2010年年底之前的购房决策建议

伟业我爱我家市场研究院 

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新政过去一月有余，为了解市场一线真实情况、指导客户购房，我们根据伟业我爱我家所辖各项目、门店的市场一线体会，总结出部分已成交或暂未成交客户的消费诉求，并以此推断市场可能的发展趋势，进而提出对潜在购房者提供决策建议。

一、近期整体的客户动向如何？

新政后一手主要楼盘的来访量急剧萎缩。据伟业我爱我家旗下一手事业集团-伟业顾问数据显示，政策后的10月比9月周均来访量下降32.8%，尤其是郊区（通州、顺义）项目来访量急剧萎缩，降幅大都超过50%。

新政后二手门店的客户登记量涨幅变缓。据伟业我爱我家旗下二手事业集团-我爱我家统计数据显示，10月客户登记量方面仅上涨1.6%，相比前两月都在两成以上的增幅而言，上涨幅度已明显放缓。

二、现阶段各类客户需求释放的特点？

通过市场一线数据统计发现，在新政的影响之下，需求表现以下特点：

不足30%的首次自住类客户无法购房或暂时观望。虽然新政中首付升至三成，但因总房款低、约10万元的差额不再是交易过程中的主要障碍，70～80%的该类客户依然选择继续购买。例如，长阳半岛、远洋新悦等五环外项目月均成交量超过200套。

超过80%的首次改善类客户放弃购房或选择观望。首次改善类客户大部分因二套贷款成本增加暂时放弃购房或观望，另外，即使具备全款购房能力，但由于置业经历有限，购房心态略显保守，而“限购令”使得购房机会更显珍贵，此类客户反复斟酌后仍不敢决策。

70～80%的多次类、投资投机类客户放弃购房或选择观望。该类客户大部分因三套限贷暂时放弃购房或观望，但只要具备一次性付款能力，凭借多次置业的辉煌经历，多数客户会选择继续购买。例如，万科蓝山、唐宁ONE等四环内的公寓周均成交量超过8套。

三、四季度市场预测与购房建议

初步判断，市场的下行趋势还将至少持续到年底。加息、提高存款准备金率表明紧缩的货币政策的开始，已有的政策门槛短期内难于降低，同时更加严厉的预售监管、资金监管、等措施继续对市场施压，已受政策压抑的各类需求很难在此高压环境下再次入市，市场的下行趋势还将至少持续到年底。

从供不应求的大形势考虑，自住类客户仍可选择合适的价格实现成交。政策可加快企业的推盘节奏，但无法根治因土地供应不足而形成的住房供不应求问题，对自住需求来说，现阶段因市场低迷而挤出来的选房机会显得格外珍贵。

从资源日渐稀缺性角度来看，改善类、投资类客户亦可选择合适的产品实现成交。城市可开发的土地资源有限，具备改善、投资价值的产品也会日渐稀缺，对于以改善、投资或二者兼顾为目的购房需求来说，产品将超越价格成为最主要的考虑因素。