在搜房的新闻里，看到国土资源部的副部长说了句公道话“开发商圈地有道 北京市住宅用地的半数已被囤积”，根据国土资源部清查北京2002-2005年住宅建设供地的统计，北京已供应土地中，有4000公顷，总规划建筑面积超过8000万平米的土地被开发商非法囤积，占已出让住宅用地面积总量的53%，几乎相当于全市两年的房地产用地总量。这就意味着[color=#ff0000]北京一半以上的土地被囤积在了开发商手中[/color]。 我个人也通过北京市土地储备中心的网站 www.bjtd.com 统计了一些数据： [img]http://www.linecity.cn/bjtd01.jpg[/img] 表1：招拍挂收益分析。 可以看到，由于有竞买溢价全部归政府所有的规则，政府收益在地价中占的比例是很高的，综合统计的结果，是政府收益占地价的36.55%，而其中，03-06年，因竞买溢价而导致的土地价格上涨幅度，依次是：39.72%、28.88%、20.56%、56.90%，政府为什么叫停南沙滩等地块的招拍挂，已经有了第一个理由，那就是竞买溢价幅度不合理的快速上升。 从这个表格，我们还可以看到，截止6-22日，政府的招拍挂收益，累计达到了140.5亿，占总成交额384.5亿的36.55%，但如果按照目前北京的住宅平均销售价格7500元估算，总计销售的土地1548万平米，可产生1161亿以上的销售额，则地价将只占房价的33%，而政府收益，则只占房价的12%，所以，政府说的有些话，还是很有道理的，就是地价所占房价的比例似乎不高，政府收益占地价的比例也不高。 但是，我们要看到，北京的房价确实发生了大幅度的疯狂暴涨，给社会造成了严重的金融风险，更因为土地供应的不规范，而导致大量的囤积，以及严重国有财富流失。 [img]http://www.linecity.cn/bjtd02.jpg[/img] 表2：招拍挂供地分析。 第一个问题，就是容积率管理的问题，招拍挂的统计结果清楚的显示，北京的平均容积率并不高，综合统计结果只有1.7，可实际上，很多地块的容积率被拱到了3.0以上，导致了非常严重的户型设计和社区环境问题。所以，根据这个统计，我建议有关部门能从为人民、为城市的角度考虑，更合理的审批规划，不要制造城市垃圾，特别是不应为任何进深超过12.9米的板楼住宅设计发放规划许可，不要和开发商一起掠夺人民和国家的财富。 道理很简单，因为进深10-12米的板楼，可以在居住舒适度和房间数量相同的前提下，比进深15米以上的板楼节约20%以上的建筑面积，因此而节约的能源和建材，都是非常宝贵的国家财富，因此而减轻的百姓负担，也会让人民对城市和政府更加满意。 再有，就是楼面地价和单位面积政府收益的问题，楼面地价上涨的静态数字并不大，三年涨了不到1000元，可北京的房价却有了惊人的增长，所以，我们已经看到开发商是多么的贪婪和不诚信。希望政府有关部门也能意识到这个问题，不要代人受过，尽快改变现有的土地收益模式和开发模式，把理财权还给人民，用老百姓的资金去建设人民的城市。 早在钢材涨价的时候，开发商就利用信息不对称，说钢材涨了50%，所以房价也要涨类似的比例，却没见有关政府部门和专家出来澄清，要知道，每平米建筑面积的用钢成本，不过是几十元，因钢材涨价50%导致的成本增加，不过是几十元每平米，他们却要趁机涨价上千元，真是黑透了心啊。 另外，我们也要看到，政府勃然大怒，拿下北京主管城建的副市长，并非没有原因，北京这样的城市，投入了这么多市政，才拿回这么点土地收益，要是改成物业税模式，政府每年收取十几元的占地税，并根据当地房价的走势逐年调整物业税，无疑要远比现在这样卖地划算。还可以让房价下降，让百姓满意。 而且，补充一点，市政配套的投资，会给城市住宅带来直接的增值，这个回报率之高是惊人的，下图所示的先进有轨电车，安全、舒适、安静、准时，全系统造价绝对不到5000万每公里，按照每公里轨道覆盖1平方公里城市用地，对应容积率1.6估算，每公里轨道可覆盖160万平米住宅，单位成本不到30元，而大家都知道，通轨道，会给当地房价带来每平米1500元以上的增值，投资回报率高达50倍。所以，政府应该规范市政投资，并从土地和房价收益中取得合理的回报，而不是现在这样，投资上千亿去搞市政，卖地却只能拿回一百亿，而且还有好多是白条，希望政府官员们能够想清楚这些道理，更希望你们能为了城市和人民着想，尽快采用蓝城提出的开发模式。 [img]http://www.linecity.cn/ygdc5.jpg[/img] [url]http://www.linecity.cn/linecityp.ppt[/url]