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我爱我家二手房指数2006年8月份报告
(2006-09-20 09:43:08)| 分类： 市场报告（旬/月/季/年） |
我爱我家二手房指数2006年8月份报告
我爱我家市场战略研究中心
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1、2006年8月份北京二手房市场整体综述
我爱我家二手房综合指数短暂反弹之后再次向下，本月相比上月微降2.01%
2006年8月，二手房综合指数为1349.27点，相比上月微降27.63点，同比去年同期上升了180.95点。环比下降了2.01%，同比上涨了15.49%。8月份的我爱我家二手房综合指数在经历了上月的短暂反弹之后，本月再次向下回探。我爱我家市场研究中心指出：进入到8月份以后，随着政府征收二手房交易个人所得税的开始，使得8月份的二手房市场再次受到明显影响，房源数量释放减少，交易量小幅萎缩，市场再次出现观望情绪。
我爱我家二手房综合指数短暂反弹之后再次向下，本月相比上月微降2.01%
2006年8月，二手房综合指数为1349.27点，相比上月微降27.63点，同比去年同期上升了180.95点。环比下降了2.01%，同比上涨了15.49%。8月份的我爱我家二手房综合指数在经历了上月的短暂反弹之后，本月再次向下回探。我爱我家市场研究中心指出：进入到8月份以后，随着政府征收二手房交易个人所得税的开始，使得8月份的二手房市场再次受到明显影响，房源数量释放减少，交易量小幅萎缩，市场再次出现观望情绪。
由于目前北京二手房市场仍然是一个房源偏紧、供不应求的卖方市场，且过去的一段时间内二手房与一手房市场一样，价格涨幅较大，因此从目前的情况来看，在短期内，将会出现一个市场观望期。业主与客户将会出现观望情绪，短期内将有可能出现业主由售转租的"惜售"行为和二手房交易中"税费转稼"的现象。二手房交易量将会在短期内有一定幅度的下降，但我爱我家市场研究中心认为市场这个观望阶段不会太长。
针对这一现象，我爱我家市场研究中心分析认为：虽然个税税率高达20%，但是个税的影响将不会超过营业税对市场的影响。首先，营业税为全额征收，而个税仅为差额征收；其次，个税征收中有税费抵扣项目，如装修费、合理费用、交易过程中产生的税费等；第三、个税征收还有政策性优惠，如已购公房是住满五年的唯一居所，出售可以免个税，再如出售自有住房后一年内购买住房的，可部分或全部退税等。因此个税影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。
我爱我家认为：虽然相关税费的征收将会在未来一段时间内使市场交易量出现一定的下滑，但是，随着政府职能部门相关补充规定的陆续出台，未来的市场依然会保持一个十分活跃的状态。从中长期来看北京的二手房交易市场，交易量仍将稳步增长，二手房房价上涨势头将趋缓，但不会出现降价现象。由于北京的二手房市场中自住型购房需求占到90%以上，这种刚性的购房需求中有相当一部分是从一手房市场中转移过来的。由于二手房整体价格相对一手房要低，并且又具有地段优势与现房优势，因此，从中长期来看，二手市场上的购房需求仍将大量存在。其次，从出售角度而言，北京与外地城市仍有区别。在以往政策执行中，上海等房产投机炒作较为严重的地区，大量"杀跌出局，斩仓抛盘"现象明显。但由于北京整体房地产投机炒作较少，不会出现由于征税而导致的大量抛盘现象出现，因此房价骤降的现象不会出现。再者，由于二手房与一手房相比较，优势明显，需求刚性，又不会出现大量抛盘现象，再加上短期内将会出现一些业主"惜售"和"税费转稼"等现象，因此整体二手房房价短期内不会下降。整体来讲二手房价格上涨势头将会趋缓，但不会出现降价现象。
2、2006年8月份北京二手房市场成交量变化动态分析
8月份二手房市场交易数量减少，环比7月份下降了11.43%
我爱我家数据显示，8月份的二手房市场交易数量出现小幅萎缩，于7月份交易量相比，下降了11.43%。我爱我家市场研究中心指出： 自8月1日起，政府开始对二手房交易征收个人所得税，令8月份的二手房市场交易量出现滑落。这主要是因为，政策实施前房源已被集中释放。很多客户为避开个税，抓紧在上月27、28、31三日办理过户。因而在新政实施后的短时间内过户量会减少。其次，两税的征收使得房产出售者的成本增加，投资回报率降低。少部分业主为了采取"惜售"的手段来应对市场所带来的变化。另外，部分购房者由于不愿接受业主将营业税转嫁到房价总款中，市场再次出现观望情绪。从去年新政出台后的市场经验来看，部分客户确实在政策初期出现了"购房迟疑"，认为房价会有所下降。可是，去年购房者在持续观望了大约两三个月之后，发现房价没有太大的变化，往上走的曲线依然如故。相反去年8月底，北京二手房市场出现了报复性反弹，"金九银十"的传统交易旺季更是交投两旺，就连本应是二手房交易淡季的11月、12月份也出现了淡季不淡的良好势头。
8月份二手房市场交易数量减少，环比7月份下降了11.43%
我爱我家数据显示，8月份的二手房市场交易数量出现小幅萎缩，于7月份交易量相比，下降了11.43%。我爱我家市场研究中心指出： 自8月1日起，政府开始对二手房交易征收个人所得税，令8月份的二手房市场交易量出现滑落。这主要是因为，政策实施前房源已被集中释放。很多客户为避开个税，抓紧在上月27、28、31三日办理过户。因而在新政实施后的短时间内过户量会减少。其次，两税的征收使得房产出售者的成本增加，投资回报率降低。少部分业主为了采取"惜售"的手段来应对市场所带来的变化。另外，部分购房者由于不愿接受业主将营业税转嫁到房价总款中，市场再次出现观望情绪。从去年新政出台后的市场经验来看，部分客户确实在政策初期出现了"购房迟疑"，认为房价会有所下降。可是，去年购房者在持续观望了大约两三个月之后，发现房价没有太大的变化，往上走的曲线依然如故。相反去年8月底，北京二手房市场出现了报复性反弹，"金九银十"的传统交易旺季更是交投两旺，就连本应是二手房交易淡季的11月、12月份也出现了淡季不淡的良好势头。
我爱我家市场研究中心认为：从中长期来讲，由于两税的"利空"之剑落地之后，"利空"就不存在了，百姓再无担忧，市场心态也将趋于平稳，市场的预期将会更加明确，市场走势将会更加明朗。二手房市场应该仍然将会是一个更加稳定、积极、繁荣的市场。
随着政府政策的逐渐明朗化，广大业主也已经意识到了国家对于房地产市场或观调控的力度之大。未来的市场，投机炒作是不可行的。但是如果为了躲避"营业税"，"个人所得税"还要等上四年并且会跨过奥运商机而带来的大好时机。在这种形势下，短期观望过后，业主的出售意愿反而会更加强烈，不会再继续犹豫下去。而且对于二手房市场而言，许多业主的出售动机较为单纯，或因为"以旧换新"、"置业升级"改善现有居住条件，或因为筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主。从这个角度来讲，广大业主大多不会因为政策的出台而放弃原有出售计划。
3、2006年8月份北京二手房市场不同权属交易量变化动态分析
二手商品房指数单边上浮，已购公房成交比重持续保持在50%总成交量以上
根据我爱我家的数据，2006年8月，已购公房指数为1299.94点，比上月下降了80.02点，同比于去年同期上升了250.12点，环比减少了5.80%，同比上涨了23.82%。二手商品房指数为1435.72点，比上月上浮了20.03点，同比去年同期上升了119.78点，环比小幅提升1.42%，同比上升9.10%。另外，从本月两种房屋类型的交易比重变化来看，已购公房的成交量所占比重继续提升，为总量53%。环比上月上涨0.76%。
二手商品房指数单边上浮，已购公房成交比重持续保持在50%总成交量以上
根据我爱我家的数据，2006年8月，已购公房指数为1299.94点，比上月下降了80.02点，同比于去年同期上升了250.12点，环比减少了5.80%，同比上涨了23.82%。二手商品房指数为1435.72点，比上月上浮了20.03点，同比去年同期上升了119.78点，环比小幅提升1.42%，同比上升9.10%。另外，从本月两种房屋类型的交易比重变化来看，已购公房的成交量所占比重继续提升，为总量53%。环比上月上涨0.76%。
对于市场的这一表现，我爱我家市场研究中心认为：相对于同时受到营业税征收和个税征收双重影响的二手商品房，消费者购买二手已购公房所付出的购房成本相对较低。北京二手房市场一段时期内的交易将会集中在不受营业税年限限制的二手已购公房。而且，根据北京市针对个税征收所提出的细则，目前市场上交易的绝大部分已购公房都可以减免营业税以及个税，购房者在当前价格较高、税费较多的客观市场情况下，选择购买"无税"、"低税"的房源，即能满足他们的置业需求又能降低购房成本，其价格优势十分明显。因此这种"无税"、"低税"的房源受到了市场部分购买者的追捧。依据这一现象，我爱我家认为北京二手房市场的交易重心已经倾向了已购公房。二手已购公房成交数量在未来一段时间的交易将有望持续保持在市场总体成交的50%以上。
4、2006年8月份北京二手房市场不同区域交易量变化动态分析
远郊区县市场成交量小幅增长，传统热点区域、核心区域及表现活跃度下降
远郊区县市场成交量小幅增长，传统热点区域、核心区域及表现活跃度下降
从8月份市场交易比重的区域变化趋势来看，本月主要表现为："远郊区县市场成交量小幅增长，传统热点区域、核心区域及表现活跃度下降。"
本月远郊区县的市场交易状况相对活跃。除去大兴县小幅下降0.33%以外，其余各郊区县市场成交状况均有不同程度的上浮。其中，怀柔县增长较大，本月成交量较之上月，提升了1.73%。传统热点区域本月市场状况表现一般。虽然海淀、丰台区的成交量分别小幅上涨了0.68%和1.30%，但是朝阳区的成交量区出现明显下跌，幅度为4.22%。四个老城区本月的总体交易状况持续低迷。整体交易比重比7月份下降了0.71%。除宣武区的交易比重上涨了2.09%以外，东城区、西城区、崇文区的交易比重分别下降了0.80%、0.95%、0.26。
根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：个税的开征使得市场整体的房源数量释放减少，交易量出现萎缩，例如朝阳区的交易变化就十分的明显。这主要是因为这一区域的商品住房所占比例较多，所以二手市场的交易也主要以商品房为主，受政策税收的影响较为明显。此外，虽然四个老城区内的已购公房数量较多，"无税"、"低税"的房源得到了购房者的热切关注，但由于老城区日益攀高的房价及有限的房源供给量等因素的影响，也使得四个城市核心区的实际成交数量难以得到提升，市场的交易状况活跃度有限。
我爱我家市场研究中心认为：受"首都经济"和"奥运经济"的影响，目前北京处于一个全面高速发展状态，各个区域包括远郊区县都有其各自独特的区位优势，百姓的置业需求也不再局限于某一、两个区域内。低廉的房屋价格和近年来郊区房地产高速发展所带来的充足二手商品房房源供给是本月郊区二手房交易回升的主因。再加上个别区域在拥有轨道交通和低总价因素的作用下，也受到了购房者的广泛关注。我们相信随着老百姓购买心理的逐步成熟和理性，北京的二手房交易区域将加快向多元化转变的速度。
5、2006年8月份北京二手房市场成交居室、成交面积比重变化动态分析
8月两居室主导地位不变，大面积二手房交易有所活跃
依据我爱我家市场研究中心8月对北京市二手房市场成交居室及面积的统计数据可以看出：市场上中小户型的两居室依旧是购房者所密切关注的重点，依然是市场交易的核心。通过数据显示：80平方米是北京二手房市场交易变化的临界点。本月50-80平方米的二手房交易比重较上月微跌了1.08%。50平米以下的二手房交易比重也出现了小幅下跌，相比于上月下降了2.48%。本月80平方米以上区域，除去110-140平米相比上月下跌0.24%以外，80-110平米，140平米以上两个区间的二手房交易量比重均出现一定程度的上浮，分别小幅上涨了3.17%和0.64%。从对应的居室变化来看，50-80平米小面积二手房交易比重虽然有所下降，但是两居室的交易比重在整体市场中依旧占据主导地位。由于受二居室交易红火的影响，小面积的三居室也同时受到许多购房者的热切关注，交易比重相应有所上升。
8月两居室主导地位不变，大面积二手房交易有所活跃
依据我爱我家市场研究中心8月对北京市二手房市场成交居室及面积的统计数据可以看出：市场上中小户型的两居室依旧是购房者所密切关注的重点，依然是市场交易的核心。通过数据显示：80平方米是北京二手房市场交易变化的临界点。本月50-80平方米的二手房交易比重较上月微跌了1.08%。50平米以下的二手房交易比重也出现了小幅下跌，相比于上月下降了2.48%。本月80平方米以上区域，除去110-140平米相比上月下跌0.24%以外，80-110平米，140平米以上两个区间的二手房交易量比重均出现一定程度的上浮，分别小幅上涨了3.17%和0.64%。从对应的居室变化来看，50-80平米小面积二手房交易比重虽然有所下降，但是两居室的交易比重在整体市场中依旧占据主导地位。由于受二居室交易红火的影响，小面积的三居室也同时受到许多购房者的热切关注，交易比重相应有所上升。
我爱我家市场研究中心认为：适中的居住格局和交易价位，以及与购房者主流消费需求高度的匹配性决定了二居室必然成为市场交易的主体。而小面积的一居室虽然同样受到广大购房者的青睐，可有限的房源供给量及较低的居住舒适度制约了其交易比重的增长。此外，根据我爱我家市场研究中心的数据显示，去年以来大户型二手房逐步受到市场中购房者的喜爱和追捧，今年6月以来，这一部分的房源由于受到新政营业税的影响，造成了购房者购买成本的上升，总体成交状况趋于冷淡。但考虑到未来一手房市场中大面积户型数量供给将会减少，因此不排除未来的二手房市场中大户型房源再次受到市场关注的可能。其成交比例和成交价格也可能会呈现出上涨的趋势。
6、2006年8月份北京二手房市场交易价格比重变化动态分析
50万的变化界点保持不变，低总价的二手房交易量有所上升
根据2006年8月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场整体比较平稳，总价30-50万之间的房源交易比重小幅调整，而高端市场的交易比重变化较为明显， 70-90万之间的二手房交易比重有所上升，90万以上部分却小幅下跌。数据显示：本月50万以下的二手房交易比重较上月上浮了0.71%，这主要是因为30万以下的二手房交易出现明显上升，大约是2.15%。30-50万的部分依旧作为市场的成交主体，约占总成交量的43.55%，较之上月微幅上降了0.94%，变化并不明显。相对于50万以下价位二手房的交易状况，50万以上价位的高总价的二手房交易量整体表现如故。除了70-90万部分二手房交易量比重上扬了2.95%以外，50-70万，90万以上这两个价位段的交易比重分别比上月下降了3.19%和0.96%。
50万的变化界点保持不变，低总价的二手房交易量有所上升
根据2006年8月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场整体比较平稳，总价30-50万之间的房源交易比重小幅调整，而高端市场的交易比重变化较为明显， 70-90万之间的二手房交易比重有所上升，90万以上部分却小幅下跌。数据显示：本月50万以下的二手房交易比重较上月上浮了0.71%，这主要是因为30万以下的二手房交易出现明显上升，大约是2.15%。30-50万的部分依旧作为市场的成交主体，约占总成交量的43.55%，较之上月微幅上降了0.94%，变化并不明显。相对于50万以下价位二手房的交易状况，50万以上价位的高总价的二手房交易量整体表现如故。除了70-90万部分二手房交易量比重上扬了2.95%以外，50-70万，90万以上这两个价位段的交易比重分别比上月下降了3.19%和0.96%。
我爱我家市场研究中心分析指出：虽然随着二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，大面积、高价位房屋交易比重也随之稳步盘升，但数据显示50万以下、80平米以下仍是北京二手房交易市场的主导价位和主导户型。在中低收入人群仍为二手房主力购买群体的市场前提下，中低档价位的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。大居室户型份额本月的提升主要是因为由于同时受到营业税征收和个税征收双重影响，这部分房源的业主预期收益将有所减少，因此其选择出售避税，争取自己的利润最大化。
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