“两限房”之风劲吹京城楼市  百姓持币静观其变

背景：

第二批限价地：

                                                    数据来源：我爱我家

                                                     数据来源：我爱我家

丰台东铁匠营宋庄路38号（红狮涂料厂）两限房项目：

    北京万科企业有限公司以5.9亿元竞得的丰台区东铁匠营宋庄路限价房，主力户型为70至80平方米的两居室。项目将在今年年底开工建设，明年3月开始对外销售。

    东铁匠营限价房项目总建筑规划面积18.4万平方米。包括1800余套限价房，总建筑面积13.6万平方米，套型面积均在90平方米以下，主力户型为70至80平方米的两居，销售限价为每平方米6200元。

    据了解，项目还包括160余套廉租房，总建筑面积0.8万平方米，套型面积均在50平方米以下。考虑到廉租房是针对城市中低收入家庭的具体需求量身打造，还专门为廉租房配建公共洗衣房、公共活动室、廉租房管理处等配套设施。

海淀清河小营两限房项目：

    按照《规划》的要求，小营两限房的套型将100%控制在90平方米以下，平均套型标准为80平方米，廉租房的套型也将控制在50平方米。其可提供的两限房和廉租房在1700套左右，以高层板楼为主，停车位的比例为10户3辆。

正文：

    7月19日，随着市土地整理储备中心公布第二批两限房的中标开发商，房地产业内人士以及广大公众对于限价房的关注度得以再次升温。而在此期间，众多知名开发企业的大举进入也成为了本次两限房竞标的一大亮点。从参加竞标的最终结果可以看出，此次参与两限房投标的企业无论从数量还是规模上都与以往有了较大程度的提升。值得一提的是，此次参与竞标且出价最高的华润置地则毫无斩获，最终空手而归。

    据此我爱我家认为，两限房的竞标并非是“价高者得”，开发商的综合实力和设计方案已经成为决定竞标成功与否的关键性因素，因此无论从价格、户型还是建筑质量上，未来的两限房建设都将较之于以往有更大程度的提升。而整体房屋性价比的提升将会吸引更多的购房消费群体，随之使得两限房在市场中的竞争力逐步提升。据悉，伴随着第三批限价地块的推出以及前两批（五块）限价地的“各归其主”，消费者对两限房的关注热度空前高涨。一项调查显示，在准备购房的意向购买人群中有48%的京籍购房者表示由于受到两限房入市的影响而推迟自己的购房计划，随之选择持币观望。在连续加息的宏观经济背景之下，价格占优的两限房显然将为购房者尤其是中低收入家庭的房产投入减压。

    不仅如此，近日市规划委在《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划(2006年－2010年)》中指出，“十一五”期间，北京市新建住房1.23亿平方米，其中规划安排经济适用住房1500万平方米(含廉租住房150万平方米)、两限房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4％。2008年到2010年保障性住房及两限房规划总建设规模约1800万平方米，其中经济适用住房480万平方米，廉租住房120万平方米，两限房成为建设主力，总量达到1200万平方米。通过在中心城轨道沿线周边划定控制区和区县自行安排两种方式，确定保障性住房及两限房集中建设用地的布局，以避免过度积聚导致局部地区居住环境恶化。由此可以看出，保障性住房和两限房的供应将对楼市的产品供应结构产生深远影响，廉租房、经济适用房、两限房、普通商品房的梯级供应模式也将应运而生，开发商对于两限房的投入力度势必将随之上升到一个新的高度，而购房消费群体则可以在政府一连串的宏观政策之下得到越来越多间接性的经济辅助，从而为提高自身的生活质量提供强有力的物质保障。

    反观此次两限房竞标，海淀清河小营和丰台东铁匠营宋庄路38号（红狮涂料厂）两限房用地最终分别被北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司竞得，中标价依次为4.65亿元和5.9亿元。其中，作为海淀清河小营地块的一级开发商，北京金隅嘉业房地产开发有限公司曾先后开发过朝阳新城、双惠小区、建东苑和建欣苑共4个经济适用房项目，在户型设计、社区管理上具备较为丰富的开发经验，尤其对中低收入家庭的特点和需求的把握尤为准确；而北京万科企业有限公司更是业内毋庸质疑的领头羊，其70至80平米两居室的主力户型充分考虑到两限房作为保障性住房后备补充的政策性导向作用，且较低的房屋购买总价将更加有利于减轻中低收入群体的购房压力。

    另外，参与本次竞标的公司数量相对于首批两限房也有了一定程度的增加。海淀区清河小营地块和红狮涂料厂地块先后分别有9家和14家开发商参与竞标；而在此前的首批两限房地块中，西三旗地块共有5家开发商参与竞标，花乡造甲村和石景山金顶街地块加在一起共有8家开发商参与竞标。由此不难看出，继九部委出台的“国十五条”中首次提出两限房概念之后，伴随着北京市政府 “两个一千万”政策的提出，两限房正在日渐受到房地产开发企业的关注,参与两限房投标的企业无论从数量还是规模上都与以往有了较大程度的提升,房地产业已经掀起了一股争抢限价房用地的热潮。

我爱我家市场研究中心认为，造成上述局面的原因在于：

    首先，北京土地供应已经日渐捉襟见肘，尤其是内城区的土地稀缺之势更为严峻。7月五环以外房地产开发项目共有37个左右，占据开盘总量的近五成。四环内入市项目预计共十几个，占开盘总量不到两成，北京土地开发的郊区化发展趋势由此可见一斑。此外，根据北京市土地整理储备中心数据显示，上半年成交住宅用地19块共288万平米。其中两限房用地三块，规划建筑面积114万平米，占今年上半年出让住宅用地的41%。两限房用地在供给总量中的比例使得开发商关注限价房用地变的越发顺理成章。

    其次,此次竞标过程中各大开发商对于两限房所表现出的高涨热情也说明了政府宏观政策导向作用的逐步破冰，其推展效果开始出现较大程度的提高，在舆论和各项相关政策的双重引导之下，开发商对于保障性住房以及两限房有了更深层次的认知，不再仅仅局限于高回报率的商品房项目。

    最后，虽然开发两限房在价格和户型等方面会受到一些限制，但也正因为如此才对购买人群产生强大的吸引力。而伴随着两限房用地的不断扩容以及两限房建设力度的逐步加大，未来北京的房地产市场将朝着更加健康、理性、有序的方向迈进，其对于房屋的整体价格走势也将起到一定的平抑作用，因此更加有利于居民的住房需求和缓解中低收入群体的经济负担，从而进一步促进整体房地产市场的稳定与繁荣。