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增供应 还需政府、企业齐发力

(2010-11-08 10:33:30)
标签:

增加供应

土地供应

政府

开发商

四季度

房产

分类: 政策解读

增供应 还需政府、企业齐发力

       ----伟业我爱我家市场研究院

 

一、“新国五条”强调增加住房有效供给,各地积极推地

新版“国五条”再次提出增加居住用地供应总量,延续了之前调控政策中增加住房有效供给的基调,强调各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

1.现象:各地酝酿大规模集中推地,预期四季度供应将迅速增长

10月份,监测的10个主要城市共推出土地263宗,总面积达1587万平方米;其中住宅用地推出90宗,供给556万平方米。虽然土地供应总量和住宅用地供应量环比均略有下降,但从各地相继出台的四季度供地计划及11月初的土地市场表现来看,10月份的供应仅是供地大潮来临的前奏,四季度各地土地供应井喷已势在必行。

北京计划在四季度集中推出50宗地块,其面积占全年供地计划的36%;上海于10月20日一天内连续推出12宗土地;深圳在10月份供应住宅用地4宗,是住宅用地连续10个月零供应后的首次集中推地;杭州11月供地计划也于近日出炉,按计划单月推地总量仅次于3月;武汉10月底一次性拍卖了19宗地,且单月推地总量居全年之首;重庆11月初3天内推出20宗土地,总面积逾45万平方米,供应密集度为全年之最。

增供应 <wbr>还需政府、企业齐发力

2.原因:各地全面落实供地计划,响应中央增大土地供应的调控基调

部分城市为赶计划或将大规模集中供地。前三季度,部分一、二线重点城市2010年用地供应计划完成情况欠佳。以北京市为例,按照年初制定的住宅用地供应计划,2010年全市计划供应住宅用地2500万平方米,前三季度实际推出439万平方米,仅占年度计划的18%。为完成年度供地计划,今年四季度,北京土地储备管理中心年内计划推出50宗地块,其中涉及居住类土地45块,合计供应面积为855万平方米,有力的保证了后期土地供应量的增加。广州前9个月住宅用地供应仅完成了两成多,成都前9个月住宅用地供应仅完成不到四成,南京前10个月供地计划仅完成五成多,这些城市为完成计划必将在今年最后两个月继续集中推地,供地高峰指日可待。

切实增加有效供应才是各地推地初衷。由于二次调控一再强调增加供应量,为保障调控效果,即使前三季度供地计划完成情况不错的一、二线重点城市,也出于增加供应量的考虑,在四季度继续保持土地放量。例如上海市制定的住宅用地供应计划为1100万平方米,前三季度实际推出1044万平方米,已完成年度计划近95%,10月份仍推出60宗近200万平方米土地。

二、市场反应冷淡,地价走低

1.现象:底价成交频现,地王销声匿迹

虽然各地积极推地,但得到的市场反应却不尽人意,多块土地甚至出现无人问津的局面以致流标。北京10月份仅有一块非工业用地成交,且为底价成交;上海市集中推出12块土地,其中7块非住宅用地因无人竞价最终以底价成交,楼面地价最低的仅1500元/平方米;成都集中拍卖的19宗土地中15宗以底价成交。

2.原因:开发商资金受制、政府所供住宅用地有限

一方面,开发商资金链吃紧,制约其拿地热情。两次调控使开发商在融资难度进一步加大,定向增发、开发贷款、上市审批等各类融资渠道均受到严格限制,加之“新五条”限购政策对开发企业现金回笼造成较大影响,面对渐冷的住房市场,企业继续高价拿地的信心已严重动摇。并且,各地在加大土地供应的同时,对土地出让、土地成交和土地使用等诸多环节加强监管和调控力度。如采用综合评标法,转变“价高者得”的原有模式,以及提高土地出让金的首次缴纳比例,打击炒地行为,这都加重了开发商对土地市场的观望。

此外,缺乏优质地块供应、郊区新城地价高企也在影响开发商拿地的积极性。参与土地竞买的房企数量减少,缺乏竞争的情况下住宅用地基本以底价成交。

另一方面,所推住宅用地占比有限、优质地块缺乏也是导致市场反应冷淡的重要原因。从图1中10月份各重点城市新增土地供应中住宅用地占比和成交/推出对比来看,成交量与住宅用地占比大致呈正相关,说明住宅用地及包含住宅规划的地块易于受到开发商的青睐,监测的10个主要城市虽然其他类型土地则颇受冷遇,但住宅用地均无流拍且溢价率相对较高。例如上海市集中推出的12块土地虽有7宗因无人竞价以底价成交,但其中两块涉及住宅用地性质的地块却人气颇高,溢价率分别为82%和80%。表明虽然新政出台对住宅市场造成一定冲击,但并未消减开发商对住宅用地的渴求度。而在开发商拿地越发谨慎的情况下,政府推出的土地不合开发商胃口也是土地市场并不活跃的原因之一。

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三、建议

1.政府:供地应更向住宅倾斜

提升推地品质,激发开发商拿地热情,真正促进供应。鉴于开发商拿地策略愈发理性,且普遍青睐于住宅用地,政府应考虑增加住宅用地在推地结构中所占比重,从而切实增加住宅有效供应,改变未来的供求结构,保障调控效果。

2.开发商:适时调整开发思路;在拿地问题上,量力而行,尽力而为

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有实力的开发企业应抓住时机增加土地储备,拉开同行竞争差距。2007至2008年,全国10个主要城市住宅新开工面积处于高位。2009年至2010年一季度,新开工面积与土地出让数量同步增长,保持基本平衡。但2010年二季度以来,土地出让数量大幅下降,存量减少,十个主要城市整体土地供应皆出现阶段性不足。以北京市为例,2007年至2010年三季度,累计出让土地可建面积比同期新开工面积减少约1718万平方米。随着新开工量的持续增长,存量土地不断被消化,未来无论是市场还是开发企业对土地的需求将更趋旺盛。因此,建议开发商在保证资金链充沛的基础上可考虑积极拿地,一方面加强自身的土地储备,在未来同行竞争中抢占先机,另一方面迎合调控基调,与政府站在同一战线。

适时调整开发思路亦不失为应对良方。另外,由于目前政策调控集中在住宅领域,相比之下,商业地产在融资、销售等诸多方面并未受限制。面对政府推出的大量商业用地,开发企业不妨尝试转换思路,对商业地产进行积极探索。








 

 

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