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"避税"陷阱多 慎打擦边球
(2006-08-25 09:22:06)| 分类： 金融理财（伟嘉安捷） |
"避税"陷阱多 慎打擦边球
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"两税"落地后，民间开始流传各种"避税"花招，"假离婚"、"假赠予"、"假过户"等交易方式层出不穷，现身京城。这些沿走在政策边缘的"避税"方式，表面上看似可以节省不少税费，其中却蕴含着较大的法律和市场风险。
"避税"花招一：做低合同价，能避就避
"做低合同价"是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以40万元成交的。这样只需交纳40万的5.5%营业税；40万元的1％个税以及40万元的1.5%契税，而剩余20万元所产生的税费就可以这样轻易避掉了。从去年征收营业税开始，就有不少二手房交易暗中采取这一违规做法操作，通过在一定范围内做低价格，使买卖双方共同避缴一定比例的营业税、契税和个人所得税及其他税费。
潜在风险：
①对于业主来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买家有可能根据报低的过户价格来付款，不愿意再按照原来的购房价格成交，造成业主的损失。
②对于客户来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。
"做低合同价"是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以40万元成交的。这样只需交纳40万的5.5%营业税；40万元的1％个税以及40万元的1.5%契税，而剩余20万元所产生的税费就可以这样轻易避掉了。从去年征收营业税开始，就有不少二手房交易暗中采取这一违规做法操作，通过在一定范围内做低价格，使买卖双方共同避缴一定比例的营业税、契税和个人所得税及其他税费。
潜在风险：
①对于业主来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买家有可能根据报低的过户价格来付款，不愿意再按照原来的购房价格成交，造成业主的损失。
②对于客户来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。
"避税"花招二：先租后买，延期交易
"两税"都将5年作为一道界限，5年以上转让可以免征营业税，如果是唯一一套家庭自住用房，还可以免征个税，所以很多人就将脑筋动在了"5年"上。于是，市场上出现了买卖双方协商以"先租后买"来达成交易的情况。如双方约定买卖房屋的总价仍为60万元，由于该套房屋未满五年上市需全额交纳营业税后方可过户交易。因此，买卖双方协商后，过户前由买方先租住该房屋，每月租金1500元，与该房子的租价相当。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后需付的房款里。另外，卖方还要求买方交纳一年的租金作为"抵押金"，以确保未来交易安全性。
潜在风险：
"我爱我家"认为，该办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权并不是买家的，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。从去年新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税，而今年又将年限提高到五年来看，如果未来几年内政策再次发生变化，那么，对于买卖双方来说存在的风险将会很大。一方面，房价如果上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。另一方面，假如四五年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易了。
"两税"都将5年作为一道界限，5年以上转让可以免征营业税，如果是唯一一套家庭自住用房，还可以免征个税，所以很多人就将脑筋动在了"5年"上。于是，市场上出现了买卖双方协商以"先租后买"来达成交易的情况。如双方约定买卖房屋的总价仍为60万元，由于该套房屋未满五年上市需全额交纳营业税后方可过户交易。因此，买卖双方协商后，过户前由买方先租住该房屋，每月租金1500元，与该房子的租价相当。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后需付的房款里。另外，卖方还要求买方交纳一年的租金作为"抵押金"，以确保未来交易安全性。
潜在风险：
"我爱我家"认为，该办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权并不是买家的，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。从去年新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税，而今年又将年限提高到五年来看，如果未来几年内政策再次发生变化，那么，对于买卖双方来说存在的风险将会很大。一方面，房价如果上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。另一方面，假如四五年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易了。
"避税"花招三：假赠予真买卖，暗箱操作
在新政策颁布后，不少业主通过"假赠予"偷逃个人所得税和营业税等。因为对于继承和赠予的房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，所需付的费用只包括房屋评估值2%的公证费以及3%的契税，然后持相关手续到地税局直接办理完税手续即可。通过"赠与"的方式进行产权转让，私下里业主收取买家的房款，这样，房产过户时表面上就没有任何金钱的往来，"神不知鬼不觉"，即能逃税又能达到互惠互利的目的。
潜在风险：
首先，由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买房来说压力将会很大。
其次，根据《合同法》规定，"赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任"，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款和罚款，
第三，按照法律规定，赠与在房产证过户之前，随时可以撤消。"我爱我家"专家指出，由于双方私下进行交易，一旦买方支付了房款但卖方不办产权过户，或卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款，都很容易引起纠纷。
在新政策颁布后，不少业主通过"假赠予"偷逃个人所得税和营业税等。因为对于继承和赠予的房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，所需付的费用只包括房屋评估值2%的公证费以及3%的契税，然后持相关手续到地税局直接办理完税手续即可。通过"赠与"的方式进行产权转让，私下里业主收取买家的房款，这样，房产过户时表面上就没有任何金钱的往来，"神不知鬼不觉"，即能逃税又能达到互惠互利的目的。
潜在风险：
首先，由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买房来说压力将会很大。
其次，根据《合同法》规定，"赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任"，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款和罚款，
第三，按照法律规定，赠与在房产证过户之前，随时可以撤消。"我爱我家"专家指出，由于双方私下进行交易，一旦买方支付了房款但卖方不办产权过户，或卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款，都很容易引起纠纷。
"避税"花招四：离婚造假，瞒天过海
根据政策规定："对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。"一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税了。为了避掉这部分税费，许多夫妻在此大做文章，通过假离婚的形式进行避税。如小王夫妻俩为了避税，开出了离婚证明后，将自己名下的两处房产中的一处以赠予的方式转到妻子的名下，这样就可以省下几万元的税费。而离婚后再复婚，两道手续的成本却不足百元，这与税金相比，要省很多。
潜在风险：
因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险较大。而且为了省点钱，采用如此"大动干戈"的做法，似乎有些视婚姻为儿戏，实在太不严肃了。
根据政策规定："对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。"一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税了。为了避掉这部分税费，许多夫妻在此大做文章，通过假离婚的形式进行避税。如小王夫妻俩为了避税，开出了离婚证明后，将自己名下的两处房产中的一处以赠予的方式转到妻子的名下，这样就可以省下几万元的税费。而离婚后再复婚，两道手续的成本却不足百元，这与税金相比，要省很多。
潜在风险：
因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险较大。而且为了省点钱，采用如此"大动干戈"的做法，似乎有些视婚姻为儿戏，实在太不严肃了。
买卖双方不管"绞尽脑汁"想出多少"避税"花招，都属于"偷税漏税"的行为，着实不可取。"我爱我家"专家表示，依法纳税是每个公民应尽的义务与责任，不应该随意躲避。而且，随着国家对房地产市场宏观调控力度的不断加大，未来几年内很有可能开征物业税、遗产税等其它税种。这样，即使是规避了营业税、个人所得税，也很有可能要缴纳其他税费。所以，买卖双方在房产交易时最好弃用这些所谓的"避税"高招，以免发生纠纷，得不偿失。
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