二手房月成交量、价创调整来新高

根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：11月全市二手房住宅网签总量为16805套，相比上月上扬了18.66%，创下了4月政策调整以来的新高。11月月末最后一天日成交量还突破了千套大关，为过去61天来日成交的最高值。另从伟业我爱我家市场研究院不同权属类型的细分数据来看，本月二手已购公房占据总体市场成交比重的37.36%，较上月向下小幅下降0.47%，商品房成交比重则延续上月的上扬态势，占比62.64%。另从整体市场来看，城八区的成交比例仍然继续放大，环比攀升1个百分点，占市场整体成交量的83.15%。

市场交易价格方面，近半年来北京二手房市场整体交易均价稳步上行，本月22925元/平方米环比前月再度上涨1.22%，同比去年同期的涨幅更是达到47.32%；此外，城八区二手房方面的交易价格也十分抢眼，24823元/平米的价格较前月上调0.85%。从不同权属的分类统计可知，本月二手商品房22794元/平米的价格稍有上涨，相比上月环比增加了2.97%；而二手已购公房方面则略有下跌，为23191元/平米，较上月每平米降低了554元。

刚需、投资需求仍为市场主力

从11月全市房地产市场的整体交易走势来看：市场延续了8月下旬以来的回暖走势，投资需求和刚性需求仍是当前市场中的主要交易力量。尽管今年10月开始国家对北京楼市进行了第二轮强力度调控，更深入更直接的购房细则相继出台，限购、缩小购房贷款优惠利率、提升购房首付比例等一系列抑制购房需求的猛药加重了买方的置业负担。但是目前房地产价格短期之内依旧难以撼动，在通胀预期逐步递增的背景下，价格被兼有投资意愿的购房者推动仍有上涨惯性。再加上本月股票市场的波动较大，资金的流动和传导，让部分投资者再度开始关注前期有所调整的楼市和黄金等泛资产市场。此外，近期一手房市场在价格优势的作用下成交量日渐放大，受到一二手交易市场之间的连带作用，部分区域的一手房交易升温也给了同区位中二手房很大的提振作用。

政策调整加剧市场供需失衡

另从供需方面来看，本月供需比为1:2.78，业主挂牌量和客户咨询量都出现不同程度的上涨，其中业主登记量上涨2.78%，客户咨询量更是激增近二成。究其原因，伟业我爱我家市场研究院分析认为，近期的政策出台并没有有效地解决市场中的住房需求，反而通过各种购房门槛的提升限制了其购买意愿。受限的部分客群或因为政策调整购买能力下降，或因为对价格的关注而放缓了购房计划的速度。但随着10月底以来市场的走势以及信贷管控的变化，令部分等待的购房者对政策调控成功的心理预期正在逐步下滑。持续7个月以来的市场调整除了抑制了市场的成交量持续放大，对价格的调整作用微乎其微。政策的打压尚无定论，部分购房者却因政策丧失了有效购房能力。购买能力相对较强的购房者不愿再继续等待，为了避免未来政策变化的不确定性而进入市场；次外，近2个月来宏观市场的货币信贷调整频繁。加息、多次提高存款准备金以及部分银行停止对个人房贷业务的接单都对房地产市场形成了一定冲击。再加之公积金贷款门槛又被提升，钳制了大量中低收入购房者的购买能力。虽然在政策频繁出台的背景下买卖双方都对政策产生了一定的免疫力和应对政策的经验，但在对后市判断上仍存在较大隐忧和分歧，为防止再次出现政策波动或房价上涨影响购房从而选择当前积极入市。

年末政策调整或引发交易高峰

作为2010年的最后一个月，买卖双方在政策的高压控制下仍然保有较高的购房热情。一方面今年本市轨道交通延展和逐步完工通车的消息充斥着人们的视线，京城轨道交通的网格几乎遍及各个区位。大兴线、亦庄线、房山县、昌平县和顺义县将在明年年初陆续开通，这不仅弥补了先前欲选购远郊地段购房者的疑虑，还在潜移默化中淡化了远郊区县房源的地段因素，其价格优势和交通双方面的保障扩大了购房者的置业版图，有望促进郊区域成交量出现上涨。此外，目前整体经济的通胀速度并未出现明显放缓。虽然工信部、发改委、国务院等相关机关部门相继制定推出价格管控条例，但是市场中的加息预期依旧强烈，不排除年末可能再度加息。再考虑到营业税的临时优惠期限将至以及首套贷款利率8.5折的优惠政策也或将终结，年底的二手房市场中可能会因为政策的变化引发一轮新的交易高峰。

根据伟业我爱我家市场研究院交易面积的具体数据可知：本月二手房市场交易行情有明显的增涨，各区间成交量均处于上行态势，其中120-150平米区间荣登本月涨幅榜榜眼，环比增幅达到62.3%；60-90平米区间也有34.22%的激增。从总体看，90-120平米和150平米以上区间的交易比重则稍有下滑，相比前月分别下降了1.78%和0.6%。另外通过交易金额的细分数据显示：本月各价格区间的交易金额一反上月的低迷走势，升温趋势明显，70万元以下区间的涨幅更是达到52.38%，比重也上升了0.89个百分点；120-150万元和150-180万元两区间的交易比重也分别放量了1.57%和0.95%。相比之下，其余三区间则出现小幅的下降：70-90万元、90-120万元和180万元以上三个区间比重较上月分别下调了1.02%、1.16%和1.22%。