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新政之后各类房产投资价值分析
(2006-07-07 09:16:36)| 分类： 金融理财（伟嘉安捷） |
新政之后各类房产投资价值分析
http://www.bjbusiness.com.cn/20051215/1215ta6-2.jpg
总体而言，凡是经历过通货膨胀年代的人们，都更愿意将资金投入到那些风险系数小、投资收益相对较大的项目上面，而房地产则是比较适用于这种中长期投资的好项目。其耐久性，抗风险性，对抵抗通货膨胀有着较大的作用和功效。然而，在国家接二连三的"新政"催生下，对于投资人群而言，投资哪种类型的房产才能更加保值、增值呢？
"我爱我家"将各类房产投资的优、劣势具体分析如下，让您按图索骥，准确命中投资的目标。
●商品房
商品房指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
投资优势：户型较新较大、产权明晰、建筑年代较近，商住皆宜。
投资劣势：投资总额较大，存在期房风险，贷款购买短期投资后再出售存在转按揭问题，投资高档物业后若出租较易出现空置风险。
投资回报率：年投资回报收益率约在5%－6%左右。
投资要点：由于商品房可以进行期房预售，因此，如果投资者所购买的商品房是期房性质，就要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真正规避了以上的风险，投资商品房才能获利。
商品房指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
投资优势：户型较新较大、产权明晰、建筑年代较近，商住皆宜。
投资劣势：投资总额较大，存在期房风险，贷款购买短期投资后再出售存在转按揭问题，投资高档物业后若出租较易出现空置风险。
投资回报率：年投资回报收益率约在5%－6%左右。
投资要点：由于商品房可以进行期房预售，因此，如果投资者所购买的商品房是期房性质，就要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真正规避了以上的风险，投资商品房才能获利。
●已购公房
已购公房中有市属已购公房和央产已购公房之分。①市属已购公房是指，个人按照国家住房制度改革政策，以成本价或优惠价（标准价）及其他国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房，一般以北京市直属机关、企事业单位为主。②央产已购公房是指，职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房。
投资优势：位置好，交通便利，总价低，市政建设、商圈氛围较成熟，承租人群稳定。
投资劣势：户型设计较落后，房龄较长，小区物业不够完善。
投资回报率：年投资回报收益率约在2%－4%左右。
投资要点：可以选择面积在50－70平方米之间的小户型房屋投资，因为，这种户型不但是承租人群乐于接受的户型，同时，即便是出售的话也是较为受市场欢迎。"我爱我家"认为，投资购买这类房产，不论是出售还是出租其风险系数都会相对减少。特别是在新政之后，已购公房中满五年二手房占有较大比重，投资较为保险。
已购公房中有市属已购公房和央产已购公房之分。①市属已购公房是指，个人按照国家住房制度改革政策，以成本价或优惠价（标准价）及其他国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房，一般以北京市直属机关、企事业单位为主。②央产已购公房是指，职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房。
投资优势：位置好，交通便利，总价低，市政建设、商圈氛围较成熟，承租人群稳定。
投资劣势：户型设计较落后，房龄较长，小区物业不够完善。
投资回报率：年投资回报收益率约在2%－4%左右。
投资要点：可以选择面积在50－70平方米之间的小户型房屋投资，因为，这种户型不但是承租人群乐于接受的户型，同时，即便是出售的话也是较为受市场欢迎。"我爱我家"认为，投资购买这类房产，不论是出售还是出租其风险系数都会相对减少。特别是在新政之后，已购公房中满五年二手房占有较大比重，投资较为保险。
●二手商品房
购房者将其从开发商处购买的房屋上市进行二次交易，这样的房屋被称之为二手商品房。
投资优势：户型合理、房屋整体品质较好，建筑年代较新，物业完善，配套齐全。
投资劣势：出售时税费较高、物业管理费相对较高，总价偏高。
投资回报率：年投资回报收益率约在4%左右。
投资要点：购买这类房产应尽量选择在商圈氛围较好、地段成熟、交通便利，尤其是临近轨道交通的区域最为适宜。不过值得注意的是，今年新政颁布之后，营业税征收时间由"两年"调整为"五年"，使得市场上约有70%计算时间不满五年的二手商品房出售时受到限制，需交纳5.5%的营业税，无形中增加了许多投资成本，投资回报收益也就自然有所降低。
购房者将其从开发商处购买的房屋上市进行二次交易，这样的房屋被称之为二手商品房。
投资优势：户型合理、房屋整体品质较好，建筑年代较新，物业完善，配套齐全。
投资劣势：出售时税费较高、物业管理费相对较高，总价偏高。
投资回报率：年投资回报收益率约在4%左右。
投资要点：购买这类房产应尽量选择在商圈氛围较好、地段成熟、交通便利，尤其是临近轨道交通的区域最为适宜。不过值得注意的是，今年新政颁布之后，营业税征收时间由"两年"调整为"五年"，使得市场上约有70%计算时间不满五年的二手商品房出售时受到限制，需交纳5.5%的营业税，无形中增加了许多投资成本，投资回报收益也就自然有所降低。
●二手公寓
公寓含金量较高于普通二手房，具备24小时热水、24小时保安、24小时电梯，分为中高档公寓、商住两用公寓和酒店式公寓等。
投资优势：配套设施较完善，品质较高、楼盘享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。
投资劣势：资金投入较大，租金收益并不十分理想，后期回报较慢。
投资回报率：年投资回报收益率约在6%－7%左右。
投资要点：二手公寓的前期投入会比较大，而且租金价格会随着市场的行情有所波动，从近几年租金价格走势来看，呈稳中有降趋势。"我爱我家"认为，如果投资二手公寓，一定要注意选择位置较好而且公寓项目在市场中的知名度高的楼盘，这样也能相对保证投资者的回报收益。
公寓含金量较高于普通二手房，具备24小时热水、24小时保安、24小时电梯，分为中高档公寓、商住两用公寓和酒店式公寓等。
投资优势：配套设施较完善，品质较高、楼盘享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。
投资劣势：资金投入较大，租金收益并不十分理想，后期回报较慢。
投资回报率：年投资回报收益率约在6%－7%左右。
投资要点：二手公寓的前期投入会比较大，而且租金价格会随着市场的行情有所波动，从近几年租金价格走势来看，呈稳中有降趋势。"我爱我家"认为，如果投资二手公寓，一定要注意选择位置较好而且公寓项目在市场中的知名度高的楼盘，这样也能相对保证投资者的回报收益。
●空置房
空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其来源主要如下：户型不好、楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期才销售的房子，如样板间或者前期打算出租，后来改变主意的房子，或者说有些客户买了房子后来退房，这样的房子都可以叫作空置房。
投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。
投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。
投资回报率：年投资回报收益率约在7－10%左右。
投资要点：关注成熟社区实力较强楼盘的空置房，这样才能把握整体投资环境，便于日后出售或出租。把握投资空置房的时间，细心挑选之下也可在空置房中"淘"得品质较好、户型格局环境又不过时的房屋。"我爱我家"认为，由于空置房确实存在户型不方正、采光不好等毛病，因此购房者在购买此类房产时不应太过挑剔，符合自己需求最为重要。
空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其来源主要如下：户型不好、楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期才销售的房子，如样板间或者前期打算出租，后来改变主意的房子，或者说有些客户买了房子后来退房，这样的房子都可以叫作空置房。
投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。
投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。
投资回报率：年投资回报收益率约在7－10%左右。
投资要点：关注成熟社区实力较强楼盘的空置房，这样才能把握整体投资环境，便于日后出售或出租。把握投资空置房的时间，细心挑选之下也可在空置房中"淘"得品质较好、户型格局环境又不过时的房屋。"我爱我家"认为，由于空置房确实存在户型不方正、采光不好等毛病，因此购房者在购买此类房产时不应太过挑剔，符合自己需求最为重要。
●商铺
商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺……商业设施就是由大大小小的商铺组成。
投资优势：投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。
投资劣势：资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。
投资回报率：年投资回报收益率约在10－12%左右。
投资要点："我爱我家"认为，购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。首先，市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如"电脑一条街"、"服装一条街"等，找准市场定位可事半功倍。
商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺……商业设施就是由大大小小的商铺组成。
投资优势：投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。
投资劣势：资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。
投资回报率：年投资回报收益率约在10－12%左右。
投资要点："我爱我家"认为，购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。首先，市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如"电脑一条街"、"服装一条街"等，找准市场定位可事半功倍。
●写字楼
写字楼是以纯办公为主的物业，目标客户群为投资型买家及办公企业。按照其综合质素不同划分，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
投资优势：回报率的透明度高，租客群体较为稳定。
投资劣势：投入资本较大，相应风险也有所提高。
投资回报率：年投资回报收益率约在10%左右。
投资要点：写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，可以投资。除此之外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。"我爱我家"专家指出：根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为"年收益×１５年＝房产购买价"。若物业年收益×１５年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值，对于像写字楼这样的高端物业而言更是如此。
写字楼是以纯办公为主的物业，目标客户群为投资型买家及办公企业。按照其综合质素不同划分，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
投资优势：回报率的透明度高，租客群体较为稳定。
投资劣势：投入资本较大，相应风险也有所提高。
投资回报率：年投资回报收益率约在10%左右。
投资要点：写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，可以投资。除此之外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。"我爱我家"专家指出：根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为"年收益×１５年＝房产购买价"。若物业年收益×１５年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值，对于像写字楼这样的高端物业而言更是如此。
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