二手房市场陷入胶着状态——

投资客信心满满 购房者观望重重

国家的楼市宏观调已愈百日，调控确实取得了初步的效果。比如：房价过快上涨的势头得到了明显的遏制；二手房价明显回落；投资投机需求被有效抑制。据伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，二手房价格比新政前下跌了10—12%，通州、望京等前期涨幅较大的区域的二手房价格，跌幅已超过20%。但是由于新房价格的坚挺，使得6月下旬至今，二手房价格停止了较大幅度的下跌，市场陷入了买卖双方僵持观望的胶着状态。

伟业我爱我家市场研究院分析指出，造成目前市场陷入胶着观望状态的原因除了由于国家宏观调控的因素之外，投资客最近不再降价抛售，反而选择坚挺房价，甚至提高房价的因素也是导致目前的二手房市场胶着的重要原因之一。据伟业我爱我家市场研究院分析，导致投资客选择坚挺房价、不再降价抛售的原因主要有三点：

第一，现在的投资客的入场时间可以分为两大类：一类是07—09年较早入场的投资客，由于当时房价较低，所以现在面对严厉的楼市调控，亏损的风险并不大，降价的意愿也相对较小；一类是今年3、4月份新政出台前入场的投资客，由于逢高点买入，新政出台后又没能及时抛盘，目前轻度被套，但又不愿意承受亏损，不接受降价销售。

第二，投资客普遍对房价上涨满怀信心。目前持盘的投资客不少都经历过08、09年国家的楼市宏观调控风波，投资客普遍坚信房价不仅不会下跌，而且仍会继续上涨。有了这份信心，不少投资客都选择了坚挺房价、甚至提高房价的行为。据我爱我家朝青区域置业专家介绍，最近朝青区域的国美第一城、炫特区等投资客占比较大的楼盘，投资客降价销售的行为已非常少见，议价的空间也几乎为零，二手房业主毁约提价的现象也又开始显现。

第三，租金收益率相当可观，没必要着急套现。比如：国美第一城和炫特区一套50平米，价值100万元的房屋，月租金大概在3000元左右，这远远高于把100万存在银行每月的利息所得。

此外，现在降价销售、性价比较高的房源，大都不是由投资客推出的，而是由改善性购房者推出的。随着二手房价的下跌，不少改善性购房者利用目前房价较低的有利时机，升级换代，售出旧房，用卖房款加积蓄全款购买新房，或利用卖房款增加首付比例，减轻还贷压力的方式置业升级。由于这部分改善性购房者家中孩子上学、照顾老人等各种原因，置业升级的意愿较为迫切，所以一般会选择降价销售旧房。

伟业我爱我家市场研究院认为也正是由于最近一段时间改善性购房者积极的买卖行为，才使得二手房交易显现出了回暖迹象。但是，二手房市场要想打破目前的胶着状态，真正的回暖，还是得寄希望于三方面：一是新房价格的下跌，带动二手房价进一步探底，迫使投资客把手中的大量房源推向市场；二是在控需求，严厉打击投资投机行为的同时，尽可能把合理的自住型改善购房需求区别开来，并给与相应的支持和优惠；三是除了要加大保障房建设力度之外，也应该加大公共租赁房建设，通过出台相应政策鼓励支持开发企业和专业机构积极参与到公租房的建设和管理中来，通过租赁房源的增加来平抑较高的租金价格。