北京二手房交易量一季度有望突破3.6万套

全年交易量能否超越2007年仍然扑朔迷离

    根据来自北京市房地产交易管理网的网签数据显示，截至2009年3月28日，北京市3月份二手住宅交易量已经达到17679套，照此进度，3月份北京的二手房交易量将有可能突破20000套，加上1月份成交7358套， 2月份成交9373套，北京市二手房交易量一季度有望突破3.6万套。同比2008年第一季度17907套的交易量，北京2009年第一季度的二手房交易量将增长101.04%，交易量和涨幅双双创历史新高。

   对于此轮二手房交易量增长的原因，我爱我家市场研究中心认为：

   首先，二手房价的下降，是刺激交易量回升的主要原因。2009年1、2月北京二手房交易均价同比2008年同期，下降了15.8%。许多购房人认为价格已经达到或接近自己的心理预期和承受能力，所以纷纷出手购房。

    其次，一系列鼓励首次置业的政策对刺激二手房交易起到了叠加效应。我爱我家的统计显示，近3个月的单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平米下降到85平米，首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。

    第三，一手房延期开盘和入市，为二手房让出了供应空间。北京市今年第一季度的新房开盘量创造了7年来的新低，许多开发商面对市场和政策的不确定而举棋不定。在自住型刚性需求复苏的时期，一手房的供应衰减为二手房让出了供应空间。

    第四，二手房的优势正中自住购房人的下怀。目前进入市场的许多自住型购房人都希望在四环以内购房，而且希望社区成熟，配套齐全，即买即住，而这正是二手房的优势所在。

对于这种旺盛的交易势头能够持续多久，2009年北京的二手房交易量能否超过2007年94000套的交易规模而创历史新高，我爱我家市场研究中心认为，这取决于房价走势、第二套贷款的政策松动和宏观经济形势等许多因素，现在下结论还为时尚早。

    首先，两会后新房的集中开盘，特别是低价入市将进一步打压二手房的价格，同时会分流部分二手房的购房人群。其次，如果银行对“改善性需求”的认定标准迟迟不出台或规定过严，将阻碍对中高档物业和中高价位房屋的改善性购房需求进入市场，而首次置业的需求将很快被释放殆尽，市场的需求将面临青黄不接。第三，宏观经济的根本回暖和向好，将直接刺激人们的购房决策，否则，再多的降息和减税也是作用有限的。

    针对部分新盘的涨价和个别二手房业主的提价行为，我爱我家认为：目前，在交易量迅速回升的同时，价格仍然处在下降通道里。此时此刻，为做秀而逆势涨价还可以理解，如果真的涨价，将错过最佳的出售时机，最终的结果很可能是被迫以更低的价格成交，蒙受更大的损失。