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二手房购房指南
(2006-10-08 10:11:53)| 分类： 买卖市场分析 |
二手房购房指南
随着人们购房观念的进一步理性化，二手房以其总价低、户型合理、地段优越、小区物业成熟、配套设施齐全等优势逐渐受到广大百姓的青睐。因为，一步到位置业对于人们来说可能性很小，很多人都要经历多次置业。在经济条件不太宽裕的时候，买套性价比较高而价格又较比新房便宜很多的二手房，也是不错的居住和投资方式。如何购买二手房，专家来指导。
一、"两税"政策过后应选什么房。
"两税"政策颁布之后，购房者踌躇在买什么样的房屋更为合适。"我爱我家"认为，在目前价格较高、税费较多的客观市场情况下，选择购买"无税"、"低税"的房屋，即能满足他们的置业需求又能降低购房成本，一举多得。
"两税"政策颁布之后，购房者踌躇在买什么样的房屋更为合适。"我爱我家"认为，在目前价格较高、税费较多的客观市场情况下，选择购买"无税"、"低税"的房屋，即能满足他们的置业需求又能降低购房成本，一举多得。
第一，"无税"房屋：是指个人购买住房满五年，符合普通住房（即：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3点）条件的房屋。这样的房屋转手交易时，是不需要交纳营业税和个人所得税的。二手房市场的"无税"房屋，已购公房和"满五年"的二手商品房占了较大比重。这些房屋隐藏分布在城八区的每个成熟社区内，如劲松、方庄、团结湖、右安门、三元桥等地区。
第二，"低税"房屋：根据政策规定，部分房屋在转手交易时可能只需要交纳营业税或者只需要交纳个人所得税，这样的房屋被称之为"低税"房屋。"低税"房源以二手经济适房居多，主要集中在天通苑、回龙观等地区。根据政策规定，经济适用房住满五年才能上市交易，未住满五年出售时价格不得高于当初购买价，也就是按成本价格出售。这样的话，根据个税按差额20%征收的计算公式，二手经济适用房出售与购买价格等同，也就不要交纳个税了，降低了购房者的许多成本。
二、典型区域二手房市场行情。
方 庄
区域特点：作为北京房地产市场最早的商品房住宅小区，方庄在上世纪80年代末90年代初刚建起时，就成为中央国家机关、各大国企及京城最先富起来的人们竞相抢购的对象。购房人群的不断增多也使得方庄居住弊端逐渐显现出。2000年以后，方庄开发出一批品质较高的精致商品住宅小区，GOGO新时代、10AM新坐标等主打小户型面积楼盘的建成，丰富了方庄地区二手房住宅类型。
房屋价格：7300－7800元/㎡
热点小区：芳谷园、芳城园、芳群园、芳星园。
方 庄
区域特点：作为北京房地产市场最早的商品房住宅小区，方庄在上世纪80年代末90年代初刚建起时，就成为中央国家机关、各大国企及京城最先富起来的人们竞相抢购的对象。购房人群的不断增多也使得方庄居住弊端逐渐显现出。2000年以后，方庄开发出一批品质较高的精致商品住宅小区，GOGO新时代、10AM新坐标等主打小户型面积楼盘的建成，丰富了方庄地区二手房住宅类型。
房屋价格：7300－7800元/㎡
热点小区：芳谷园、芳城园、芳群园、芳星园。
团结湖
区域特点：团结湖区域地处东三环沿线，交通便利，有多条公交线路经过。周边浓郁的CBD商务氛围，造就了团结湖良好的贸易环境。该地区紧邻团结湖公园、朝阳公园，绿化条件较好，生活环境也不错。附近的银行、体育场馆、太平洋百货、图书批发市场为居民提供方便。
房屋价格：8500－9000元/㎡
热点小区：团结湖北二条、北三条；中路南一条、南二条
区域特点：团结湖区域地处东三环沿线，交通便利，有多条公交线路经过。周边浓郁的CBD商务氛围，造就了团结湖良好的贸易环境。该地区紧邻团结湖公园、朝阳公园，绿化条件较好，生活环境也不错。附近的银行、体育场馆、太平洋百货、图书批发市场为居民提供方便。
房屋价格：8500－9000元/㎡
热点小区：团结湖北二条、北三条；中路南一条、南二条
望 京
区域特点：十年前，望京由北京边缘的荒凉"小乡村"，蜕变成十年后，亚洲最大的国际居住社区。望京素以"进易出难"著称，但是近两年，望京的交通环境正在发生着翻天覆地的变化。一方面，望京内部的交通网络组织得到完善；另一方面，望京打通了与外围的交通动脉。地铁１３号线经过望京西，方便了居民快速进入东西二、三环，再加上规划中的地铁四号线助阵，使得望京地区的交通拥堵问题得以改善。
房屋价格：7000－7500元/㎡
热点小区：望京新城、南湖东园、花家地小区、丽泽西园
区域特点：十年前，望京由北京边缘的荒凉"小乡村"，蜕变成十年后，亚洲最大的国际居住社区。望京素以"进易出难"著称，但是近两年，望京的交通环境正在发生着翻天覆地的变化。一方面，望京内部的交通网络组织得到完善；另一方面，望京打通了与外围的交通动脉。地铁１３号线经过望京西，方便了居民快速进入东西二、三环，再加上规划中的地铁四号线助阵，使得望京地区的交通拥堵问题得以改善。
房屋价格：7000－7500元/㎡
热点小区：望京新城、南湖东园、花家地小区、丽泽西园
中关村
区域特点：中关村作为高科技公司集结地--中国的硅谷，其一举一动皆受到众人瞩目。这里每年都吸引着大批的海外归国者及外地有志青年云集于此。该地区商业氛围及生活气息较浓郁，区域内分布的众多知名学府更是莘莘学子们所向往读书天堂。从价格上来说，中关村凭借其人文气息及商业氛围浓郁相结合的特殊优势，处处彰显其"霸主"地位，价位上也就自然高于其它区域。
房屋价格：10000－13000元/㎡
热点小区：黄庄小区、科育小区、东南小区、东大院小区
区域特点：中关村作为高科技公司集结地--中国的硅谷，其一举一动皆受到众人瞩目。这里每年都吸引着大批的海外归国者及外地有志青年云集于此。该地区商业氛围及生活气息较浓郁，区域内分布的众多知名学府更是莘莘学子们所向往读书天堂。从价格上来说，中关村凭借其人文气息及商业氛围浓郁相结合的特殊优势，处处彰显其"霸主"地位，价位上也就自然高于其它区域。
房屋价格：10000－13000元/㎡
热点小区：黄庄小区、科育小区、东南小区、东大院小区
回龙观
区域特点：回龙观毗邻于中关村，素有"中关村的后院"之称。轨道交通十三号线的建设与运行，为回龙观交通升级作贡献了较大力量。特别是从今年9月份开始，十三号线调整了末班车的运营时间，延长了一个多钟头并实现与2号线末班车运营时间衔接，也极大方便了回龙观地区的乘客出行。商业氛围也逐渐走向成熟，三个贵州人、三千里烤肉、金山城、肯德基等餐馆；三合商厦、大群商场、城北大钟寺交易市场以及美廉美、华润、物美、京客隆等超市满足人们需求。
房屋价格：5500－6500元/㎡
热点小区：风雅园一区、二区、三区；龙华园；龙泽苑；云趣园一区、二区、三区
（以上数据由我爱我家提供）
区域特点：回龙观毗邻于中关村，素有"中关村的后院"之称。轨道交通十三号线的建设与运行，为回龙观交通升级作贡献了较大力量。特别是从今年9月份开始，十三号线调整了末班车的运营时间，延长了一个多钟头并实现与2号线末班车运营时间衔接，也极大方便了回龙观地区的乘客出行。商业氛围也逐渐走向成熟，三个贵州人、三千里烤肉、金山城、肯德基等餐馆；三合商厦、大群商场、城北大钟寺交易市场以及美廉美、华润、物美、京客隆等超市满足人们需求。
房屋价格：5500－6500元/㎡
热点小区：风雅园一区、二区、三区；龙华园；龙泽苑；云趣园一区、二区、三区
（以上数据由我爱我家提供）
三、一居、二居、三居户型优势大不同。
房屋从居室上划分，一居室、二居室、三居室的优势不尽相同，购房者可以结合自身经济状况及购房需求来选定合适的二手房。
一居室："面积虽小，五脏俱全"。从居家的角度来讲，对于首次置业者或新婚小两口来说居住起来比较温馨，作为过渡性居所再合适不过了。从投资的角度来讲，小户型房屋在租赁市场上较为受大众租客欢迎，容易出租，投资回报收益也相对较稳。
二居室：以建成年代来划分，一般80年代的二手房面积在60－70平方米；90年代中后期的二手房面积在70－80平方米；相对于城八区的二居室二手房，部分经济适用房面积还要更大一些，90－100平方米之间不等。对于大多数中低收入购房群体而言，二居室更能满足三口之家或者家庭人口较多人群居住。
三居室：三居室二手房普遍面积较大，80－100平方米；100－120平方米甚至更大，有的三居室面积能够达到140、150平方米。由于其户型面积较大，因此从购房需求来说并不如一居室、二居室那样抢手。从房屋价格上来说，虽然三居室二手房总价较高但是其单价算下来还是相对较为便宜的。"我爱我家"专家指出，对于想要"置业升级"淘换大房屋的购房者来说较为合适。
房屋从居室上划分，一居室、二居室、三居室的优势不尽相同，购房者可以结合自身经济状况及购房需求来选定合适的二手房。
一居室："面积虽小，五脏俱全"。从居家的角度来讲，对于首次置业者或新婚小两口来说居住起来比较温馨，作为过渡性居所再合适不过了。从投资的角度来讲，小户型房屋在租赁市场上较为受大众租客欢迎，容易出租，投资回报收益也相对较稳。
二居室：以建成年代来划分，一般80年代的二手房面积在60－70平方米；90年代中后期的二手房面积在70－80平方米；相对于城八区的二居室二手房，部分经济适用房面积还要更大一些，90－100平方米之间不等。对于大多数中低收入购房群体而言，二居室更能满足三口之家或者家庭人口较多人群居住。
三居室：三居室二手房普遍面积较大，80－100平方米；100－120平方米甚至更大，有的三居室面积能够达到140、150平方米。由于其户型面积较大，因此从购房需求来说并不如一居室、二居室那样抢手。从房屋价格上来说，虽然三居室二手房总价较高但是其单价算下来还是相对较为便宜的。"我爱我家"专家指出，对于想要"置业升级"淘换大房屋的购房者来说较为合适。
四、购买二手房注意事项。
（1）挑选诚信房屋中介
如果买卖交易通过中介公司完成，就必须选择一家资信可靠的中介公司作为保证交易安全的前提。所选的房屋中介公司必须是信誉好的大型品牌中介机构，因为，这些大型品牌中介机构不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。
（2）审查房屋权属状况
买方要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售该套房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，此套房屋共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
（3）了解房屋使用情况
首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产权证，买方可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，买方可到房屋所在地的房地产交易部门，查到此房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
（4）实地查看房屋质量
买方除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭设阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，买方对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
（1）挑选诚信房屋中介
如果买卖交易通过中介公司完成，就必须选择一家资信可靠的中介公司作为保证交易安全的前提。所选的房屋中介公司必须是信誉好的大型品牌中介机构，因为，这些大型品牌中介机构不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。
（2）审查房屋权属状况
买方要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售该套房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，此套房屋共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
（3）了解房屋使用情况
首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产权证，买方可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，买方可到房屋所在地的房地产交易部门，查到此房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
（4）实地查看房屋质量
买方除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭设阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，买方对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
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