自2月“京十五条”出台以来，北京房地产市场发生了诸多变化，这些变化与货币政策、行业政策、企业发展策略息息相关。

宏观经济层面

伟业我爱我家市场研究院表示,政策紧缩成效显现，GDP 增长进一步放缓，房地产行业宏观数据开始走低，政策预期恐将转暖，但转暖时间存在很大的不确定性。

政策层面

伟业我爱我家市场研究院分析表示,2月北京市政府常务会议提出，要把这次房地产调控当成北京调整经济结构、转变发展方式的一个倒逼机制，因此，北京市限购（禁购）政策还将持续一段时间，近一年内难于松动。

一手住宅市场

l  新房（不含保障房）市场很焦灼，2011年1-9月全市成交4.66万套，同比下降23.4%；

伟业我爱我家市场研究院分析表示,具体来看，从今年5月以来，成交量呈现逐渐下滑的态势，成交价格出现结构性波动。高端别墅市场成交量严重萎缩，但联排别墅逆市上扬；北京近郊区新建商品住房市场成交价格9月份已经开始下调。传统的二居室主力户型不再受到推崇，部分购房者转而选择一步到位

由于市场供应量相对充裕，成交量出现下滑，主要原因是需求严重缩水，原本贡献楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。

成交价格出现回调迹象，主要原因是新推项目销售率较低，导致市场待售量逐渐增大，市场呈现略微供过于求，部分项目价格出现松动。

2007-2011年各月度北京市新建商品住房成交量、价变化情况与对应的宏观经济、调控政策因素对比后，分析发现限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌，货币政策基调及企业资本实力影响着成交价格的起伏。

二手住宅市场

l  二手房市场很低迷， 2011年1-9月二手住房成交7.7万套，同比减少42.2%；

伟业我爱我家市场研究院分析表示,今年5月以来，二手房成交量呈现逐渐小幅上涨的态势，9月成交价格出现小幅下调。二手供应主体相对灵活，即小业主比开发商的策略灵活，在价格下调方面也是如此。在宏观政策调控力度不变的前提之下，一二手市场成交量出现差异化的结果，主要因价格下调程度不一样所致。

租赁市场

l  租赁市场很火热，前三季度成交量同比上涨5.8%.

伟业我爱我家市场研究院分析表示,成交量上涨主要受政策影响部分需求或观望或失去购房资格，转购为租。随着年底租赁淡季的到来，四季度租赁市场将出现一定程度萎缩。

后市预测

伟业我爱我家市场研究院分析表示,在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底开发企业会暂缓推盘步伐，购房者也会选择继续观望，因此楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，但郊区项目、二手市场存在翘尾的可能，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。

鉴于此，伟业我爱我家建议开发企业 “以变应万变”，积极寻找合适的发展策略。

有销售压力的开发企业需要主动寻找变通方法，目前，购房者对未来市场信心如何？暂不入市的原因是什么？找到解决交易过程中的分歧，引导购房者实现成交，即需要企业采用各类有效的营销手段，在低迷市场中“以变应万变”。

另外，对于销售压力不太大的企业，四季度土地供应可能会迎来集中放量的时机，对于有持续开发要求的企业，在资金允许的情况之下，还需要积极考虑土地储备的问题。

建议购房者年底选择恰当的位置、产品、价格入市。

伟业我爱我家建议有购房需求的购房人要密切关注心仪楼盘和社区的房价走势，一旦房价回落到心理价位要果断出手，切莫因盲目等待房价大跌而错失购房良机。因为一方面，今年的楼市不同于08年，房价不会出现08年底那样的暴跌，另一方面，房价的跌势也不会长期持续。所以，购房人在买房时不要怀着抄底的心态，应该根据自己的实际需求和资金状况做出合理安排。