2008年下半年北京二手房市场展望

一、10月市场爆发力促全年成交保持7.8万套

     从2008年前半年北京二手房市场的整体发展走势我们可以清晰的看到，较之于去年扶摇直上的火爆交易行情而言，今年购房客群呈现出了少有的谨慎和冷静，市场交易总量同、环比均出现了明显的下挫局面。我爱我家市场研究中心认为：抛开其他年龄层的刚性置业需求不论，随着“80后”年轻群体婚育高峰的到来，此类人群的购方诉求已经迫在眉睫，而前半年所积累的消费情绪有望在各方关注的奥运会“拐点”之后加速释放；不仅如此，市场交易价格的涨幅放缓也为日后成交回暖提供了支撑；除此之外，由于受到紧缩性宏观经济环境的影响，前半年各家银行均采取趋紧的房贷审批政策，而随着公积金贷款政策的利好频传和加息预期的弱化，下半年的信贷市场有望迎来适度从宽的发展动向。有鉴于上述原因的作用，预计下半年的二手房市场成交的爆发点将在奥运会之后尤其是十月份出线，全年的市场交易总量也将保持在7.8万套左右。

二、价格涨幅不大，总体在合理空间震荡

     对比去年二手房市场的交易价格来看，今年的市场成交价格走势已然表现出疲软势头。“滞胀”格局之下，前期房源挂牌量的小幅走高使得业主的收益预期顺势微调，由此导致买卖双方的议价空间得以进一步扩大，我爱我家市场研究中心的数据表明两者的议价空间大致在5%-6%；另一方面，一手楼盘促销打折势头的愈演愈烈也开始波及到二手房交易市场，两者间交易价格的收缩也迫使二手房业主报价的相应调整，由此在一顶程度上抑制了二手房市场整体交易均价的上扬情势。不过，基于二手房的现房、区域优势以及轨道交通等的“加分”因素，未来一段时期内二手房市场尤其是热点区域内的二手房市场成交均价将继续保持小幅涨势，但总体交易水平依旧维持在合理空间震荡。

三、全年一、二手交易量大致保持在1：1.2的比例

     虽然08年并非京城房地产市场的盛世景象，但在总体交易状况欠佳的大局之下，今年二手房市场正逐步在取代以往一手楼市称霸的局面，连续数月超过了一手房销售状况。据我爱我家市场研究中心的统计数据表明，综合一手房的市场状况，今年前半年一、二手房总体成交比例维持在1：1.05左右，而去年全年这一数字大概在1：1.5左右，由此我们可以看出二手房在整个房地产市场中的地位得以进一步提升。不过，随着今年下半年一手楼盘的集中上市以及其打折促销的救市之举所引发的个别区域一、二手市场价格倒挂现象的产生，下半年一手房市场低迷的销售态势将有所改观，预计全年一、二手房市场交易量的比例大致保持在1：1.2的水平线上。

四、限价商品房年底开售，二手房购买客群面临分流

    自从限价商品房一词进入人们的视线之日起，政府对于其购买人群以及标准的制定便一直吸引着各方关注的目光。如今，其购买的执行标准以及细节等均已尘埃落定，各区的申请工作也已有序展开，而伴随着有望在年底封顶的6个限价房项目，其周边的二手房市场势必会受到一定程度的影响，特别是其较低的交易价格将对50万左右的二手房交易形成冲击。我爱我家市场研究中心推测，限价房项目的平均价格约在6500元/平方米，其户型多控制在80平米左右，因此限价房的出现将令二手房购买客群尤其是50万左右中低总价置业群体分流现象产生，其中约有12%的消费群体有可能因此而“阵前倒戈”。不过，鉴于相关政策之下限价商品房购买人群的特定性以及其在总体市场中的较小体量，再加上限价房项目位置相对较远，其对于整体二手房市场的影响将较为有限。

五、紧缩性货币政策松动概率不大

     08年中国的宏观经济处在本币升值以及高通胀的压力之下。为了控制流动性过剩导致的经济过热，今年宏观经济的主基调就是紧缩的货币政策。在美国经济衰退、全球性通胀、粮食供应不足、原油价格高升的背景下，2008年的中国又接连承受了南方暴雪以及汶川地震。这就使得央行更加坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性也变得微乎其微。虽然央行五次提高存款准备金令上半年出口、投资、信贷等宏观经济指标出现了回落的态势，但是外汇储备的持续增加、灾后重建投资、人民币升值吸引的热钱带来的流动性过剩依旧成为央行要重点解决的宏观经济问题。因此而言，全年防止货币信贷过快增长、促进物价稳定的总目标不会改变，货币紧缩很难改观，房地产市场的资金链也将受到更大的考验。

六、 公积金渐成下半年购房贷款亮点

     在6次加息、二套房贷政策以及从去年年底延续至今的紧缩性货币政策的夹击之下，今年的房地产市场比之去年可谓大相径庭。与整体宏观环境趋同，各家银行均采取偏紧贷款政策，转按揭类房贷产品销声匿迹，银行信贷把关日趋森严，导致本就资金紧缺的房地产市场雪上加霜。但随着政府相关部门接连推出的公积金政策出台，公积金贷款业务的办理流程有了“质”的飞跃。不但简化了公积金贷款的业务流程，此外还将全市的公积金缴存比例统一至12%。此举不仅扩大了其的受益人群，变相放宽了贷款的渠道，为解决市场的资金问题提供了帮助，同时也在一定程度上扶持了自住购房的需求。根据我爱我家控股伟嘉安捷的数据表明，公积金政策调整后，其相关业务需求提高了35%。因此，我爱我家市场研究中心推断，下半年的房贷市场中，公积金贷款业务的上升势头将不容小觑，伴随着其政策的进一步完善和调整，其将发展成楼市房贷业务中的又一主力产品。

七、奥运会后市场观望气氛有望快速消散

    分析今年前两个季度二手房市场的交易曲线不难发现，交易量和交易价格的整体走势均与去年同期有较大差距，此前一路猛涨的交易价格走势也已逐渐趋缓。在买方市场挥之不散的观望情绪之下，前半年二手房市场的成交状况始终未能出现突破性进展。不过对于刚性需求始终客观存在的自住型群体而言，价格的合理调整更加有利于未来二手房市场的回暖趋势。我爱我家市场研究中心认为：目前市场中普遍存在的持币待购现象与奥运会的日益临近不无关联，人们普遍认同以奥运会为“拐点”而产生的楼市异动观点，而一旦此节点到来后市场整体并未出现较大振幅，其潜在性需求也将逐渐开始释放。再辅以稳中有降的价格走势，置业群体的购买热情有望回温，预计10月份将成为今年京城楼市的爆发点。

八、股市、楼市收益趋冷，投资获利难度加大

    2008年上半年由于紧缩的货币政策，使得股市大幅跳水，基金净值萎缩，楼市成交低迷，黄金阶段性回落，各种投资获利空间均受到抑制。面对全球性的经济衰退以及高涨的CPI，无论是股市还是楼市在下半年的投资市场中均很难获得很好的获利表现。股市方面，在经历了去年10月沪指的6124点之后，中国股市一路下滑。各股几乎均遭腰斩，大盘目前点位仅3300余点，市场缺乏亮点，再加上大小非解禁、银根趋紧、以及后奥运经济的不确定性，投资获利能力大打折扣；楼市方面，投资二手房投资获取收益主要有两种方式：一是出租；二是用于出售。在拐点论和观望情绪的影响下，08年的二手房市场客户量明显下降，市场房源数量激增，房价的上涨也正在趋缓。由此使得市场中的部分投资客低价套现，交易中出现了较大的议价空间，高价出售的难度大大增加。此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，虽然租赁市场的租金持续上涨，但是租金的涨幅依旧难敌房贷和CPI的高企。可见楼市的获利能力同样受到了明显的抑制。