上半年京津两地二手房市场特征趋同

成交量萎缩价格涨幅北京低于天津

1.4 小户型房源成两地交易热点 两居室仍占半壁江山

图表：2007年1季度至2008年2季度北京交易面积比重对比

数据来源：我爱我家

图表：2007年1季度至2008年2季度北京交易居室比重对比

数据来源：我爱我家

    从前6个月北京的成交面积及居室数据可以看出：60平米以下的小户型房源一跃成为二手房市场中的“黑马”，其前半年的成交比重占整体成交水平的36.91%,同比去年同期提升了2.65%；60-90平米区间房源交易比重为35.03%,同比小幅回落了0.76%。从居室交易数据来看，二居室成交比重依旧遥遥领先于其他区间，其前半年的成交比重为55.20%，但同比所占比重略有回调，降幅为1.41%；与去年同期相比，面积偏大的一居室其成交比重有所增加，已占到整体成交量的25.84%,比重增幅为1.68%。除此之外，四居室的成交比重也较去年同期微微向上，其比重在整体交易比重中的所占比例为2.08%，同比涨幅为0.25%。

图表：2007年1季度至2008年2季度天津交易面积比重对比

数据来源：我爱我家

图表：2007年1季度至2008年2季度天津交易居室比重对比

数据来源：我爱我家

    天津市场上60平米以下的小户型房源同样是市场交易的主力军。其在08年上半年占市场总体的51%，与去年同期相比上涨了5.1个百分点； 60-90平米区间房源交易比重为29.7%,同比回落了1.6%。居室方面来看，二居室上半年的成交比重为56.6%，同比增加1.2%，此外，一居室和三居室房源较去年同期出现微幅回落，分别为36.7%和6.1%，回落了0.1个百分点和1.4个百分点。随着房价的高居不下，面积适中，功能适当的二居小户型已成为市场的主流，成为更多置业型购房者的青睐。

1.5 50万以下房源体现市场真实需求 未来将遭两限房有力阻击

 图表：2007年1季度至2008年2季度北京交易价格比重对比

数据来源：我爱我家

     北京08年上半年交易价格在30-50万区间的二手房源成交比例占到总交易量的32.82%；中高总价的70-90万区间以及90万元以上房源的成交比例分别为总交易量的13.99%和14.66%，同比去年同期分别增长了2.02%和4.46%。50万以下区间房源的成交比重占据着今年前半年二手房市场的半壁江山，其交易比重占整体成交比重的49.60%。但伴随限价房项目的开售，其周边的二手房市场势必会受到一定程度的影响，特别是其较低的交易价格将对50万左右的二手房交易形成冲击。我爱我家认为，限价房项目的平均价格约在6500元/平方米，其户型多控制在80平米左右，因此限价房的出现将令二手房购买客群尤其是50万左右中低总价置业群体分流现象产生。

图表：2007年1季度至2008年2季度天津交易价格比重对比

 数据来源：我爱我家

    天津上半年二手房交易价格比重中，50万以内的低总价房屋仍占总体成交的57.6%，仍为目前的成交主力。目前房价涨幅虽已趋缓，但整体还处于高位运行，低价位房源日趋减少，但由于房价走势稳定，总价位在30-70万元的房源会是市场的主力房源。