一 “限购令”成杀手锏，市场全面观望

今年8月以来，以一线城市为首的各地楼市开始呈现“量价齐升”的景象，4.17调控效果逐渐消退。国务院为了巩固调控效果，防止房价报复性上涨，在国庆前夕出台国五条新政，随后相关部委接连出台多条细化政策，在全国范围内从信贷、税收、限购等角度，多管齐下进一步通过控制购房需求来抑制房价过快上涨。

具体来说，在个贷方面，首套首付比例提高至30%；二套房贷款严格执行首付50%，利率1.1倍的规定；全国范围内暂停三套房贷款；同时禁止消费贷款用于购房。在税收方面，取消对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人减免个人所得税的优惠政策。同时，国五条还要求房价过热城市限制家庭购买套数，而各城市则纷纷响应政策号召出台相关细则，对限制购房套数及异地购房做出明确的界定，如表1所示。

伟业我爱我家市场研究院表示，目前共有14个城市明确了限购措施，不但一线城市均在其列，其他近期房价增长较快的城市也在榜上有名。限购令有紧有松，其中深圳、宁波、福州、广州、温州已全面禁止异地购房；深圳、福州、南京禁止家庭购买第三套住房；只有厦门、福州、海口明确了限购令的执行周期。

伟业我爱我家市场研究院认为，通过差别化信贷和税收调整，刚性、改善性需求均不同程度受到抑制。而限购令更深度干预了各类需求的购买权利，尤其沉重打击了投资性需求，充斥着“凭票供应”的意味。若限购令严格执行，不仅将直接构成成交量的减少，也将改变购房者对房价走势的预期，步入全面观望，造成整体市场，特别是房地产市场过热的城市短期内成交量的锐减。

二 “二次调控”或为房产税的试点及保障房建设等长期措施争取时间

伟业我爱我家市场研究院认为，“限购令”已超过了一般调控的强度，甚至有了计划经济的色彩，可以说是对需求有史以来最严厉的抑制。但是历来调控的经验告诉我们，如果不从增加土地供应，平抑地价，加大中小户型、中低价位商品住宅供应量入手，就无法从根本上改变供求关系，使市场恢复正常。一味的抑制需求，短期内或能抑制房价上涨，长远来看则无异于饮鸩止渴，对整个房地产市场并无裨益。

此外，伟业我爱我家市场研究院指出，刚性需求是市场上的相对弱势群体，本应成为政府调控照顾的人群。而本次新政则将刚需也纳入打压范围，这样的做法在体现政府决心的同时，也让我们感到此次调控政策别有深意。结合近期十七届五中全会提出的“包容性增长”概念，以及未来“十二五”规划的主基调“加快经济发展方式转变”，我们可以明确的判断，政府未来一个时期的工作重点是促转型，而当前的房地产调控新政，仅是此次房地产业整体变革的一个前奏。

伟业我爱我家市场研究院根据目前各方资讯，并综合分析，对本次政府房地产调控的总体思路做了如下推断：

1 短期：通过强制手段解决房价泡沫化问题

欲从根本上解决房地产市场问题，必须通过提高市场供应、完善相关法规制度、健全保障房机制等措施综合治理。而这些措施有的需要较长时间准备才能实施，有的则无法在短时间内起到明显效果，可谓远水不解近渴。而“限购令”等一系列强制政策，正是政府在这种背景下为了迅速控制房价、保持市场稳定而出台的短期政策。另外，某种意义上政府也并不希望一些较低收入的刚需人群盲目入市，在接下来的中长期调控中遭受不必要的损失。

2 中期：抓住短期政策争取到的宝贵时机，通过保障房建设和房产税等解决供需的结构性问题

低收入人群的住房问题是今后政府在房地产领域需要解决的头等大事，而政府对这一难题的答案其实一直相当明确：保障性住房与房产税。在今年房地产新政中被屡次提及的保障性住房建设，将在未来两到三年内开始发挥实质性的作用，直接解决一部分低收入人群的住房问题。而酝酿多时的房产税，在今后两年经过试点开始全国实施时，必将推动大量供应入市，极大缓解楼市供需失衡的现状，对稳定全国房价起到一锤定音的作用，满足不在保障房覆盖范围内的另一部分低收入购房者的自住需求。而“限购令”等行政手段，在这一阶段即完成了历史使命，各项限制将在时机成熟时被逐渐放开。

3 长期：通过完善土地管理制度、建立健康的房地产市场秩序，解决供需根本矛盾问题

房地产市场产生的种种矛盾，归根结底源自于政府土地供应机制、管理方式的不完善，而地方政府对土地财政的依赖则是解决这一问题的最大阻碍。随着“十二五”规划中的政府转型，逐渐运行的房产税对财政收入的支持，政府对土地的利用方式将从追求短期利益转变到最大化长期综合效益。以此为契机进行改革土地市场，避免开发商利用土地溢价获取超额利润等不合理现象，从制度上消灭商品住宅非理性上涨的动因，完成政府房地产市场调控的最后一块拼图。

综合来看，伟业我爱我家市场研究院认为“限购令”等系列政策应是短期政策无疑，其目的是为政府中长期调控计划的顺利实施争取时间，待时机成熟即会被放开。而从长远来看，被普遍认为“误伤”刚需的二次调控政策，也许恰恰是避免刚需因盲目入市而遭受损失的“防火墙”。