回首2010年的政策后的市场表现，“4.17国十条”出台后不到三个月，北京住宅市场开始全面回涨。数据显示，一手住宅成交量自7月开始回升，直至“9.29二次调控”落地后再次出现下滑。而二手住宅成交情况更胜一筹，以较短的时间度过二次调控政策适应期后，年末成交量企稳回升。

一改往年市场规律，近期市场回涨不明显

2011年“1.26国八条”政策出台至今已有三个多月，距离2月16日北京楼市调控细则出台也已满三个月。限购、限价、限贷等一系列政策叠加效应压力下，供需双方陷入观望导致成交量下挫。据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，近期市场呈现较大波动，四月下旬以来，北京一手住宅成量连续两周上升，随后再次回落。与此同时，二手住宅成交走势虽相对平稳，但成交量同样面临低位徘徊。可见，现阶段北京住宅市场依然处于调整期，回涨迹象不明显。

对此，伟业我爱我家市场研究院分析表示，

首先，政府加大政策执行力度，传递调控加码信号。4月10日至4月21日，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。国务院派出如此高规格、大规模的督察组，传递出若地方执行力度不到位或执行效果欠佳，调控或将加码的信号。在此压力下，各地开始积极落实细则，尤其是北京调控价格方面的“一房一价”公示、高价项目暂缓预售证等方面。

其次，银行继续收紧房贷业务，部分需求受到影响。一方面，本周央行年内第五次上调存款准备金率，银行可用的总信贷额度进一步收紧；另一方面，银行自身为了追求年度利润，放贷方向发生转移，更愿意把钱投在比房贷利率更为优惠的项目上。目前首套房房贷的利率大多数还是执行基准利率（五年期以上6.8%），而现在市场上经营性抵押贷款和中小企业贷款的年利率至少都达到了12%以上，相比之下房贷业务已不具吸引力，因此，温州建行本周已开始执行“首套房首付四成”新规，北京部分银行也开始传言上调首套房首付。

第三，未来市场回涨的快慢还取决于信贷收紧程度

在供应方面，随着房地产企业贷款难度不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，存款准备金率不断提高令开发商面临更大融资压力，这将促使大开发商降价促销以求快速回款。预计进入5月中下旬，将有更多的楼盘加入到打折降价的行列。

而在需求方面，政策形势要求银行的按揭贷款发放会更加严格，这也将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此继续萎缩。

对未来市场的走势，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示：即使未来市场供应有所增加，以刚性为主的购房需求能否获得信贷支持而实现成交，依然具备一定的不确定性。因此，未来市场回涨的快慢，除企业的推盘速度和打折力度之外，还取决于信贷收紧程度。