“金九银十”仍可期待

新房 二手房双双回暖

据伟业我爱我家市场研究院统计分析，三季度以来，新房市场成交量已经明显出现止跌回暖势头，二手房市场的成交量也在持续回升，8月第三周二手房成交量创下了三季度以来单周成交量的新高。价格方面，新房价格从7月中下旬开始明显松动，打折促销、低价入市楼盘明显增多，据我爱我家统计分析，二手房成交价与新政前相比已下调了12%，议价空间也逐渐增大到3—5%，热点区域的二手房议价空间也可以达到3—4%。随着9月份多个新盘将集中入市，伟业我爱我家市场研究院认为，在今年楼市宏观调控异常严厉的大背景下，“金九银十”仍可期待。原因主要有以下几个方面。

第一，自住型需求有待释放。本轮“楼市宏观调控”到9月份将满5个月，在历时5个月的宏观调控下，市场已经积累了一大批刚性的自住型购房需求。进入8月中旬，随着新房价格的进一步松动，以及二手房议价空间的加大，刚性购房需求已经开始逐步释放，随着9、10月份传统购房季的到来，积压已久的自住型购房需求还将进一步释放。

第二，新房价格松动，二手房价见底。7月中旬以来，出现了一批低价入市的新开盘项目，开盘均价要比预期下调了10—15%。比如：位于广渠门的“地王”富力十号7月底开盘，每平方米成交价3.8万元，比预期售价低了7000元，下调幅度高达18%；保利茉莉公馆7月底开盘，每平方米成交价1.7万元，比预期售价低了2000元，下调幅度近12%；万科长阳半岛项目，每平方米均价13400元，与之前的预期售价相比调低近两成。这些新盘开盘价也比周边二手房价格普遍低10%左右，一二手房价“倒挂”现象又在个别区域出现。虽然新政以来，二手房价格已经下调了12%左右，但是随着9月份一手房的大量入市，某些区域、某些户型的二手房价格还将有3%左右的下调空间。新房价格趋于理性，二手房价见底，无疑对交易量的回升将起到明显地推动作用。

第三，城郊市场日趋活跃。顺义新城、通州新城的规划建设，大兴亦庄开发区的快速发展，昌平高教园、房山大学城的设立，以及5条深入远郊腹地的轨道交通年底即将开通运营，将加快北京城市核心区周边区域制造业、物流服务业、教育产业等的重新布局，也将加快周边房地产市场向多样化发展，使其成为新的居住热点区域。

第四，投资热点部分转移。股市二次探底之后的回升，以及国家出台的助力中小企业快速发展的一系列相关政策，使一部分投资客开始把资金撤出楼市转投股市和实业。投资客的撤出，为首次置业和改善型的自住购房群体留下了空间。三套停贷，以家庭为单位“认房又认贷”和“限购一套”的政策，使购房者更加珍惜购房机会。针对首次置业者的优惠政策仍在，随着房价的回落，9、10月份将成为首次置业者不可错过的购房良机；改善型购房人群，虽然受到了信贷偏紧的影响，但是新房、二手房市场上大量低总价、紧凑的集约式中小户型房源的大量增加，也为改善型购房人群的置业升级创造了有利条件。

伟业我爱我家市场研究院认为，虽然今年9、10月份的市场交易热度不太可能达到去年的同期水平，但是与新政后的5、6月份相比，随着传统购房季的到来，今年的“金九银十”还是非常值得期待的。