加载中…
[小知识]解读土地价格的计算
(2006-02-12 09:37:59)| 分类： 关于买地卖地 |
土地价格到底该怎么算，很多人都说不清楚，以前的土地交易是用“元每亩”作为交易单价，但招拍挂以后，土地是带着规划限制条件交易的，就成了“元每地上准建平米”，也就是我们说到的楼面地价。这里简单介绍一下关于这些价格的计算。
平方米：公制度量单位；（标准状态下，一吨水形成的长宽高相等的正方体空间的边长）
亩：中国度量单位，曾经随着历史朝代的变迁而变化，现在的一亩等于666.666平方米；
宗地面积：某地块的实际面积（本文涉及的面积，未特殊注明的，，均用平方米表示）；
代征面积：某地块内，规划用于城市公共绿化、道路或其他特殊用途的面积；
建设用地面积：某地块内，可规划用于建设住宅、配套、商业、写字楼用途的用地面积；
地上准建面积：某地块内，规划许可建设的，地上层高超过2.2米以上的总建筑面积；
项目准建面积：某地块的地上准建面积，加上地下准建面积。
容积率：某地块建设用地范围内，地上准建面积
÷ 建设用地面积 得到的倍数；
PS：很多外行说拆迁平房以后可以盖10层以上，所以地价该涨10倍以上的说法是错误的；
契税：购买土地时，需按照成交额的3%缴纳契税，所以，契税应计入购地成本；
地上准建面积单价 = 竞买成交价 x 1.03 ÷
地上准建面积
（PS：俗称的楼面地价，其实是地上准建面积单价）
（计算楼面地价时，须从项目准建面积中扣除地下准建面积）
高置（和记黄浦·盈科）拍得的“京土整储挂（朝）[2005]048
号 朝阳区工体北路”：
地上准建面积：40300平米，竞买成交价 51000
万元，楼面地价 ≈ 13035
元每平米；
如果要想从楼面地价，倒推该地块是多少钱每亩，则可以用以下公式：
楼面地价 × 容积率 ×
666.666 = 该地块每亩单价
如：工体北路地块单价：13035 × 2.85
× 666.666 = 24765980 元每亩
喜欢
0
赠金笔
前一篇：面宽进深比决定户型的道理
后一篇：期待“经济适用房用地招拍挂制度”