上半年二手房改善型需求明显上升

首次置业和投资需求有所下降

据伟业我爱我家市场研究中心统计数据显示，今年上半年，北京二手房市场成交客户群中，首次置业者占整体成交比重的26.73%，与前两年相比分别下降了7.8%和7.6%；在政策打压下，今年上半年投资客的增幅减缓，比重与前两年相比有小幅下降；但是，今年上半年改善性购房者（包括拆迁、小变大、远换近）的比重出现了明显上升，约占整体成交比重的52.06%，比08年上升了约11%，与09年相比也上升了近7%。

一、首次置业人群相比前两年减少了近8%。

据伟业我爱我家市场研究中心分析，造成今年上半年首次置业人群比重出现下降的原因主要有两点：

第一，09年楼市调控向首次置业者倾斜。消费者购买90平米以下普通住宅，仅需缴纳1%的契税，此外，还可享受到首付2成，利率7折的房贷优惠。诸多的优惠政策，使得首次置业需求在09年被集中释放，造成了今年上半年首次置业人群比例的下降。

第二，由于房价的过快上涨，使得部分年轻人改变了传统的置业观念，开始选择租房作为自己在未来几年主要的居住形式，购房需求向租赁市场的分流，也导致了首次置业人群比例的下降。

二、改善型购房人群比例明显上升。

今年上半年，因拆迁带来的改善型购房需求，约占整体交易比重的17.54%，比08年上升了3%，比09年上升了1%；因“以远换近”造成的改善型购房需求，约占整体交易比重的17.28%，比08年上升了近6.5%，比09年上升了近6%。据伟业我爱我家市场研究中心分析，造成今年上半年改善型购房人群比例明显上升的原因主要有两点：

第一，拆迁量加大，被动改善型购房上升明显。08年因奥运会，北京基本暂停了大规模的拆迁改造工程，奥运后，CBD东扩、南城开发、第二机场筹建和道路市政建设等大型拆迁改造工程不断上马，使得今年上半年因拆迁导致的被动购房改善居民比例上升明显。

第二，“返城潮”推动了“以远换近”改善型购房人群的大量增加。年轻人首次置业时由于资金实力有限，所以首套房位置一般在四环或五环外。由于较好的教育、医疗等生活资源大都集中在城市中心的核心区域，城市周边的配套水平远比不上城市核心区。所以，随着这部分人群经济实力的不断增强，也为了照顾老人或孩子上学，也为了离工作的区域更近，使得这部分人群急需在城市核心区进行置业升级。

三、投资购房比例有所下降。

据伟业我爱我家市场研究中心分析，造成今年上半年投资购房比例下降的原因主要是由于国家通过严厉的房地产调控政策，对投资投机购房行为的打压造成的。此外，从4月17日“国十条”出台至今，二手房价格已经下跌了15%左右，随着第三季度新房价格的回调，二手房价格将有望在第三季度探底，受未来房价将继续下行预期的影响，房地产市场中的投资投机行为大量减少。