[size=16]一面是喊着“只为富人盖房”的口号，数量、需求和资源消耗不断增加的富人阶层，一面是主张“居者有其屋”的，为房价居高不下而困扰的中等和中低收入人群，房地产市场的“和谐”，已经面临一次很严峻的挑战，对于这样的贫富差距问题，我们是否应制定必要的政策，以市场化的手段进行“协调”，已经是一个无须争议的话题，本提案所提供的是一种建立在“市场协调”前提下的，以“协调住房资源，促进市场发展”为目标的，符合政府、富人、穷人和社会利益的一般方法，希望能够尽快得到诸位领导的支持，得以实施。 住房资源市场公积金，是由超额占有和使用住房资源的人群交纳，在市场方式下帮助中低收入人群解决住房问题，促进住房市场健康发展的公积金。 随着人民生活水平的不断提高，我国已经出现了一批具有奢侈消费能力的人群，这种奢侈消费，是建立在超额占有、使用和消耗资源的前提下的，因此，必须通过政策合理抑制，遵照“个人奢侈即社会福利”的一般经济学原理，正确引导，把这种消费转化成有利于繁荣市场的强大推动力。 超额占有、使用和消耗资源时，应在一般市场价格基础上，对超额部分支付额外费用，是没有争议的公理。但与一般的“奢侈税”不同，“住房资源市场公积金”不仅有收取办法，还有返还和使用的全程制度保证。不仅可以通过合理使用这笔资金促进市场、繁荣经济，还保证了交纳者的积极性，实现了共赢。 对于政府而言，住房资源市场公积金是一种完全市场化的协调手段，可以作为“经济适用房”和“廉租房”的一种补充，减轻财政压力。而且“住房资源市场公积金”不是税收，不会加重百姓负担，更可以“有效制止炒房行为”； 对于银行而言，可以通过这一市场化手段，加强与外资银行竞争的能力； 对于市场而言，可以鼓励更多的购房消费，避免市场价商品受到补贴价商品（经济适用房和廉租房）的影响，从而有效促进经济发展； 对于富人而言，在履行社会责任同时，减少非理性消费，实现财产保全是非常必要的，因为富人往往从事经营，非常需要得到“财产保全条款”的保护。 对于中低收入家庭，可以通过市场方式减轻一半首付压力，提前购买住房。 对于低收入人群，可以得到更多享受廉租房机会，并得到房租补贴。避免了以往廉租房面临的定价尴尬和供应不足的问题。住房资源市场公积金制度由交纳、返还和使用三部分构成，简要描述如下： ⒈ 住房资源市场公积金交纳制度：住房是占用宝贵的国有土地资源而建造的不动产，拥有必要面积的住房是每个家庭的基本需求，但拥有超出必要面积的住房，则可以成为一种奢侈享受。对于基本需求部分所消耗的资源，政府应予以满足，但对于超出必要部分所消耗的资源，则应参照奢侈税和个人所得税的制度，以家庭为单位，对购买住房和持有住房的行为交纳“额外资源占用费和使用费”。 由于这种需求是以家庭为单位的，而不同家庭，或同一家庭不同时期的人口数量又可能发生变化，所以，在征收时应以当时的家庭人口基数为标准，并参照社会人均住房面积水平和房价水平，根据超额占用资源的情况，按照类似“个人所得税”的“超额累进法”交纳。 由政府部门制定“免交面积标准、累进面积标准、起交占用费率、累进占用费率、起交使用费率和累进使用费率”，对于家庭人均住房面积低于免交面积标准的，免予交纳，对于超过标准的，根据超过的部分累进分级交纳。 比如：按照北京目前的情况设定 “免交面积标准为人均建筑面积25平米、累进面积标准为人均建筑面积10平米、起交占用费率为每平米1000元、累进占用费率为每平米500元、起交使用费率为6元每平米每月、累进使用费率为3元每平米每月”的交纳标准。 则三口之家购买建筑面积70平米、100平米或120平米住房时，交纳“住房资源市场公积金”的计算公式和标准分别为： 70平米：免交；（两口之家须交纳20x1000=2万元和120元每月） 100平米： 购买时交纳现金：25x1000=2.5万元； 使用期间每月交纳：25x6=150元； 120平米： 购买时交纳现金：30x1000+15x（1000+500）=5.25万元；使用期间每月交纳：30x6+15x（6+3）=315元。 对于新购和新登记产权变更的住宅，应在核定并交纳“住房资源额外占用费”之后，方可办理产权登记和取得按揭贷款。对于已经登记取得产权证的住宅，建议在收取“住房资源额外占用费”时以自愿交纳为原则，但转让或翻新时必须交纳。 对于交纳“住房资源额外使用费”，则应通过市场的方式进行管理，建议尽快推动“配套收益由全体业主按拥有住宅面积共有”的住宅小区制度建设，届时直接从配套收益中按月扣除，那样就不会有收取困难的问题了。 虽然开始的时候会有一定的执行难度，但作为一种通过市场方式协调住房资源，规范市场的手段，且有财产保全功能，符合交纳者自身的利益，是能够得到广大购房人的支持的。在我国房地产市场快速发展的前提下，尽快实行“住房资源市场公积金制度”，于国于民，都是有百利而无一害的大好事。 ⒉住房资源市场公积金返还制度：住房资源市场公积金的目的是为了增加超额购买和持有住房的奢侈成本，有效抑制非理性消费，减少资源消耗，但并不是一种政府征收行为，而是一种“市场协调”行为。所以，“占用费”交纳20年后，可以“无息返还”，作为交纳者损失20年利息和货币时间价值的补偿，建议政府参照保险的财产保护政策给予交纳者财产保护的特权，即20年期满后，交纳者不会因破产、负债或被剥夺权利而失去对该财产的所有权，且该财产可以继承。对于“使用费”则应随收随用，用于补贴廉租房和地方配套，作为交纳者超额使用资源的开销，与“占用费”有性质和金额的区别，不予返还。 ⒊住房资源市场公积金使用制度：政府对于收取的“住房资源市场公积金”，应根据来源分为“购房人交纳的占用费”和“占有者交纳的使用费”，分别设立账户，定期公告，并按照约定的用途进行使用，以缓解社会矛盾，促进房地产市场的发展。对于“购房人交纳的占用费”账户资金，应按季度公布“账户总额”和“还款计划表”和“可用额度”，用于帮助中低收入家庭购买住房。 由政府根据当时商品房市场的情况制定“单笔上限金额、无息借款年限和申请家庭标准”，符合条件的家庭可以排队申请。 比如：单笔上限金额5万，无息借款年限6年，则符合条件的家庭，可以在政府有关部门排队申请取得该资金的资助，购买首付不高于10万的商品房住宅，前提是在银行存有其余50%的首付款，排队生效后半年内，该家庭购买适宜的商品房住宅时，可以用该笔资金支付50%的购房首付，且6年内无须归还该笔资金的本息，但6年期满后，则应归还该笔资金，或通过银行按揭归还该笔资金。这种补贴制度可以有效帮助那些具有一定经济能力，但因工作时间短或房价偏高尚无力购买的家庭拥有属于自己的住宅，改善生活水平，并能有效促进房地产市场的健康发展。 住房资源市场公积金作为一种“市场协调”手段，可以有效缓解社会矛盾，极大的减轻政府对经济适用房和廉租房的财政补贴压力，有效制止炒房现象，更好的促进房地产市场健康发展，改善中低收入家庭住房环境，对于有效抑制非理性消费和奢侈消费，会有非常显著的效果，而且为“富人阶层”提供了一种完成社会责任和保全财产的方式，希望政府有关部门考虑采用。 蓝城 · 合作建房发起人：于凌罡 公元二○○五年十月十日[/size]