“我爱我家”：半年内央行再次加息，房产市场影响有多少？

今年4月27日央行加息的风波才过，不到4个月，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。

其中与个人住房贷款相关度最高的5年期个人商业贷款由4月份上调后的6.39％上调至6.84％；同时，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

对于此次央行的再次加息，“我爱我家”房产专家分析认为，国家将宏观调控力度进一步加强主要目的就在于适当抑制投资和信贷规模的扩张，对房地产市场有以下几方面影响：

（1）对于投机型购房具有打击和抑制作用，对于自住型购房影响不大。

调高利率以后，对于房产投资来讲贷款的利息成本会相应增加。由于商业性个人住房贷款利率的下限管理由0.9倍扩大为0.85倍，给投资者发出了明确的信号，日后自住与投资之间的利率差将会越来越大。由于对个人自住型购房仍采取下限管理，由以前的0.9倍扩大到0.85倍。如果按优惠利率计算，则此次上调幅度仅为0.06%(由5.751%上调至5.814%)，对于自住消费者来说，每月还款支出增加并不大。由于二手房市场主要以自住型购房为主，其中北京的自住需求在90％以上，对二手房需求的影响不会很大。

（2）短时间内连续的加息将会增加二手商品房的房源供给。

一方面，由于利率连续两次提升，投资型购房者的月供压力会进一步增加；另一方面，北京的整体房屋租赁价格一直比较平稳，随着“住宅禁商”的推行，高档物业的租金会不断下滑。综合考虑，加息使投资住房靠出租获取收益的人来讲，收益本身没有明显的增加，还有可能下降，而他的投资成本如贷款的利息等都在增加，净收益趋向减少，因此，这部分业主将有可能选择出售房屋，从而有利于促进二手商品房房源的供给。

（3）在通过加息加大宏观调控力度的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间。

商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平，这将进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。而８月１７日，在银监会下达的九条关于严控房地产信贷风险的规定中指出：二手房贷款市场，首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜“一刀切”。因此，就个人房贷市场而言，国家在加强宏观调控的同时，也给了各家商业银行更多的自主权，今后，各银行的利率水平差异化将会增大。