2008年上半年北京二手房买卖市场状况回顾

一、交易同比萎缩一成，成交明显好于一手

图表：07年1季度至08年2季度北京二手房市场交易状况分析

  数据来源：我爱我家

图表：07年1季度至08年2季度北京一、二手房市场交易状况对比

  数据来源：我爱我家

    根据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比向下回落9.80%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达35.62%。

    由于受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，今年上半年的北京二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。虽然单月销售量数月超越一手房交易量，但总体成交量并未超过去年同期水平，反而较之去年下半年的交易状况呈明显回落的态势。我爱我家认为，之所以造成今年上半年市场的疲软走势主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关。目前市场上的拐点论以及观望情绪基本都是基于这一原因。再加上去年二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金的不断上调，进一步造成了银根的紧缩，间接地抑制了购房人群数量的增多。此外，处于“百日巨变”危机中的开发商因恐惧资金链断裂，进而疯狂打折促销；奥运后地产价格的走向依旧并不明朗以及伴随着部分限价房的封顶开售，这些因素都在很大程度上摇着二手房市场中的购买者意愿，部分购房者也受限于此选择观望，影响了市场的整体交易状况。

二、价格涨幅明显放缓，全市均价逼近万元

    2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为9.14%。环比去年下半年上涨了近4%，价格涨幅明显放缓。值得注意的是，本年度前6个月的房价增幅较之于去年上半年11.42%的增长幅度回落了2.28%。

     从两种房屋交易权属细分来看，上半年二手已购公房的交易均价为9824元/平方米，而二手商品房的交易均价为9760元/平方米，较之于去年同期均出现了不同程度的上涨。从城八区的二手房买卖市场来看，2008年上半年城八区的二手房销售均价为11576元/平方米，较之去年同期的9436元/平方米，上涨了2140元，涨幅为22.67%。

图表：2008年上半年北京区域二手房市场销售价格状况

数据来源：我爱我家

     我爱我家市场研究中心指出：尽管上半年京城二手房市场的交易均价仍旧处于高位，但其整体涨幅速度已经开始呈现缓慢下调的良好走势。一方面，拐点论的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市；从目前的形势来看，银监会坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划。部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，北京二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的发展势头之下，其交易价格将会控制在合理范围之内。

三、二手商品房主流地位日趋巩固

图表：07年1季度至08年2季度北京二手房市场不同权属交易量状况分析

  数据来源：我爱我家

    据我爱我家统计资料显示，08年上半年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，二手已购公房的成交比重为46.64%，二手商品房为53.36%。其中后者同比去年同期上浮了2.23个百分点，而环比去年下半年也提高了0.39%。

     今年上半年二手商品房成交量继续拉升。据我爱我家的数据表明，从05年至今，城八区一手住宅开盘入住的项目数量651个，全市新商品房小区开盘入住数量近千。这对于二手商品房房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。伴随着已购公房在市场中被逐步消化吸收，加之大量一手房源流入二手房市场，二手商品房将会占据未来二手房市场的主导地位。

四、小户型倍受青睐，两居室最为抢手

图表：2007年1季度至2008年2季度交易面积比重对比

数据来源：我爱我家

图表：2007年1季度至2008年2季度交易居室比重对比

 数据来源：我爱我家

     从我爱我家前6个月的成交面积及居室数据可以看出：60平米以下的小户型房源一跃成为二手房市场中的“黑马”，其前半年的成交比重高居各区间之首，占整体成交水平的36.91%,同比去年同期提升了2.65百分点； 60-90平米区间房源交易比重为35.03%,同比小幅回落了0.76%。从居室交易数据来看，二居室成交比重依旧遥遥领先于其他区间，其前半年的成交比重为55.20%，但同比所占比重略有回调，降幅为1.41%；与去年同期相比，面积偏大的一居室其成交比重有所增加，已占到整体成交量的25.84%,比重增幅为1.68%。除此之外，四居室的成交比重也较去年同期微微向上，其比重在整体交易比重中的所占比例为2.08%，同比涨幅为0.25%。

五、50万元以下成交占据半壁江山

 图表：2007年1季度至2008年2季度交易价格比重对比

   数据来源：我爱我家

    从我爱我家2008年上半年的成交价格数据统计可以看出：交易价格在30-50万区间的二手房源成交比例占到总交易量的32.82%。但随着房价的不断上涨，低总价房源数量呈逐年递减的趋势；中高总价的70-90万区间以及90万元以上房源的成交比例分别为总交易量的13.99%和14.66%，同比去年同期分别增长了2.02%和4.46%。不过，在小户型成交行情一路飘红的当下，50万以下区间房源的成交比重占据着二手房市场的半壁江山，今年前半年，其交易比重占整体成交比重的49.60%。

六、外来人口购房比例逐步放大

图表：2007年1季度至2008年2季度客户群体构成比重对比

 数据来源：我爱我家

     从前半年二手房客户群体成交构成比例的数据统计可以看出：本地居民始终是北京市二手房市场中的主力购买群体，其前6个月的整体交易比重占到整体交易比重的70.78%，相比去年同期下滑了7.23个百分点，但环比差距有所减小，降幅为0.56%；而随着城区范围的不断扩大以及大量新开工建设项目的投入，外来人口的比例也呈逐年放大态势，由此导致外地客群的购房成交比重与日俱增，与去年同期相比其购买力涨幅为6.72%，不过环比去年下半年，其交易比重有小幅萎缩势头，降幅为1.23%。这主要是与拐点论带来的市场预期有关，部分投资炒房的外地购房者数量已经明显下降。