一 整体量价：上半年新房成交“量价齐涨”

（1）2012年上半年成交量高达44969套，创近四年同期新高

虽然2013年上半年经历最严格的政策调控形势，但北京新房成交量创近四年新高。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年上半年北京一手房（剔除保障房后）成交约44969套，较去年上半年同比上涨28.3%，2010-2012年上半年交易量分别为4.02万套、3.08万套、3.50万套，可见，今年上半年新房成交量为近四年最高值。

2013年上半年北京全市成交均价继续上涨，一手房（剔除保障房后）成交均价为22537元/平方米，达到并超过2010年最高价格水平。

（2）二季度成交量维持下滑趋势，创近五个季度的新低

2013年二季度成交量延续去年下半年以来的下滑趋势。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，二季度北京新房（剔除保障房后）成交19180套，比去年二季度下降20.0%，环比2013年一季度下降25.6%。从近五季度的成交量价对比来看， 2013年二季度新房市场成交量创新低；一手房（剔除保障房后）成交均价为23245元/平方米，为新房交易均价的最高值。

二 原因分析：新项目入市难度较大，政策末班车效应带来供需关系恶化

（1）新盘供应量不足成交量的一半，上半年供需差距高达25676套

成交量创新高的同时，市场供应量反而明显下滑，据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1-6月累计新增供应仅为19293套，累计交易量达44969套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达25676套，也就意味着2013年以来北京新房库存量净减少25676套，楼市供不应求的形势严峻。

（2）政策末班车效应带来供需关系恶化，交易价格出现上涨

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，即便最严厉的限购、限贷、限价政策的作用之下，2013年上半年市场“量价齐涨”，原因主要在于针对首次置业的信贷优惠政策依然还在继续，同时政策末班车效应明显，住房刚性需求继续释放使得交易量回涨；另外，政策严控影响企业推盘信心的同时，也通过控制预售证的方式实际影响开盘进度，导致短期内市场供不应求格局加剧，使得全市新房交易均价再创新高。

三 钱荒难于引发楼市恐慌，信贷收紧将影响后续交易量

（1）金融政策基调略有变动，短期对楼市冲击不大

近期的钱荒主要因起因银行间拆借款到期待还，而央行不再按原有借钱的思路出牌，导致短期内资金缺乏问题。虽然流动性危机在中国的银行间市场乃至整个短期资金拆借市场集中爆发，但并演变成偿债危机的可能性不大，等到二季度末过去，银行超额储备金率将回归常态。基于此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，个人房贷及企业开发贷都将不会受到牵连，“钱荒”事件短期对房地产市场形成的冲击有限。

（2）信贷政策即将收紧，下半年成交量难再涨，“金九银十”或成最后机会

关于中长期的房地产金融形势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，

一方面，上半年的楼市交易情况比预想要乐观很多，导致开发贷与房贷放量较大。据国家统计局数据显示，1-5 月份，房地产开发企业国内贷款8051 亿元，增长27.9%；个人按揭贷款5404 亿元，增长61.7%；

另一方面，银行年度放贷额度有限，下半年信贷环境将不会宽松，楼市交易量可能因此出现下滑，或者至少不会高于上半年楼市交易量。

当然，受到行政、金融政策的限制，全年开盘机会不多，今年9、10月份或将成为开发企业完成全年业绩的最后机会，届时将形成同今年3月份一样供需两旺的局面。

（3）房价继续维持高位，下半年大幅上涨的可能性不大

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在继续支持合理的购房需求释放的政策引导之下，个人按揭贷款方面银行还将维持原有放款力度，而开发企业得到银行信贷量将会减少，加快销售进度获得回款成为企业的主流策略，房价继续大幅上涨的可能性不大。

当然，对于开发企业而言，即便金融环境不太乐观，但绝大多数企业不会通过降价来促销，胡景晖分析认为，经历2008年的教训之后，绝大多数开发企业已经开始注重资金风险，并形成相应预案。近半年或者一年的信贷紧张局面依然在企业的可控范围之内，企业持币待购的现象屡见不鲜：近期各城市土地交易活跃、溢价明显便是好的说明。