上半年京津两地二手房市场特征趋同

      成交量萎缩价格涨幅北京低于天津

1.1 两地成交量出现低迷北京价格涨幅低于天津

图表：07年1季度至08年2季度京津二手房市场交易状况分析

数据来源：我爱我家

    由于受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，今年上半年的北京二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。虽然单月销售量数月超越一手房交易量，但总体成交量并未超过去年同期水平。根据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比向下回落9.80%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达35.62%。上半年北京二手房交易均价依旧保持上涨的趋势，全市成交均价为9757元/平方米，同比去年增幅为9.14%，但值得注意的是，本年度前6个月的房价增幅较之于去年上半年11.42%的增长幅度回落了2.28%。

图表：07年1季度至08年2季度北京一、二手房市场交易状况对比

数据来源：我爱我家

    08年上半年天津二手房市场相对于去年而言，市场处于大幅萎缩状态，只有3月份市场交易量出现“季节性”反弹，总体成交低于去年同期水平，尽显回落态势。2008年上半年天津市二手房的交易总量为18968套，同比去年下降29.2%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达43.3%。价格方面，上半年天津二手房交易价格维持上涨趋势，全市成交均价为5188元/平方米，环比去年下半年上涨11.3%，同比去年增幅为26.1%。

图表：07年1季度至08年2季度天津一、二手房市场交易状况对比

 数据来源：我爱我家

    从总体上来看,2008年上半年京津两地的二手房交易均出现了较大幅度的市场调整，市场观望氛围较浓，交易出现下滑。相对而言北京市场的交易量跌幅较轻，并且价格的涨幅也已经明显放缓。

1.2 两地价格涨幅逐步趋缓未来将呈现震荡格局

图表：2008年上半年北京城八区二手房市场销售价格状况

    2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为9.14%。环比去年下半年上涨了近4%，价格涨幅明显放缓。天津地区的二手房价格增长幅度相对较高，全市二手房交易均价为5188元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为26.1%。

    从两种房屋交易权属细分来看，上半年北京二手已购公房的交易均价为9824元/平方米，而二手商品房的交易均价为9760元/平方米，较之于去年同期均出现了不同程度的上涨。从城八区的二手房买卖市场来看，2008年上半年北京城八区的二手房销售均价为11576元/平方米，较之去年同期的9436元/平方米，上涨了2140元，涨幅为22.67%。上半年天津中心城区的二手房销售均价为6170元/平方米，较之去年同期的5218元/平方米，上涨了18.2%，与07年下半年相比，环比上涨了4.7%，涨幅有所趋缓。

    我爱我家市场研究中心指出：尽管上半年京津两地的二手房市场交易均价仍旧处于高位，但其整体涨幅速度已经明显放缓。一方面，拐点论的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市；从目前的形势来看，银监会坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划。部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，我爱我家预计下半年京津二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的势头之下，价格将会在合理范围内小幅调整。

1.3 二手商品房比重增速明显 主体地位得以确立

图表：07年1季度至08年2季度北京二手房市场不同权属交易量状况分析

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 数据来源：我爱我家

图表：07年1季度至08年2季度天津市二手房市场不同权属交易量状况分析

数据来源：我爱我家

    据我爱我家统计资料显示，08年上半年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，二手已购公房的成交比重为46.64%，二手商品房为53.36%。其中后者同比去年同期上浮了2.23个百分点，而环比去年下半年也提高了0.39%。天津市场中二手私产房的成交比重为81.9%，二手公产房为18.1%。该比重与去年同期持平，二手私产房环比去年下半年下降了1.25%。

    今年北京上半年二手商品房成交量继续拉升。据我爱我家的数据表明，从05年至今，城八区一手住宅开盘入住的项目数量651个，全市新商品房小区开盘入住数量近千。这对于二手商品房房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。目前天津市场中公产房已无新建供给，伴随着公产房在市场中被逐步消化吸收，加之大量私产商品房流入二手市场，二手私产房将会占据未来二手房市场的主导地位。