闲置地块何去何从-浅析与展望近期闲置地风波

1.事件背景

“4.17”新政面世以来，各类需求在打压式调控下被全面抑制：投机需求淡出，投资需求停滞，部分刚性需求也转入观望。政策效应在5月伊始立即显现，接下来的三个月里成交量持续下滑，6月成交量接近08年的最低点，房价上涨势头得以遏制。

诚然，单方面抑制需求短期内对楼市能起到物理降温的效果，但终究不是维持市场健康成长的良药，治本还是要从真正存在问题的供应端对症下药，例如：调整供应结构，加速政策性住房建设；增加商品房有效供应，杜绝土地闲置、捂盘惜售；盘活二手交易，监管市场成熟运行等等……

近日，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，并经媒体公开发布。这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中详细列出了地块所在省市、名称、受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。北京闲置土地涉及160宗，其中包括101块住宅用地及59块商服用地。

2.事件梳理

《有关房地产开发企业土地闲置情况表》在网络上公布后，伟业我爱我家市场研究院于第一时间对北京160块闲置土地（尤其是101块住宅用地）的信息进行了梳理。

从公布信息中了解到，造成土地闲置的原因分两方面：一是企业自身原因，主动的捂地获取溢价、被动的资金不到位导致工期延误都存在；同时也有政府原因， 包括征地拆迁受阻、规划变更等。

梳理统计地块的详细信息：

2.1闲置住宅土地中郊区土地面积比重明显超过城区

2.2 “8·31”大限前夕，“集中拿地”现象十分明显

据统计，北京有66宗闲置土地在2004年8月26日至2004年8月31日短短几日内集中成交，其中40宗住宅用地，占住宅用地总量的40%，由此可见，“8.31”大限前夕，为赶上政策优惠“末班车”，许多开发商甚至个人争先拿地，土地集中成交现象十分明显。

2.3 闲置土地名单中不乏知名开发企业

名单中涉及多家知名企业。其中因政府原因造成的闲置地块，企业不担心被收回。泛海建设表示，四地块未能按原计划开工建设主要是因为规划调整所致，不存在被政府收回的风险。金隅集团回应，位于永定门宝华东里小区由于拆迁成本太高，导致目前拆迁工作进行十分缓慢。

2.4 闲置住宅土地给开发商带来地价翻十倍的溢价收益

北京101宗闲置住宅土地合同价款合计36亿元。若按现在的地价标准（参考过去一年各区域的住宅土地成交均价）计算，这些土地价值约在355亿元左右。可见，开发商获得地价翻十倍的溢价收益。

3.事件分析与展望

3.1从规模看，若解决闲置土地问题会缓解个别区域的供需矛盾，但对整体市场难以产生实质影响

过去三年北京住宅年均供应面积为1210万平米，年均成交面积为1473万平米，而根据北京过去三年住宅用地平均容积率1. 8计算出101宗土地的规划建筑面积约901万平米。平均土地开发周期在2-3年，意味着该部分土地如充分形成供应，后期年均供应量大约在四百万平米。

如上图所示，城市功能拓展区目前供需差距24672套，供不应求矛盾尤为突出。但前文所提，北京闲置住宅地块分布不均，城市发展新区土地面积比重最大，明显超过其他三个区域。为此判断，即便解决这些闲置土地的问题，对个别区域的供需矛盾尚能起到缓解作用，但对整体市场难以产生实质影响。

3.2治标转向治本的调控转折时期，本次专项整治能否达到预期效果，意义更为重要

前文提到，单方面抑制需求短期内对楼市能起到物理降温的效果，但终究不是维持市场健康成长的良药，治本还是要从真正存在问题的供应端对症下药。07-10年以提高购房门槛的需求调控效果明显，但从2005年至今各项针对供应的调控却都没有达到理想的效果，甚至连政策落地都虚实不一，这与需求方以个人为主、供应方以地方政府和机构为主的差异有关 - 抗力不同，这个差异造就了政策落地执行的难度差异和效果差异。然而，要完成需求调控到供需调控这个由标到本的过程，要完成政策对房地产市场健康稳定发展的可持续调节，就必须坚决地解决这一问题。而本次针对闲置土地的探讨，更像一个风向标，若专项整治能坚定的奏效，无疑将在近年来国内房地产调控历史上迈出了具有标志性的一步，拭目以待。

3.3 本次专向整治针对闲置地块的处理，可采取缴纳土地闲置费、收回土地使用仅、改变用途配建保障性住房等多种形式

可想到的针对闲置地块的处理方式有多种：对于企业原因造成的，按土地价款一定比例缴纳土地闲置费、无偿收回等方式；对于政府原因造成的，由政府按实际交纳的出让价款及相应利息有偿收回、改变规划用途等方式处理。部分闲置土地可通过改变用途建设或配建保障性住房，尤其是8.31大限前仓促成交、没有具体规划的土地。

目前，政府正在大力推动保障性住房的建设，但较低的利润令诸多开发商裹足不前。若利用此次机会，将部分闲置地块强制改建或配建保障房，可起到一举两得的作用：一方面增加保障房供地面积；另一方面对开发企业而言，这些土地拿地成本较低，即使用来建设保障性住房也仍然存在一定利润空间，相对直接收回或者罚款要合算。