一、市场现状篇

1.一级市场：全年住宅供地减少39 %，绝大多数土地底价成交

2011年住宅供地仅有59宗，土地面积468万平米，同比下降39.0%；土地规划建筑面积930万平米，同比下降36.0%。年平均溢价率仅为8.9%，绝大多数土地均以底价成交。

 

2.二级市场：年度成交量、成交价格涨幅均创5年以来新低

2011年全市一手房成交约5.86万套，同比下降33.0%；伟业我爱我家数据显示，成交均价22422元/平方米，同比上涨7.8%。对比来看，2011年成交量创5年以来新低，均价涨幅为5年来最低水平。

 

3.三级市场：全市年成交量降至最近3年以来的最低点

2011年全市二手房成交（过户）约10.9万套，同比下降37.8%；伟业我爱我家数据显示，成交均价22772元/平米，同比上涨7.5%。对比来看，2011年全年二手房市场成交量降至最近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小。

 

4.租赁市场：年度租赁交易量创三年内新高

2011年北京住宅租赁市场成交量环比上涨25.1%，受年底租金下滑的影响，全年租金同比仅仅上涨5.7%，涨幅与全市CPI涨幅基本相当，上涨幅度低于去年11.6个百分点。

 

5.政策调控目标市场：普通商品住房成交7.8万套，均价下降11.3%

2011年，全市新建普通住房签约7.8万套，伟业我爱我家数据显示，成交均价每平方米13173元，比2010年的14847元下降了11.3%，实现年初制定的新建普通住房价格“稳中有降”的控制目标。

 

二、市场解析篇

 

（一）供需层面解析

2011年，北京市一手房、二手房成交量创近几年来新低，年底成交价格也开始出现明显下滑迹象，造成这一局面的原因，伟业我爱我家市场研究院分析表示：

 

1.需求角度，“限购”“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放

 

首先，“京十五条”的出台使各类需求或失去购房资格或陷入观望：短期投机性需求消失殆尽，改善性需求中一部分因“限购”被迫放弃改善计划，另一部分则因市场预期不明持观望态势。由于对户籍及社保纳税年限的严格限制，刚性需求同样将造成不小的冲击，数据显示，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少量超过七成。

其次，受紧缩货币政策的影响，下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部分银行居然按照基准利率1.1倍执行，即便是具备购房资格，迫于后期的还贷压力，更多刚需也开始放弃购房转而观望。

 

2.供应方面，开发企业与业主策略不同，导致一手供应充裕二手供应萎缩

 

“限购”“禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，随着房价的局部调整，还有一部分业主对未来市场的失去信心，二手房市场供应因惜售或观望快速萎缩；而一手市场则仍有部分开发商在年中试探性放量，第四季度还迫于资金压力开始“降价走量”，导致一手房市场供应较为充裕，数据显示，2011年一手房新增供应量超过7万套，比一手房年度成交量还多1.2万套。

 

（二）相互影响解析

综合2010-2011年各级市场数据及变化情况，伟业我爱我家市场研究院分析认为：

 

1.保障房成交量比重增加，顺利实现房价“稳中有降”的目标

2011年新建普通住房均价同比下降11.3%，主要因为价格较低的保障房比重上升所致。其理由是，“新建普通住房”由“新建普通商品住房”与“新建保障房”构成，其中，新建普通商品住房均价同比上涨约7%，而新建保障房成交价格基本与去年持平，可见，两构成部分价格均没有出现下降，而新建普通住房均价下降，主要是成交结构变化所引起。

 

2.二手房成交量明显下滑，住房市场呈现“三足鼎立”之格局

“京十五条”出台后，业主与开发企业策略不同，部分需求由二手流向一手房市场。导致2011年二手房成交量同比降幅为37.8%，高于一手房33.0%的降幅。另外，2011年保障房成交量明显增加，最终，一手房、二手房、保障房形成住房市场“三足鼎立”之格局。

 

3. 受各类政策的严格限制，购房需求转移导致租赁成交量上涨

部分购房需求转移至租赁市场，导致租赁成交量上涨，与一手房、二手房成交量下降相比，租赁市场成交量同比上涨25.1%。究其原因：首先，“限购”政策使得较多置业者失去购房资格；其次，总体货币环境转向紧缩，加上“限贷”政策的持续作用，使得置业者购房成本增高；另外，全年楼市贯穿着各式“降价促销”活动，购房者对未来房价上涨预期不高。

 

（三）细分特征解析

在“限购”政策的作用之下，购房资格显得尤为珍贵，首次置业、首次改善、多次改善类需求在户型及产品选择方面出现了一些变化，主要体现在：

 

1.多次改善类需求严重萎缩，首次置业、首次改善类需求开始升级

首先，在“限购”政策的作用之下，多次改善类需求很难释放，其中独栋别墅市场萎缩尤其明显，成交套数同比下降53.4%。其次，考虑到短期内“限购”政策难于退出，一部分首次置业、首次改善类购房者开始寻求一步到位产品，例如，2011年三居室占比为27.5%，同比上升3.2个百分点。

 

2.刚性需求资金实力较为有限，小户型、低总价二手房备受推崇

在关注二手房的人群中，首次置业者占绝大多数，而且以工薪阶层居多，因资金实力很有限，小户型、低总价的产品依然是其首选。从2009-2011年二手房成交面积分布情况来看，2011年户型面积在80平米以下的套数，占年度总成交套数的49%，比之前两年有所上涨。

 

三、趋势判断篇

 

在判断未来北京各级市场之间关系如何之前，伟业我爱我家市场研究院对未来的“政策走向”及“供需形势”进行深入解析：

 

首先，总体从严的调控基调不会改变，但针对刚需的政策可能会出现微调，利于部分购房需求的释放。由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松；另外，当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设”的要求相违背。因此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛将会有所降低，这将有利于部分刚性需求的释放。

 

其次，一手房市场供过于求的形势还将持续，虽然库存量持续增加，但今年开发企业推盘动力十足。今年购房需求受到政策限制，2011年一手房成交量仅为5.9万套，但与此同时，一手房还新增供应8.3万套，三年间首次出现供过于求的情况，导致一手房库存量持续增加。为何市场成交低迷之时，开发企业还在持续推盘？往上一级市场追溯发现，2009-2011年三年期间，住宅供地规划建筑面积为3620万平方米，新房供应面积为3380万平方米，说明住宅用地待开发量三年内增长240万平方米，也表明开发企业土地储备量在增加。基于此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，虽然北京2011全年住宅供地减少，但并不妨碍未来新房供应量。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于“政策走向”及“供需形势”总体情况将与2011年保持一致，2012年各级市场基本会维持现有格局，不会出现大幅波动；同时，部分政策存在微调的可能，具体观点如下：

观点1.企业拿地兴致不高，土地市场持续低迷

胡景晖分析表示，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，继续注重在处于快速发展阶段的二三线城市拿地。另外，未来所供土地以近远郊区域为主，配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，地块本身吸引力有限。

观点2.楼盘惜售销声匿迹，新房供应保持充裕

胡景晖分析表示，政策对开发企业融资等环节预计仍不会放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径，楼盘惜售现象将会逐步销声匿迹。另外，近三年土地供应量大于用地消化量，大量待开发土地给企业带来的资金压力可想而知，2012年开发企业仍将推盘动力十足。

观点3.房价回归已成定势，刚需迎来释放契机

胡景晖分析表示，随着“促进房价合理回归”政策的逐步到位，开发商推盘价格、业主挂牌价格都将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、甚至执行适度优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

观点4.成交量将明显回涨，一手市场占得先机

胡景晖分析表示，2012年3月“两会”之后，市场信心将随这政策落地而回涨，随着刚性需求不断释放，成交量将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后企稳，预计全年一手、二手成交量将会出现明显回涨，涨幅可能达到二成。此外，近期二手房过户最低指导价标准的提高，带来相关税费的增加间接提高了二手房价，而开发企业将继续贯彻“降价走量”策略，相比之下，一手房价格优势明显，因此，2012年上半年一手市场可能会先于二手市场回涨。

观点5.郊区价格继续回落，城区房价降幅有限

胡景晖分析表示，2012年开发企业仍将推盘动力十足，一手房市场供过于求的形势还将持续，成交价格还将继续回落，其中新盘集中区域（5-6环之间的郊区）尤为明显；同样，二手住宅价格将紧随一手价格呈现回落态势，郊区降价幅度将进一步增大。随着市场待售量的继续增加，降价范围也将进一步向城市核心区蔓延，但城区房价降幅有限。

观点6.租赁市场趋于平稳，淡季旺季交替依旧

胡景晖分析表示，即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平，明年租赁市场还将维持今年高位运行；另外，加上明年公租房项目将会出现一定规模的配租，租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。