2007年下半年北京二手房买卖市场状况展望

2007年全年市场交易总量有望冲击九万大关

我爱我家市场研究中心认为：在去年建设部提出大力发展住房二级市场等一系列政策的指引下，北京的房地产市场尤其是二手房市场经历了重大的变革。2007年上半年，北京的二手房市场经历了央行加息、资金监管、网上签约等众多政策性因素的影响，但整体交易量依旧走势如虹、势不可挡。一方面，频繁出台的各项方针政策使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强，一系列有利于二手房市场未来发展的措施极大的提升了人们对其的关注度和信任度，在政策颁布前后市场反应日趋平稳，交易量没有发生较大振幅；另一方面，政府部门积极制定各项政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，使之形成有效供给。在足量的需求支撑下，二手房凭借其现房优以及地段等优势渐趋火热，交易数量也保持了较快速度的增长。预计到今年年底，北京二手房市场的成交总量将会突破8万套大关，乐观状况下还有可能向上冲击至9万的关卡。

2007年下半年北京二手房交易价格涨幅速度将逐步放缓

纵观上半年的存量房市场，继4月15日二手房资金监管实行之后，存量房买卖合同网上签约和信息公示制度也已于近日提前运行。一系列政策法规的颁布极大的促进了北京二手房市场规范程度的提升。与此同时，未来五年北京将进一步调整住房供应结构，积极引导科学的住房消费，努力解决中低收入家庭的住房问题。这些导向性政策正在对未来北京的二手房市场起着不可估量的作用，二手房价格也将在一定程度上受到抑制。但不可否认的是，土地的稀缺性以及交易环节各项税费的增加对于整个二手房市场的交易价格依旧起着推波助澜的作用。不仅如此，在奥运会这一巨大利好的支撑下，伴随着二手房现房优势以及轨道交通等先天条件，二手房交易价格短期内依旧会保持稳步上行态势，但增速将逐步放缓。我爱我家预计下半年的价格涨幅将会控制在15%以内。

 轨道交通催热远郊区县，多中心格局翘首可盼

根据《北京市轨道交通近期建设规划》，到2015年，北京将形成“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网，全市轨道交通运营线路将达到19条561公里，其中主要服务于城市中心区的线路里程达406公里，届时三环路以内平均步行1公里即可到达地铁站。由此不难想象，伴随着轨道交通的快速发展，未来与之相关区域内的二手房市场交易份额也将得到最大限度的提升。

按照北京市公布的“两轴两带多中心”的城市规划和《北京市“十一五”时期基础设施发展规划》的政策性指引，未来五年，北京将建设东部、西部发展带；规划把远郊区县的建设作为了重点开发区域，通过完善和加强公共服务体系、生活性服务体系以及生产性服务体系来进一步带动市区功能的全面展开。随着政策的扶持与社会舆论的有利引导，新兴城区的居住环境和居住品质将得到不断改善和提升，亦庄轻轨、大兴线以及昌平线等多条轨道交通的规划将逐步解决远郊区县区域交通所存在的瓶颈问题。由此增加购房群体的区域关注度，带动区域内房地产市场尤其是二手房市场交易量的大幅攀升。尤其是作为今后北京重点发展的三个新城，通州、顺义、亦庄等远郊区县尤其是东部地区将得到跨越式的发展。

 资金监管、网上签约等政策对未来二手房市场影响深远

继去年12月底建设部和央行联合发布《规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》之后，今年旨在规范和加强房地产市场交易秩序的政策便“此起彼伏”。尤其是对于二手房市场而言，资金监管、网上签约以及推行《北京市存量房屋买卖合同》示范文本的相关政策更是把二手房业务推上了风口浪尖。

首先，资金监管的施行有利于杜绝和避免房地产经纪机构挪用客户房款的违规操作现象，使得房地产中介行业走向规范和进一步发展的健康道路；同时，政策的出台在很大程度上堵塞了不法中介“现金收房”、“骗吃差价”的资金来源，并制止这种行为的发生，有利于二手房市场建立公平、公正、公开的交易秩序和交易环境；不仅如此，资金的透明操作也吸引了越来越多的消费者对二手房市场关注与信任的目光。其次，网上签约和推行《北京市存量房屋买卖合同》示范文本两项措施有利于公众对房屋交易信息的一目了然以及房屋交易价格的真实准确；与此同时，信息的公开透明还可以有效遏止卖方市场价格的盲目升高，从而在一定程度上起到平抑房价、打击炒房行为、稳定正常交易秩序的作用。除此之外，市建委制定的统一的二手房买卖合同将进一步促进行业整体的服务意识和操作流程的规范化、标准化。这不仅是对二手房交易流程的一次梳理，也是对二手房交易各风险易出环节的有效把控。由此会进一步净化交易环境，增强买卖双方对于二手房市场的信心。

这一系列政策的出台和执行对于整个二手房市场具有划时代的意义，其政策指向性不仅对于2007年上半年产生重大影响，而且为未来二手房市场的发展与完善起着独一无二的导引作用，北京二手房市场将随着房地产经纪行业自身行为的日渐规范和透明而随之得到极大提升，而北京二手房市场新的交易模式、中介公司新的业务模式以及政府和中介协会新的管理模式的基本雏形也将逐步形成，北京的二手房交易市场即将正式步入一个新的历史时期。

 保障性住房的加速供应有利于平抑二手房价

根据市建委等部门的规划，今年本市将推出300万平米的两限房、200万平米经济适用房以及30万平米廉租房。其中，从两限房的区域分布来看，主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。而截止目前，北京已经上市的5块两限房用地规划建筑面积总和为144万平方米，与预期目标还差156万平方米。由此可见，下半年保障性住宅的供应速度将会继续加大，而此项目标的顺利实现有利于扭转购房者尤其是中低收入群体超能力购房从而助推房价的局面。二手房交易价格的增长幅度也将随着年底保障性住宅政策的逐步完成而日渐平稳。

股市与楼市间的“跷跷板”效应将不复存在

与以往大多数人的共识大相径庭，今年股市与楼市之间不再是此消彼长的“跷跷板”模式，取而代之的是各自为王的“双赢”局面。面对一路高歌猛进的二手房市场，2007年的股市也迎来了其期盼已久的“牛市”。但与此同时，由于各方面综合因素的影响，5月底6月初股市的深度调整也使得投资者对于风险性投资有了更深层次的理解，其对股市收益的预期也渐趋理性化，而不断上涨的物价指数所带来的通货膨胀也让人们无法对自己的个人财产实现保值增值，由此使得一部分股民开始将获利资金转投楼市；不同于前者的是，购房人群中的投资型买家对于楼市的持续上涨产生了不确定性，随之将手中的房产变现投入到了高回报率的股市当中。至此，股市与楼市之间此消彼长循环交替的发展趋势开始逐渐减弱，而以此作为投资风向标的投资者也日趋清醒，开始在货币政策进一步紧缩的环境下真正遵循市场规律来投资和支配自己的资金，以期来达到较好的收益效果。