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新政对北京房屋租赁市场影响到底有多大？
(2006-06-29 09:31:07)| 分类： 租赁市场分析 |
新政对北京房屋租赁市场影响到底有多大？
去年6月1日，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的执行，掀起了房地产市场的轩然大波。今年6月1日，九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，又使得房地产市场不再平静。目前，新政实施已有段时日，北京房屋租赁市场是否受其影响呢？"我爱我家"专家解析如下：
一、新政实施后普通民宅、公寓租赁市场受其影响不明显。
1、房源供给方面。
"我爱我家"统计，"6.1"新政实施前与新政实施后相比，普通民宅房源登记量小幅上涨，涨幅18%；公寓租赁房源登记量上涨12%。专家分析，虽然经过去年房地产宏观调控，业主对政策有一定的解读能力。不过，今年新政将营业税征收时间从"两年"调整为"五年"，还是对部分民宅、公寓业主产生了一定影响，从而使得部分业主降低出售意愿，转战租赁市场。不过，这部分因素并不占主因，民宅、公寓租赁市场房源增长主要是因为：
①民宅市场。一方面，普通百姓随着升职、变迁、家庭人口增长等客观因素，需要改变现有居住环境，"置业升级"愿望较强劲。而他们中的大部分人会选择将原有房屋出租保持收支平衡，这部分自然增长的房源充实了民宅租赁市场。另一方面，随着租赁旺季的到来，面临着庞大的租房队伍，更多的业主看好租赁市场的前景，出租房屋意愿也随之加强，房源供给逐步放量。
②公寓市场。近几年，公寓市场开发量较大，投资人士也越来越多。每年都会有一部分房源释放到公寓租赁市场，而北京公寓租赁市场原本就是供大于求，尤其是在六月份，租赁旺季来临之前房源供给量有所释放也属正常情况。
"我爱我家"统计，"6.1"新政实施前与新政实施后相比，普通民宅房源登记量小幅上涨，涨幅18%；公寓租赁房源登记量上涨12%。专家分析，虽然经过去年房地产宏观调控，业主对政策有一定的解读能力。不过，今年新政将营业税征收时间从"两年"调整为"五年"，还是对部分民宅、公寓业主产生了一定影响，从而使得部分业主降低出售意愿，转战租赁市场。不过，这部分因素并不占主因，民宅、公寓租赁市场房源增长主要是因为：
①民宅市场。一方面，普通百姓随着升职、变迁、家庭人口增长等客观因素，需要改变现有居住环境，"置业升级"愿望较强劲。而他们中的大部分人会选择将原有房屋出租保持收支平衡，这部分自然增长的房源充实了民宅租赁市场。另一方面，随着租赁旺季的到来，面临着庞大的租房队伍，更多的业主看好租赁市场的前景，出租房屋意愿也随之加强，房源供给逐步放量。
②公寓市场。近几年，公寓市场开发量较大，投资人士也越来越多。每年都会有一部分房源释放到公寓租赁市场，而北京公寓租赁市场原本就是供大于求，尤其是在六月份，租赁旺季来临之前房源供给量有所释放也属正常情况。
2、客户需求方面。
"我爱我家"统计，"6.1"新政实施前与新政实施后相比，普通民宅客户需求量有所上涨，涨幅15%；公寓租赁客户需求量略微上浮，涨幅6%。专家认为，从6月份开始，北京房屋租赁市场进入第二轮高峰，恰巧与新政颁布后执行时间重叠，因此，租赁客户需求量即便是有所上涨也是受传统租赁旺季规律带动，受新政连带影响较小。
①民宅市场。一方面，各大高校暑期毕业，京城在短短几个月之内将要吸纳十几万毕业生，而一般的私营公司都很少给员工解决住宿，这就决定了大多数人都要投入到租房大军中来。另一方面，随北京经济的发展、奥运的临近，更多的外地来京求学、打工、经商者涌入京城，随着外来人口数量的增加，靠租房解决居住问题的他们进一步推动了北京民宅租赁市场的发展。
②公寓市场。一方面，北京是众多大型跨国公司聚集地，越来越多的公司都为其员工租用公寓或甲宅作为福利待遇之一，在一定程度上刺激了公寓租赁需求的增加。另一方面，随着北京经济发展大环境的不断改善，很多中小型企业纷纷登陆北京市场，这些中小型公司在高昂的写字楼租金面前，更愿意选择周边环境成熟的商住两用住宅作为办公地点。因此，尤其是户型面积合适的商住两用型公寓更是成为众多创业者的首选。
"我爱我家"统计，"6.1"新政实施前与新政实施后相比，普通民宅客户需求量有所上涨，涨幅15%；公寓租赁客户需求量略微上浮，涨幅6%。专家认为，从6月份开始，北京房屋租赁市场进入第二轮高峰，恰巧与新政颁布后执行时间重叠，因此，租赁客户需求量即便是有所上涨也是受传统租赁旺季规律带动，受新政连带影响较小。
①民宅市场。一方面，各大高校暑期毕业，京城在短短几个月之内将要吸纳十几万毕业生，而一般的私营公司都很少给员工解决住宿，这就决定了大多数人都要投入到租房大军中来。另一方面，随北京经济的发展、奥运的临近，更多的外地来京求学、打工、经商者涌入京城，随着外来人口数量的增加，靠租房解决居住问题的他们进一步推动了北京民宅租赁市场的发展。
②公寓市场。一方面，北京是众多大型跨国公司聚集地，越来越多的公司都为其员工租用公寓或甲宅作为福利待遇之一，在一定程度上刺激了公寓租赁需求的增加。另一方面，随着北京经济发展大环境的不断改善，很多中小型企业纷纷登陆北京市场，这些中小型公司在高昂的写字楼租金面前，更愿意选择周边环境成熟的商住两用住宅作为办公地点。因此，尤其是户型面积合适的商住两用型公寓更是成为众多创业者的首选。
3、成交量方面：
"我爱我家"统计，"6.1"新政实施前与新政实施后相比，普通民宅租赁成交量增长10%，公寓租赁成交量增长16%。六月份，恰逢北京房屋租赁市场的第二个高峰，因此在民宅房源供给释放加大与租赁需求稳步上升的情况下，促进了普通民宅租赁交易量的小幅增长。公寓租赁市场随着外资企业的不断涌入使得高端物业租赁需求呈现出稳步增长的趋势，与房源量相对保持充足相结合，成交量也就自然随着需求量的增加而逐步上升。由此可见，"我爱我家"认为，在经历了去年房地产宏观调控，业主与客户都保持着相对冷静的态度，"以租待售"观望情绪相对减弱，成交量的增长则是因为传统租赁旺季规律使然。
"我爱我家"统计，"6.1"新政实施前与新政实施后相比，普通民宅租赁成交量增长10%，公寓租赁成交量增长16%。六月份，恰逢北京房屋租赁市场的第二个高峰，因此在民宅房源供给释放加大与租赁需求稳步上升的情况下，促进了普通民宅租赁交易量的小幅增长。公寓租赁市场随着外资企业的不断涌入使得高端物业租赁需求呈现出稳步增长的趋势，与房源量相对保持充足相结合，成交量也就自然随着需求量的增加而逐步上升。由此可见，"我爱我家"认为，在经历了去年房地产宏观调控，业主与客户都保持着相对冷静的态度，"以租待售"观望情绪相对减弱，成交量的增长则是因为传统租赁旺季规律使然。
4、租赁价格方面。
普通民宅与公寓租赁市场供给结构迥然不同。普通民宅租赁市场价格相对便宜决定其需求较大，一般外地来京打工人员都会选择租住民宅，而租赁房源较少也是其不争的市场现状。特别是热点地区、学校周边、地铁沿线等区域房屋更是十分抢手，因此，一般来说在租赁旺季到来之际，普通民宅业主都会相应提高房租价格，涨幅约6－10%。"我爱我家"专家指出，普通民宅除了受季节性变化以及政策影响带来在一定价格范围内的小幅度波动外，平时基本保持平稳走势。
公寓租赁市场则正相反，供过于求的市场状况使其租赁价格呈现出稳中有降的平稳发展态势。第一，由于高档公寓开发交房速度过快，空置率较高，公寓供应量增长快于需求量增长，因此，供需失衡促使整体租价走低。第二，北京近年来的公寓需求年增5%，供给年增10%，这些因素最终致使公寓市场的供求关系逐年失衡，迫使租金有所下滑。
普通民宅与公寓租赁市场供给结构迥然不同。普通民宅租赁市场价格相对便宜决定其需求较大，一般外地来京打工人员都会选择租住民宅，而租赁房源较少也是其不争的市场现状。特别是热点地区、学校周边、地铁沿线等区域房屋更是十分抢手，因此，一般来说在租赁旺季到来之际，普通民宅业主都会相应提高房租价格，涨幅约6－10%。"我爱我家"专家指出，普通民宅除了受季节性变化以及政策影响带来在一定价格范围内的小幅度波动外，平时基本保持平稳走势。
公寓租赁市场则正相反，供过于求的市场状况使其租赁价格呈现出稳中有降的平稳发展态势。第一，由于高档公寓开发交房速度过快，空置率较高，公寓供应量增长快于需求量增长，因此，供需失衡促使整体租价走低。第二，北京近年来的公寓需求年增5%，供给年增10%，这些因素最终致使公寓市场的供求关系逐年失衡，迫使租金有所下滑。
综上所述，在第二个租赁高峰的带动下，北京普通民宅、公寓租赁市场房源、客户、交易量均有不同程度的涨幅，而新政对北京房屋租赁市场所带来的影响则不十分明显。
二、促进房屋租赁市场发展百姓消费观念需改变。
虽然在新政发布之后，第二个租赁高峰来临之前，北京房屋租赁市场受新政影响并不十分明显。不过，从理性购房消费心态而言，如果部分购房实力较弱群体选择"先租而买"，谨慎投资置业，那么在促进北京房屋租赁市场发展的同时也可平抑房价高企的楼市。
虽然在新政发布之后，第二个租赁高峰来临之前，北京房屋租赁市场受新政影响并不十分明显。不过，从理性购房消费心态而言，如果部分购房实力较弱群体选择"先租而买"，谨慎投资置业，那么在促进北京房屋租赁市场发展的同时也可平抑房价高企的楼市。
从相关资料中我们可以看出，部分欧洲国家，租房租住率超过了50％。而我们1998年才启动的房产市场化改革到今天才不过8年，目前中国约80％的（城镇）家庭已经拥有自有住宅。就住房发展条件较好的美国而言，至今私有化住房率也不足70%，英国为67％，德国为42％。而在国外十分普及的"梯级消费"，并未在国内形成消费观念。其实，住房消费同样也有其理性的规律，对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭来说可以先租后买，不求"人人买房住"但求"人人有房住"。
而且，按现行中国的政策来讲，房子本身不是一个可以传世的个人财产，土地70年使用权，房屋50年的使用权。这个东西基本上满足一代人的使用是没有问题的，但是能传儿传孙基本不可能的事情。因此，对于普通老百姓而言，不一定非得通过购房形式来满足居住需求，在资金实力不强，收入不稳定，工作地点不固定，生活状态不安定的情况下，租房也是解决居住问题的有效手段。而老百姓传统置业消费观念的改变，也将会促进房屋租赁市场的整体发展。
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