从1988年开始，我从懵懂的想去探索一种轨道城市开始，通过在国家图书馆的六年阅读，在1994年正式提出了蓝城的规划和运营模式，由于对蓝城的向往，我开始努力寻求实现蓝城的方式，也就是研究如何才能说服政府、银行、住房人和承包商，和我一起开发蓝城。1999年，我基本确立了“政府规划指导、银行资金监管、住房人出资、承包商建设”的开发模式，并得到了中国科学院路甬祥院长的大力支持，在众多领导和朋友的帮助下，我确立了"2010年第一座蓝城交房入住"的目标，并制定了具体的计划。这一计划并不是空谈，而是有着明确时间表，有着具体实施步骤和依据的，而且通过我和朋友们的努力，已经多次通过全国两会和北京两会，向政府主管部门提交了提案和建议，并得到了政府领导和规划专家们的认可。

〖2005年3月29日北京市委安排发改委、建委、国土、规委，听了我的汇报〗

 

蓝城是从“规划、开发、运营”三个角度，提出的一套完整的城市开发模式。

充分兼顾了一个城市的五大基本职能“居住、交通、就业、商业、娱乐”。

 

从规划角度看蓝城，其核心是先进、安全、低成本的“导轨电车”轨道系统。

这一技术在欧美已经得到普及和利用，并已在我国天津正式运营，建厂投产。

它结合了汽车和火车的优点，安静、安全、乘坐舒适、而且是一种信用交通。

什么叫信用交通？就是“候车间隔”和“经停时间”都可以保证，不会失信。

大家在北京地铁可以看到到达各站的预计时间表，就是“信用交通”的标志。

而这种导轨电车，还能做到“候车间隔”的信用，每80秒一趟，误差±20秒。

按照每列有四节车厢，每节车厢载客200人，每小时单向发车40列计算的话，

导轨电车小时单向最大运力达到 4节车厢 x 200人 x 40次 ≈ 32000人！

导轨电车使用干净的电力，非常节能，维护简单，不会因故障影响运营。

一节车厢故障时，还有其他车厢提供动力，而且可以由后车推动或前车牵引。

最关键的，是导轨电车的廉价，与昂贵的地铁不同，每公里造价仅约4000万。

而且在大灾害发生时，能更好的保证乘客的安全，不象地铁会把人捂在地下。

而造价昂贵的地铁，不仅施工困难，工期太长，还存在严重的运营安全隐患。

如下图所示，蓝城的主要交通工具是导轨电车，城区地面以上无机动车运行。

导轨电车非常舒适，空调和液晶电视等先进设备一应具全，而且可无人驾驶。

请注意：导轨电车在蓝城并不是露天运行，而是和商业完整结合，非露天运营。

也就是不会因为“风、雨、雪、雾、雹、雷”等灾害天气，而受到任何影响。

在介绍了蓝城的核心交通工具之后，我们介绍一下蓝城的交通：

与传统的城市不同，蓝城的城区地面没有机动车，除非是紧急情况。

当然，电动的警车、消防车、救护车，或应急通道，都是配备齐全的。

蓝城的城区交通主要通过乘坐导轨电车和步行，所以非常安静，宜居。

蓝城的人们并不是没有汽车，对于蓝城人来说，有三种方式停放汽车。

一是将车辆停放在公共换乘站，坐轨道换乘汽车，再开车去想去的地方。

二是将车辆停放在城郊的树林外，当然，那样最好尽量买靠树林的房子。

三是购买地下停车位，通过地下走廊直接开到地下室的电梯口，回家。

不论那种方式，都可以很方便的换乘汽车，包括换乘长途车去别的城市。

 

下面是一个简单的蓝城模板，有10个生活区和两个换乘站“铁路·公路”

城市占地约15平方公里，可舒适居住50万人口，提供≥1400万㎡住宅。

本文标题所写“蓝城房价每平方米3200元”就是以这个模板为前提的。

 

如上图，每个生活区都被轨道从中间穿过，轨道两旁和上方是“商业·办公”。

每个站台的距离大约是950米，站台到站台之间的轨道两侧有水平步行滚梯。

这种电梯比垂直升降的电梯简单、安全，成本不高，很多大商场都在使用。

居民购物之后，不用再提着沉重的东西走很远才能坐车。〖如下图所示〗

在轨道上方是价格较低的排挡商业，轨道两侧是高档的商场和写字楼。

上图所示的，就是蓝城中心的“商业交通枢纽”，人们主要在这里上班。

在商业交通枢纽的两侧，是安静、舒适的居住区，建议以六层无电梯板楼为主。

这样容积率已能轻松达到1.5，可以实现每平方公里人口密度3万的节地目标，

提供人均住房面积30平方米。而北京虽然很拥挤，人口密度却只有2.1万左右。

由于大量使用中水系统，解决景观和排涝，蓝城的居住区能看到美丽的中水河。

中水河可以使蓝城居民的生活充满诗意，有很多种木桥，提供灌溉和绿化用水。

由于中水河是活水，养着观赏鱼，所以不用担心蚊虫滋生，水很浅，不会溺水。

由于蓝城提供的主要是六层无电梯板楼，所以得房率高，物业费低，居住轻松。

全面采用太阳能、地源热泵、建筑保温围护和新风系统，既节能，又舒适。

所有的房屋都是南北通透，不需要安装暖气和空调，能调温调湿，得房率很高。

更关键的是，由于蓝城的城区地面没有汽车，所以非常安静，空气清新，宜居！

蓝城的实土绿地面积，约为七平方公里，绿化率约47%，树荫很多，适宜居住。

下面两张图，是我们设想的基本户型，并同时允许住房人自行设计想要的户型。

〖附注〗住宅楼的电梯，和地下车位，都是选配，如果您要的话，需额外付费。

在蓝城，人们可以呼吸到清新的空气，经常运动，体育馆很多，而且不贵。

因为，蓝城的生活区外侧，是用轻钢结构建成的体育馆，成本低，环境好。

在每个蓝城的边缘，还有宽度至少60米的树林作为隔离带，以保证居住品质。

下图这个羽毛球馆，总造价才100万人民币，而且只造了15天就能竣工使用。

经过上面的描述，相信很多人都非常希望能有机会到蓝城居住和生活。

事实上，蓝城不仅能提供舒适的居住，还能为大量居民提供合适的就业机会。

整个蓝城提供了超过252万平方米的配套商业和公共建筑，人均超过5平方米。

所以，人们可以在蓝城就地找到工作，当然，相信公司也会很愿意来这里营业。

至于蓝城的商业氛围，更是远非普通城市可比，轨道带来的充足人流，就是钱。

相信每个想开店的人，都希望自己的店铺干净整齐，靠近轨道车站，客流充足。

 

那么，这种规划合理的蓝城，成本到底有多高，又该如何、何时才能实现呢？

由于蓝城充分体现了“规划模式”的环保、节能、省地、宜居，且政府支持！

 

所以在不久的将来，大约是奥运会之后，通过“政府规划管理、银行资金监管、承包商建设、住房人出资”的“蓝城开发模式”，可以非常和谐、简单的解决蓝城建设所需的土地和资金，首个蓝城，预计将于2009年正式开工。

 

先来粗估一下蓝城的成本：（按照这个10个生活区的蓝城模板）

 

⒈ 住宅楼：总成本约168亿。

   1400万平方米的六层板楼，按照每平方米1200元，招标承包商建设，

  〖北京市场，目前同样的工程，平均造价仅约每平方米1000元〗

 

⒉ 商业楼：总成本约40亿。

   252万平方米的商业楼或轻建筑场馆，按照每平方米1580元招标承包商建设，

  〖北京市场，目前同样的工程，平均造价仅约每平方米1300元〗

  

⒊ 市政配套：总成本约33亿。〖九大市政〗

   导轨电车：总造价暂估为五亿，总长度约12公里〖天津7.86公里造价2亿〗；

   交通改造：总造价暂估为五亿，改造城区外路网，建设轨道和公路枢纽站；

   自来水厂：总造价暂估为三亿，参照50万人口城市用水量所需成本；

   城市供电：总造价暂估为五亿，参照50万人口城市电厂及输变电所需成本；

   天然气厂：总造价暂估为二亿，参照50万人口城市天然气储运系统成本；

   城市供热：总造价暂估为三亿，主要靠太阳能和地源热泵、但有备用热力；

   通信网络：总造价暂估为三亿，采购整个蓝城的通信网络及中控系统；

   垃圾处理：总造价暂估为三亿，参照50万人城市垃圾处理及中水系统成本；

   城市绿化：总造价暂估为四亿，700万平米绿地单位成本57元，绿化率47%；

 

⒋ 拆迁成本：总成本约12亿〖按拆迁8000人暂估，尽量选择荒地建城〗

   对于蓝城征用农村土地的原住民补偿，计划采用以下标准：

   ⑴ 每位被征地农民，实物补偿城市住宅建筑面积50平方米；

   ⑵ 每位被征地农民，实物补偿配套商铺或农家乐标准间15平方米；

   ⑶ 每位被征地农民，发放10万元五年期无息贷款，进城安置；

   ⑷ 在此基础上，变为城市户口，子女20年内全免费就读；

   ⑸ 以上四项，折合投资成本每人约15万元，应能保证农民利益。

 

⒌ 管理成本：总成本约6亿〖政府规划审批和招标管理所需成本〗

   用做新城“规划、设计、招标”期间的奖金，和政府人员津贴。

 

⒍ 贷款利息：总成本约21亿〖银行和金融机构管理资金和贷款的费用〗

   按照稍后详述的蓝城开发模式，除启动资金112亿外的资金，需要银行贷款。

   而且，在整个蓝城项目的开发期间，银行还提供了大量的资金监管服务。

   所以，贷款成本，也是整个项目不可缺少的。〖按实际流程估算〗

 

⒎ 土地成本：总成本约140亿〖按每平方米建筑面积1000元估算土地出让金〗

   对比北京2006年的招拍挂平均楼面出让金价格￥903.8元，此价格无疑够高。

   蓝城模式能充分保证政府的土地收益，不仅体现在出让金，还有配套收益！

 

综上所述，一个能安居50万人口，占地15平方公里的蓝城，总造价仅280亿。

按照提供1400万平方米可销售住宅估算，每平方米住宅的成本仅为2000元。

即便每平方米住宅交政府1000元土地出让金，付200元管理费，也才￥3200元！

 

对于蓝城的整体资产，建议按照以下模式进行登记：

 

住房的所有权归住房人所有，由政府为住房人办理产权登记。

 

市政配套的所有权归政府所有，应按照《物权法》进行产权登记。

 

配套建筑的收益权，通过《房地产投资信托收益权证》的形式登记并发放。

配套建筑的收益权，政府得一半，全体居民按拥有住房面积比例分享另一半。

按252万㎡配套平均日租2元估算，政府每年可得9亿，住宅每㎡年分红66元。

 

这样的“蓝城运营模式”，可以实现完全的可持续发展，让政府和住房人共赢。

 

计算过成本和收益，相信大家无疑会对这样的“好事儿”感兴趣，怎么做呢？

 

蓝城的实际开发过程，也是非常简单的，首先由蓝城的发起机构（大家一起）说服政府支持，制定提供成片土地的计划，并得到银行支持和服务。分次邀请市民按照每投资一套100平方米的住房，预存人民币8万元的规则，吸收约112亿存款。

 

简化到具体实际操作，在蓝城正式启动时，基本就是如下手续：

 

⒈ 去银行领取《蓝城项目投资申请表》，如实填写个人信息和联系方式；

 

⒉ 按照每平方米800元，100㎡三居8万，66㎡二居5.28万，存入资金；

 

⒊ 存款总额每达到11.2亿，政府审批一个生活区，招标承包商建设；

 

⒋ 建设期间，银行管理资金，按月对承包商付款，并监督其按工期交房；

 

⒌ 达到交房标准后，投资人现场看房，选择签署现房销售合同或兑现收益；

 

   选择购房的，按登记顺序选房，并按所选户型的实际总价，补购房款；

   选择收益的，按年收益20%，如存入8万元，2年后可得11.2万（8万x140%）

 

⒍ 对于没投资，但也想来蓝城买房的人，可以买选择收益的人不要的房子。

   当然，价格上要比投资者的均价￥3200高，虽然同样是买现房入住。

   另外，对于那些企图买太多房子的人，建议征收资源税，用于补贴穷人。

 

蓝城的整个操作过程，都由政府和银行公开运作，资金全部由银行直接监管。

只要在中国建设2000座蓝城，就能让每个中国家庭都有属于自己的产权住宅！

 

（注：我组织的合作建房，仅靠个人信誉和银行服务，曾在4个工作日内，通过仅1家银行得到9418万人民币的存款认可〖2007年3月9日北京合作蓝城咨询服务有限公司报价9900万投标花园北路25号，见www.bjtd.com〗，且合作建房的投标合法性，以及资金管理模式，已得到银行的支持和政府主管部门的认可，在投标答辩时，评标委员会成员们也对这一模式表示了支持）。

 

以上，就是我所提出的“蓝城计划”，和蓝城的“规划、开发、运营”模式。

当然，到现在为止，蓝城还只是一个理想，必须有足够多的人支持才能实现。

希望有更多的朋友，能了解蓝城，支持蓝城，并和我一起去建设蓝城，谢谢。

 

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