2010年的公租房分红应为，1万元 x 6.4% x 1.07 x 90% = 616.32元，而到了2011年，如果沈阳城镇职工平均工资又涨了7%，出租率还是90%，他的分红也就增加到了659元。随着当地城镇职工工资的逐渐增加，投资回报率也在不断增加。而当地政府，则可以得到公租房租金的20%的税收，当然，是在提供了租金补贴的前提下。

 

6，地方政府的公租房补贴与收入：

⑴ 对月收入不到去年平均工资48%的家庭，按平均工资的18%进行补贴；

⑵ 对月收入在去年平均工资48%到120%之间的家庭，补贴基准月租与应付月租差额；

⑶ 对拖欠租金的家庭，提供租金借款补贴，并照公积金贷款利率，记为家庭负债；

⑷ 以上三类公租房补贴，由各地财政自行解决，户均负担远低于其他保障房；

⑸ 政府可以得到公租房土地、建安规定成本与实际支出的一半，作为管理收入；

⑹ 政府可以得到公租房租金15%的管理收入，用于给公务员发奖金，奖励执政为民。

 

7，公租房社区建设，不仅用于解决城市人口的住房问题，也是我国促进人口城市化的一项重要政策，在当地公租房出租率不到95%时，当地政府可以邀请农村人口或其他城市需要的各种人才到本市就业或生活，并提供公租房供他们租住。最终通过公租房政策，加速我国的人口城市化进程，逐渐实现住有所居的目标，履行政府对全体公民的公租房义务。

 

8，附：几个城市的2009年公租房成本及租金标准，及公租房相关数据。

希望政府能够早日承认并履行对国民的住房保障义务，通过并推行《公租房保障法》！

9，我们设计并提供的公租房建议户型，独立厨卫，有更衣室，客卧分离。

每套净面宽4.6米，净进深5.5米， 套内使用面积25.3平米，建筑面积约35平米。

10，建议在中国民居中逐渐普及的步入式更衣室，便于家政服务，干净整洁。