上周日，《京华时报》邀请我去参加一个论坛，讨论关于锦绣香江在天津宝坻的项目，正好我一直对环渤海区域的养老置业和新城开发有点兴趣，就应邀前去考察。可以说，在这样一个整体房地产趋冷，销售普遍不景气的时候，只有亲自到更多项目考察考察，才能更好的了解房地产行业以及相关行业的现状，提出一点建设性意见。

听到这个项目，在网上搜索了一下，并用GOOGLE EARTH找到了项目所在位置，由于是去年才开工，所以看不到项目的楼座，只能量了一下旁边的河，一条被开发商宣称1000米宽的潮白河，实际宽度只有800米，而开发商说是300米宽，项目真正面对的青龙湾，实际宽度也只有210米。其实，在我看来，这个宽度误差完全没有必要，对于有品牌的开发商，大家看的就是你的品牌，为什么要说错呢？

对锦绣香江的品牌，我是略有所知的，南方开发商一向擅长做园林，户型设计也很有独到之处，我甚至认为，好的开发商的品牌，就好比麦当劳汉堡包一样，可以值得业主多付相当比例的费用。但是，对这种郊（闲）居地产，我是有一些研究的，所以，也是想去看看开发商到底会做得怎样。结果，在户型上，也和我想象的有所偏差，我拿到的户型图，最小的也上百平米，据说刚研究出88平米的户型，让我感到非常惊讶，因为这样的户型，无疑将远离购房人和住房人的需求。特别是当我发现，这些户型，虽然是所谓的板楼，但实际进深居然超过15米的时候，我很震惊。因为我曾经一再强调，真正的板楼，进深是不该超过13米的，特别是对这种在郊区拿地，不受地价和容积率限制的前提下，为什么要这样设计呢？所以，我要把我对项目的一些建议，特别是户型和服务方面的建议，郑重的告知出来，希望得到采纳。

〖注〗容积率 = 地上准建面积÷建设用地面积，通常12层板楼可以达到2.0，但建议1.85，也就是说，如果买到1万平米地皮，建设12层板楼，大约可以有1.85万到2万平米的地上面积。对于地价便宜的郊区，楼面地价已经只有每平米几百元，实在没必要为多10%的房子，而牺牲品质，因为品质可以带来的房价价差，在郊区远不止10%，比如，可以卖3300的房子，如果因为户型不好，可能3000都没人买。当然，如果是在地价昂贵的市区，容积率的提高，就还是有一定必要的，但也要有所限制。

在这里，我也贴出我们合作建房希望得到的户型，无论大小，都要有更衣室。

http://www.linecity.cn/gengyishi.jpg 更衣室可以节约家具成本，还便于请小时工。

⒈ 适合养老、廉租、青年公寓的，建筑面积36平米的小户型，厅、室、厨、卫具全。

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⒉ 适合新婚夫妇的，建筑面积84平米的板楼两居，户内无承重墙，隔断全部可拆除。

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⒊ 适合三口之家的，建筑面积126平米的板楼三居，户内无承重墙，隔断全部可拆除。

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希望有道德，懂地产的开发商，包括锦绣香江的老板，多给老百姓开发这样的好房子。

在去锦绣香江的路上，我特意让司机测量了距离，从北京的华威桥出发，到项目所在地的距离，130公里，而据说到天津市区也要50多公里。当天去现场的有100多人，据说有人交了定金2万元，因为开发商的政策是定金交多少，房价在每平米4880元的基础上，总价再便宜多少。但是，我对这个房价，还是有所疑问，因为根据我的观点，房价房租比必须要达到250：1才可以考虑去买，最好能达到200：1。这样一来，对于自住以外的需求，这个项目或许只有一条路可走。我也在现场发言时，提出了这个建设性意见。

就是把户型合理化，引入高品质养生公寓的服务，比如，每个单间月租800，每套三居月租2400，租金归房主，增值服务的利润，归养生公寓运营商，针对那些有在郊区置业，但暂时又不打算居住的投资者。这样的话，126平米的三居，不到60万的总价，是可以达到250：1的，将来做好了，房价房租比有可能更高。

当然，我去考察这样的项目也是为了调查开发进度和成本，并希望开发商可以理性的进一步降低房价。毕竟对合作建房来说，这样的位置，这样的价格，还是无法考虑的。根据我现场考察的结果，开发商一期只开发了580套无电梯住宅，按照我的测算，总投资应不超过1亿，而且包括贷款，也就是说，这样的投资规模，实际并不很大。所以，我考察新城建设的想法，无法得到实践，因为我心目中的新城，至少要有上万套住宅，才能适合居住。

以两栋总面积12000平米的住宅楼为例，如果也在天津宝坻的河边，合作建房：

土地成本：1200万（= 12000平米 x 1000元每平米）

查到08年7月10日，在宝坻成交的住宅用地，建设用地面积53671平米，容积率1.8，成交价1.289亿，楼面地价1330元每平米；08年8月14日，在宝坻成交的商业用地，建设用地面积146658平米，容积率1.5，成交价5580万，楼面地价263元每平米；由于这个项目是在宝坻郊区，所以，楼面地价估计为每平米500元。和开发商合作，不走招拍挂，每平米地价也不应超过1000元。

建安成本：1800万（= 12000平米 x 1500元每平米）

按照12层电梯板楼，我们提供的户型，在考虑先进环保节能和简单的精装修的前提下，在当地，每平米1500元应该可以做到。（装修预算300元每平米，如果装修标准较高，那么超出部分是要另付的）

税费成本：600万

按照每平米4000元向政府交纳税费，（卖得便宜，不一定就能少交税，所以估计营业税的计税基准时留点富裕），营业税5.5% x 12000平米 x 4000 = 264万，契税3% x 12000平米 x 4000 = 144万，各种相关费用（自来水、电力、污水处理等）暂估为192万，也就是600万。

以上三项合计为3600万，管理成本和不可见费用，按照10%计提，总投资应为3960万。

即便合作建房，在当地也只能做到 3960万元 x 12000平米 ≈ 成本价每平米3300元。

客观的说，由于开发商自行承担滞销风险，又要独立出资，所以每平米4880元，并不很赚钱。

如果只销售70%，积压30%的话，每平米回款3416元，这么卖基本不赚钱，销售压力很大。

也就是说，对我来讲，开发商在当地把房价做到这个程度，我是不会再去搞合作建房的。

所以，还是希望开发商能够听听我的建议，在宣传的准确性、户型的合理性上，做到更好。

并希望通过服务的附加值，更好的发挥当地适合养老和休闲居住的优势，把项目做好。

今天一早，又看到有记者，断章取义的乱写，虽然反感她的歪曲，心中却也暗喜。

这正充分证明，开发商面临着多么困难的环境，滞销已经让他们乱了分寸，急病乱投医。

专业的销售和策划公司，已经解决不了他们面临的严峻市场困难，开始更多求助媒体了。

他们的团队内部，已经出现了裂痕，据说万科杭州的项目降价，当地开发商就会很生气。

所以，希望广大合作建房人和买房人都要沉住气，咱们以静制动，理性出手。

一方面要团结那些可以团结的开发商，毕竟要做投资上亿的项目，必须有品牌支持。

一方面要等待更多的开发商回归理性，同时攥紧自己的钱袋，不要急于出手 ……

本来今天想写关于上一篇“买房、炒股、还是一起商业楼”的下半部分的，看来要改天了。

请大家想想，为什么我们要理财，买房子这么大的事，我们是否需要理性。

在这里，先送大家四句理财建议：

理财的建议：
⒈ 储存你每笔收入的20%；

⒉ 如果你的存款还不到10万，储存你每笔收入的30%；
⒊ 随着财富逐渐增加，要把财富固化成每月分红的固定资产，如商业楼产权或商铺股权；
⒋ 听李嘉诚的话，要和大家合作，特别是你财富不足的时候。

   （原话为：人生第一个100万最难赚，有了100万，再赚100万就容易多了）

开发商那么强大还互相合作，我们普通百姓不合作怎么成？我们本来就势单力孤，虽然组织中国人合作很难，但我还是有信心的，毕竟我们如果不合作，就只能一个一个被暴利集团吞噬。

最后，感谢京华时报邀请我参观锦绣香江，也感谢锦绣香江的开发商，给了我一个学习的机会。