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房产调控年税费当道 投资大户型还有利可图吗？
(2006-12-31 10:09:28)| 分类： 买卖市场分析 |
房产调控年税费当道
投资大户型还有利可图吗？
上半年"国六条"明确规定要限制大户型的开发，当大户型"物以稀为贵"的价值体现正将在未来逐渐显现之时，日前又传言将对大户型的持有环节征收税费，今年的大户型可谓经历了一波几折，那么在如今税费当道的形势下，购买大户型究竟还有利可图吗？
对此，"我爱我家"房产专家特例举了一个大户型投资案例以供房地产投资者参考：（为了简便起见，以下投资回报率的计算方法并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，仅作为大致参考。）
案例假设：
张先生于2006年年初在后现代城购买了一套145平米的房子，假设房屋原值为130万，目前可以以152万元出售，而当下的租金为6000元/月。
张先生于2006年年初在后现代城购买了一套145平米的房子，假设房屋原值为130万，目前可以以152万元出售，而当下的租金为6000元/月。
方案一：
如果目前出售的话，由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。
即总税费＝总出售额*（5.5％的营业税＋0.05％的印花税＋1％个税＋1％土地增值税）
＝152*7.55%
＝11.476万
由此可知张先生的净收益＝152-130-11.476＝10.524万
因此，如果按照投资收益率＝净收益/投资总成本*100％的计算方法，可以得出张先生在出售该套房屋的投资收益率在8％左右。
如果目前出售的话，由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。
即总税费＝总出售额*（5.5％的营业税＋0.05％的印花税＋1％个税＋1％土地增值税）
由此可知张先生的净收益＝152-130-11.476＝10.524万
因此，如果按照投资收益率＝净收益/投资总成本*100％的计算方法，可以得出张先生在出售该套房屋的投资收益率在8％左右。
专家分析：
"我爱我家"认为，短线投资所付出的成本还包括当初买入时的契税、装修等费用，如果再减去这些费用，张先生的短期投资收益率并没有让他有很大的利润空间。随着新政策的出台，炒房的投机成本将大大提高，因而，"我爱我家"并不鼓励进行房产短线投资，建议房屋投资者应着眼长远的利益回报率。
"我爱我家"认为，短线投资所付出的成本还包括当初买入时的契税、装修等费用，如果再减去这些费用，张先生的短期投资收益率并没有让他有很大的利润空间。随着新政策的出台，炒房的投机成本将大大提高，因而，"我爱我家"并不鼓励进行房产短线投资，建议房屋投资者应着眼长远的利益回报率。
方案二：
如果选择出租，目前该套房屋可以租到6000元/月。
因此，张先生的租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本*100％
＝6000*12/130*100％
＝5.54％
如果选择出租，目前该套房屋可以租到6000元/月。
因此，张先生的租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本*100％
专家分析：
"我爱我家"认为，虽然租赁的年平均投资收益率并不是特别高，并且存在未来征收租赁综合税的可能性，但是它相对短期炒房而言拥有相对稳定的收益；另外，由于目前市场上一居室的巨大需求得不到有效的满足，令一部分租房需求涌向了多居室的大户型，从"我爱我家"的数据显示，2006年三居室的租赁成交比重相比去年上升了12％。因此，大户型的长期投资还是值得鼓励的。
"我爱我家"认为，虽然租赁的年平均投资收益率并不是特别高，并且存在未来征收租赁综合税的可能性，但是它相对短期炒房而言拥有相对稳定的收益；另外，由于目前市场上一居室的巨大需求得不到有效的满足，令一部分租房需求涌向了多居室的大户型，从"我爱我家"的数据显示，2006年三居室的租赁成交比重相比去年上升了12％。因此，大户型的长期投资还是值得鼓励的。
最后，"我爱我家"房产专家表示，目前房产投资的成本越来越高，从买入时的契税，到卖出时的营业税、个税、土地增值税等，再加上未来可能出台的大户型保有税，可以说是各种税费当道，而现在大户型的租金并没有出现上涨的趋势，对于高端的大户型公寓而言更是有下滑的趋势。因此，"我爱我家"建议投资房产应该尽量找专业的房产人士，事先做好各项评估以达到最大的投资回报率；另外，由于房屋在不同区域、不同地段其租金收益率相差甚远，除了可以选择租赁比较活跃的典型商务区外，其它还有如地铁、城铁沿线以及各大名校周边的租赁市场也可以考虑长线投资，这些地段的租金较高且比较平稳，投资回报率有一定的保证。
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