“京十五条”出台后，新政调控效果如何，楼市交易趋势又是如何变化的。针对上述问题，伟业我爱我家市场研究院结合2011年3、4月份北京一手住宅增量市场变化情况，进行了客观的研究分析。

新增楼盘契合当前市场需求，七成报价低于2万元/平米

“京十五条”出台后，一手住宅成交锐减，加之关于土地增值税的重申和高价盘入市的种种门槛，打乱了开发商的推盘计划。另外，新政影响下住房需求结构深度调整，目前楼市购房主体仅剩首套房刚性置业需求和二套改善性置业需求。因此，在市场前景不明的情况下，开发商或陷入观望、或调整策略谨慎推盘。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，2011年3、4月份共计批准住宅预售套数7911套，新增总量较去年同期减少近半。从区域分布来看，增量集中分布于六个区域，分别为朝阳区、丰台区、通州区、大兴区套、房山区以及远郊区。从报价范围来看，近七成增量每平米报价2万元以下，更加契合当前的市场需求。

销售速度整体趋缓，“性价比”成理性购房关键因素

“京十五条”中严厉的限购政策，使得投资离场、市场观望情绪加重，一手住宅成交量下滑明显。经历了政策适应期后，部分开发商已开始逐步顺应政策导向，一方面将销售目标锁定为具备合理住房需求的首套房刚性置业需求和二套改善性置业需求；另一方面尝试“以价换量”的方式加速资金回笼，以应对与日俱增的资金压力。另外，严厉的限购政策在抑制楼市不合理需求的同时，也使长期以来的供求矛盾有所缓和，价格回归市场化，购房者在获得了一定的议价空间后愈发“理性”，“性价比”也逐渐成为购房决策的关键影响因素。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，截止5月12日，3、4月份新增供应套数中，共计成交套数为4637套，销售率为59%。在3、4月份新增供应所涉及的20个项目中：16个项目的成交均价低于开发商的最低报价，最大可低于报价近15%；10个项目的增量销售率在75%以上，5个项目的增量销售率更是达到90%以上。由此看来，在开发商调整销售策略的影响下，增量市场成交情况并不悲观。

从区域分布来看，具有新增供应的六个区域中，房山区增量销售情况最好，销售率高达91%，其次分别是朝阳区增量销售率为79%和远郊区增量销售率为67%，而通州区由于新增供应批准相对较晚，受统计截止日期前持续销售时间不足的影响，销售率为15%左右。

从报价范围来看，每平米报价范围在2万元至3万元的增量销售率为74%，2万元以下的增量销售率为58%，3万元以下的增量销售率为47%。

    综上所述，伟业我爱我家市场研究院认为，随着楼市渡过政策适应期，进入稳步执行和平稳收效期，开发商和购房者的观望情绪在一定程度上有所缓和。在目前的市场环境下，价格是决定销量的最重要指标，定价过高或不具备高性价比，将很难吸引到购房者。因此，价格机制与项目利润相平衡的销售策略，或将成为开发商打破楼市僵局的关键所在。