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2016年北京租金上涨8.4% 交易规模持续扩大
(2017-01-03 11:47:29)
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杂谈 |
凭借首都的地位，经济的发展，文化的繁荣以及丰富的教育、医疗、商业等资源，2016年北京依旧保持了强大的人口吸附能力，住房租赁交易量大幅增长，租赁市场规模进一步扩大。租金虽然持续保持上涨态势，但在物价稳定，房源供应的充足的市场情况下，租金涨幅仍然保持在了个位数。
交易规模：2016年租赁交易量大涨近三成
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年，北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易量大幅增加，环比2015年全年增长27.5%，自2012年以来第一次环比增长超过两成，仅次于2011年28.8%的环比增长率。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一方面，由于北京拥有着丰富的教育、医疗，尤其是就业资源，所以吸引了北京及周边省市大量的大中专院校毕业生和年轻劳动力选择在北京就业，这给北京带来了大量的租房需求，另一方面，随着近三五年来，北京的昌平、通州、大兴、房山等热门近郊区县，房地产开发火热，供应出来大量可出租房源，与此同时，轨道交通、商业配套、教育医疗等越来越完善，正成为新兴热门租房区域。租房需求的持续增加，近郊区县可供出租房源的大量供应，使得北京租赁市场规模逐年增加。
租金价格：2016年租金均价环比上涨8.4%
据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年，北京区域通过我爱我家达成的租赁成交，月租金均价为4550元/套，环比2015年全年的月租金均价上涨8.4%，涨幅较2015年收窄0.6个百分点，环比增长率自2013年以来始终保持在个位数。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，租金的涨跌，与二手房买卖价格的涨跌相比，更具市场化，物价总体水平、平均工资水平、出租房源供应量，租房需求量，直接决定着租金价格的走势。
北京租赁市场受供求关系影响，淡旺季分明。正月十五过后（2~3月份），受大量返京求职务工需求所带来的租房需求集中释放的影响，北京租赁市场会迎来春季租赁旺季；6~9月份，受大中专院校毕业生毕业离校所带来的租房需求集中释放的影响，北京租赁市场会迎来暑期租赁旺季。两个租赁旺季，租房需求集中爆发，供求矛盾压力增加，在交易量大幅增加的同时，租金价格也会明显上涨。但是在两个旺季之间，尤其是一季度和四季度，租房需求的萎缩，供求矛盾的缓解，租金价格也会出现明显回落。
胡景晖表示：租金价格也深受住宅交易热度的影响。从近几年的历史数据来看，住宅交易市场越冷清，就会有更多的二手房源由售转租，可供出租的房源的增加，将有效平抑房租的上涨，相反，住宅交易市场越火爆，就会导致更多的二手房源由租转售，可供出租房源量的减少，会加大供求矛盾压力，房租涨幅也会相对较高。2012年到2014年，北京楼市整体表现不佳，2014年交易量更是陷入低谷，租金价格涨幅也因此持续收窄。2015年、2016年，北京楼市经历了长达18个月的增长周期，租金价格涨幅则有所扩大。
北京整体物价稳中有涨，租房需求持续增加，职工平均工资持续上涨，使得北京的租金价格也保持上涨态势，但是与2012年之前相比，北京的租金价格涨幅则明显收窄。
胡景晖表示：大量的租房人口逐渐从租金价格相对较高的城六区逐渐向租金价格相对较低的近郊和远郊区县转移，是导致近几年来北京租金价格涨幅收窄的主要原因。随着北京各区县，尤其是城六区通过产业结构调整疏解人口压力，城六区的人口居住压力正在得到缓和，与此同时，近郊的昌平、大兴、通州、房山、顺义等区县的交通、商业、教育、医疗等各方面配套越来越完善，可供出租的房源供应越来越多，吸引了越来越多的租房需求向近郊和远郊区县转移，租赁市场区域结构的调整，有效平抑了北京的租金价格。
区域结构：北五环外最热门
据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计显示，2016年，北京最热门的十大租赁区域依次为回龙观、北苑、上地、立水桥、清河、和平里、望京、劲松、广安门、双桥，而排在前五位的区域均位于北五环以外。
胡景晖表示，北五环外的回龙观、北苑、上地、立水桥和清河五大区域，虽然离市中心较远，但有如下四大优势吸引了大批租客。
第一，该区域有回龙观和天通苑两个超大型的居住社区，户型多样，供应充足，租金价格相对较低；
第二，该区域靠近中关村、上地、生命科学园等多个科技产业园区，租房需求充足；
第三，该区域有13号线、5号线、8号线、昌平线等多条地铁线路可直通中关村、亚运村、上地、望京、二环等商务办公集中区，交通十分便利。
户型结构：两居最热 三居占比增加
据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年，北京区域通过我爱我家达成的住房租赁成交，两居室仍然是成交占比最多的户型，占45.6%；其次为一居室占比为31.2%；三居及以上户型占23.3%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2016年一居成交占比较2015年有所减少，二居成交占比保持平稳，三居室成交占比有所扩大。原因主要有三点：
1、随着社交需求更强烈的90后年轻租客的增加，年轻租客选择与朋友、同学或同事之间合租的比例在持续上升，与中小户型相比，合租二居、三居室或更大户型，一方面，个人私密空间更大，另一方面，公共社交活动空间更充足，第三，分摊后的租金负担更低廉。
2、2016年，房屋交易市场的主力客群7成左右都是改善型置业人群，买卖市场的火热，交易周期的延长，使得不少换房需求在一卖一买过程中，不得不租房过渡，由于这类租房人群一般都自有成套的家具家电，且人口较多，所以更偏向于承租中大户型过渡。
3、作为租赁市场主力人群的80后，不少都已育有子女，对户型的需求也更偏向中大户型，考虑到三代同堂的居住需求，也增加了二居、三居或更大户型的租赁需求量。
年龄结构：80后占比缩小 90后占比扩大
据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年，北京的住房租赁人群中，占比最多的仍是80后人群，但占比已从2015年的50.3%下降到了45.1%，降幅为5.3个百分点；其次为90后人群，占比达28.2%，较2015年增加7.5个百分点；70后及其它年代人群分别占17.8%、11.3%，较2015年平均减少1.1个百分点。总体来看，各年代人群占比的排名没有变化，但90后占比大幅扩大，80后占比明显缩小。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为， 80后如今已成为社会的中坚力量，北京的租赁人群也主要由他们构成。不过，随着年龄的增长，财富的积累，以及家庭居住需求的变化，越来越多的80后开始买房置业，走出租住生活，因而租赁的占比开始减少。而从2012年开始，随着大量90后大中专院校毕业生开始离开校园步入社会，更加年轻的新一代90后租客占比逐年增加，未来三五年内90后租客占比逐步超过80后，将是大势所趋。
人口结构：租赁人口主要来自北京周边省市
据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年北京区域，通过我爱我家达成住房租赁的人群中，北京本地的租赁人口占16.9%，外地人口占83.1%。而外地省市的在京租赁人口中，数量最多的是河北，其次为山东，再次为黑龙江，接下来依次为河南、辽宁、吉林、内蒙古、安徽，其中外地租房人群中占比最多的六个省市均为北京周边的北方省市。
胡景晖表示，从各省市租房需求的占比来看，北京本地的租赁人群还是比较多的，北京户籍人口租房需求主要来自四个方面：一是置业升级换房过程的过渡性租房需求；二是拆迁过程中的过渡性租房需求；三是孩子就近上学的租房需求；四是就近上班产生的换租需求。
其它省市中，在北京租房占比较高的基本都是距离北京较近的周边省市，河北、山东、河南离京较近，东北三省人口大量外流，首选地是北京。因此，北方人成为了北京租客的最主要来源。
2017预判：租赁规模继续扩大 租金涨幅将明显收窄
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，自2015年以来，国家从中央到地方多次强调“购租并举”战略，鼓励住房租赁市场的规模化、规范化发展，这对租赁市场的发展起到了明显的利好作用，相寓等租赁规模化经营企业的快速发展，在推动北京租赁市场规范化发展的同时，租赁市场规模也将进一步扩大。
北京房地产市场已经进入存量房时代，租赁市场可供出租的房源供应将越来越多，与此同时，北京凭借其丰富的就业、教育、医疗等社会公共资源，依旧具有强大的人口吸附力，供需的两旺将推动租赁市场交易量的持续增长。
随着近郊和远郊区县轨道交通路网越来越密集，交通越来越便利，教育、医疗、商业等配套设施越来越完善，将吸引越来越多的租房需求选择在五环外租房，需求的增多，也促使近郊和远郊区县的租赁市场越来越发达，租赁市场规模也将越来越大。
租金价格相对低廉的近郊和远郊区县租赁市场规模的不断增大，也将有效平抑北京租金的上涨。
此外，受930楼市调控收紧的影响，北京二手房交易量已连续三个月下滑，房价已止涨企稳，在2017年楼市调控只会从严，不可能放松的市场背景下，楼市交易量还将继续回落，房价也将出现下跌，市场的趋冷，将导致更多的二手房业主延缓出售计划，由售转租，等待市场转暖，在此期间，租赁房源供应量将明显增多，供求矛盾的缓解，将使得2017年的租金涨幅明显收窄。
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