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我爱我家二手房指数2006年1月份报告
(2006-02-22 09:32:24)| 分类： 买卖市场分析 |
我爱我家市场与战略研究中心
http://img.shangdu.com/images/newsimg/2005-06/48_29_13849.jpg
二手房综合指数
2005年1月份2005年12月份 2006年1月份 2006年1月同比变化 2006年1月环比变化
1139.55点 1207.29点 1226.15点 ↑7.60% ↑1.56%
2005年1月份
1139.55点
二手已购公房指数
2005年1月份2005年12月份 2006年1月份 2006年1月同比变化 2006年1月环比变化
1082.35点 1177.73点 1165.89点 ↑7.71% ↓1.0%
2005年1月份
1082.35点
二手商品房指数
2005年1月份2005年12月份 2006年1月份 2006年1月同比变化 2006年1月环比变化
1215.14点 1233.53点 1309.09点 ↑6.81% ↑6.13%
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
2005年1月份
1215.14点
1月二手房指数小幅增长
2006年1月，我爱我家二手房综合指数为：1226.15点，比上月上升18.86点，比去年同期上升86.60点，环比上升1.56%，同比上升7.60%。数据显示：2006年新年伊始，我爱我家二手房综合指数即表现出小幅上扬的势头。我爱我家市场研究中心认为：1月份二手房指数虽然受到春节的影响，但依然呈现小幅上扬的态势，这也表明：
一 方 面，北京二手房市场的供求矛盾依旧存在，市场需求的刚性特点并没有受春节的影响而改变。
另一方面，2005年岁末二手房均价持续攀高的态势奠定2006年1月二手房指数处在较高的起点上。
第 三， 品质高、面积大的高端二手商品房交易比重的加大也在一定程度上成为拉升二手房综合指数小幅增长的动力。
一 方 面，北京二手房市场的供求矛盾依旧存在，市场需求的刚性特点并没有受春节的影响而改变。
另一方面，2005年岁末二手房均价持续攀高的态势奠定2006年1月二手房指数处在较高的起点上。
第
受春节的影响 1月份二手房交易量出现萎缩
1月份的二手房交易并没有延续2005年岁末的交易旺势，而是出现萎缩。我爱我家市场研究中心认为，由于2006年春节从1月底开始，在春节将至的大氛围下，买卖双方的交易热情有所回落，从而导致作为家庭大宗消费的购房置业升级计划在很大程度上延缓或推迟，这也是1月份二手房交易量出现萎缩的主因。当然，这也是节假日所衍生出的正常市场规律。
1月份的二手房交易并没有延续2005年岁末的交易旺势，而是出现萎缩。我爱我家市场研究中心认为，由于2006年春节从1月底开始，在春节将至的大氛围下，买卖双方的交易热情有所回落，从而导致作为家庭大宗消费的购房置业升级计划在很大程度上延缓或推迟，这也是1月份二手房交易量出现萎缩的主因。当然，这也是节假日所衍生出的正常市场规律。
1月份二手公房指数趋向平稳，二手商品房指数小幅上扬
我爱我家研究中心分析指出，自2005年8月份《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》出台之后，二手公房市场一直呈现出活跃的交易旺市直至延续到2005年岁末，二手公房的交易均价也呈现出稳中有升的态势。本月虽然受春节将至的影响，紧锣密鼓的新年筹备促使买卖双方的交易热情在不同程度上出现回落，但买卖双方交易态度的变化并没有缓解紧张的供求矛盾，表现在交易价格上既是虽有下跌，但下降幅度不大，与上月相比基本持平。
二手商品房指数的上升则在于，品质高、面积大的二手高端物业类型的交易在1月份依然持续强势的交易态势，这在一定程度上对二手商品房指数的上升起到促进作用。
受春节影响，各区城二手房交易均表现冷淡
区域
朝阳区
海淀区
丰台区
东城区
西城区
宣武区
崇文区
昌平区
通州区
大兴区
石景山区
门头沟区
顺义区
怀柔区
房山区 0%
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从1月各区成交状况来看，作为传统热点地区的海淀、丰台在1月的交易比重下滑，比上月分别下降4.07%,0.53%.朝阳上升6.64%,崇文上升0.65%。西城下降2.48%,宣武下降0.18%,石景山下降2.99%.东城下降0.77%.大兴下降1.53%,顺义下降0.46%，昌平和通州分别上升1.44%、0.36%。
分析各区1月份二手房交易比重的变化，我爱我家市场研究中心认为：1月各区二手房交易比重出现的变化，主要还是受春节将至的影响。但由于不同区域内二手房市场的特点各异，所以就表现出不同区域的二手房交易萎缩的幅度也大不同。如：朝阳、海淀、丰台同样作为传统的热点地区，区域内都拥有较多的二手房房源，交易量也都位居前列，本月的二手房交易量受年关将至的影响，均出现不同程度的萎缩，但由于朝阳拥有较多的核心商圈和商务中心，具有优越的地理位置优势，以及中央商务区的商务效应和奥运村的奥运效应影响，在朝阳购房置业的人群很大，朝阳二手房的求购需求也很强势，而这又不是海淀和丰台所能比拟的。因此，虽然受到春节的影响，朝阳二手房交易量一样出现萎缩，但幅度较小，并没有海淀、丰台二手房交易萎缩的幅度大。所以，在二手房交易量整体萎缩的大趋势下，朝阳区的二手房交易比重不降反升，海淀、丰台的二手房交易比重则明显下降。
三居室的二手房在成交比重变化中成上升态势
居室2005年12月 2006年1月 比重变化幅度
一居室18.28% 16.58% -1.69%
二居室67.59% 67.34% -0.25%
三居室13.45% 15.08% 1.63%
四居室0.69% 1.01% 0.32%
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从我爱我家1月份居室的成交变化来看，三居室、四居室的二手房交易比上月分别上升1.63%、0.32%，而一居室、二居室的二手房交易分别比上月下降1.69%、0.25%。我爱我家市场研究中心指出：本月三居室、四居室的交易比重之所以出现上升的态势，最根本的原因就在于二手商品房的交易量下降的幅度较小。一居室、二居室的交易比重的下降则在于本月已购公房的交易量下降幅度较大，而已购公房的户型通常面积较小，一般以一、二居室居多。但是我爱我家市场研究中心也特别指出，虽然二居室的交易比重比上月下降了0.25%，但依然高达67.34%，这也表明，二居室作为大多数置业需求者首选户型的地位并没有改变。另外，由于本月的成交量出现整体下降，而且各居室的成交比重的变化幅度并不是很大，这说明，置业者在居室的选择上，还是呈现多样化的趋势。
面积在50㎡-80㎡的二手房在成交比重中依旧是主流选择
面积（平米）2005年12月 2006年1月 比重变化幅度
≤50 18.97% 14.57% -4.39%
＞50-≤80 50.00% 48.74% -1.26%
＞80-≤110 19.66% 26.63% 6.98%
＞110-≤140 7.93% 6.03% -1.90%
＞1403.45% 4.02% 0.57%
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从我爱我家1月份面积的成交比重变化来看，面积在50㎡以下的二手房交易比上月下降了4.39%，50㎡-80㎡的二手房交易比上月下降1.26%，80㎡-110㎡的二手房交易比上月上升了6.98%，110㎡-140㎡的二手房交易比上月下降1.90%。140㎡以上的二手房交易比上月上升了0.57%。由此表明，购房者在房屋面积的选择上，依然秉承居室的选择，即：居室选择的多样化，必然导致面积选择的多样化。同时，我爱我家市场研究中心也指出：从成交面积分布来看，50㎡-80㎡的二手房在本月的交易比重为48.74%。这也说明，从价格和居住舒适度等多方面因素考虑，50㎡-80㎡的二手房依然是大多数购房者的主流选择。
25万-45万的二手房占总成交量比重接近六成，55万以上二手房交易比重上升
价格（万元）2005年12月 2006年1月 比重变化幅度
≤259.31% 12.56% 3.25%
＞25-≤35 31.72% 23.12% -8.61%
＞35-≤45 25.52% 28.64% 3.13%
＞45-≤55 15.17% 12.56% -2.61%
＞55 18.28% 23.12% 4.84%
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从2006年1月份的成交总价数据分布统计可以看出：25万以下的二手房在成交量比重中占12.56%，比上月上升3.25%，25万-35万的二手房在成交量比重中占23.12%，比上月下降8.61%，35万-45万的二手房在成交量的比重中占28.64%，比上月上升3.13%，45万-55万的二手房在成交量比重中占12.56%，比上月下降2.61%，55万以上的二手房在成交量比重中占23.12%，比上月上升4.84%。从上述数据可以看出，25万-35万、35万-45万元价位的二手房成交比重合计51.76%，依然占到整个交易总量的近六成，但与上月两者合计比重的57.24%，下降了5.48%。究其原因，我爱我家市场研究中心认为：25万元-45万元价位比重的下降主要是由于25万元-35万元价位的比重下降所拉动的，而价位比重的下降主要在于，本月二手房交易的主力是已购公房，受春节的影响，二手房交易整体下滑，其中已购公房交易量萎缩的幅度最大，而已购公房的房价比较集中在25万元-35万元的价位之间，因此，二手公房交易下滑成为拉动此价位下降的主因。而55万以上的二手房之所以交易比重较上月上升4.84个百分点，成为本月交易的"亮点"，则是由面积在140㎡的二手房成交量比重的上升而带动的。
从1月各区成交状况来看，作为传统热点地区的海淀、丰台在1月的交易比重下滑，比上月分别下降4.07%,0.53%.朝阳上升6.64%,崇文上升0.65%。西城下降2.48%,宣武下降0.18%,石景山下降2.99%.东城下降0.77%.大兴下降1.53%,顺义下降0.46%，昌平和通州分别上升1.44%、0.36%。
居室
一居室
二居室
三居室
四居室
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从我爱我家1月份居室的成交变化来看，三居室、四居室的二手房交易比上月分别上升1.63%、0.32%，而一居室、二居室的二手房交易分别比上月下降1.69%、0.25%。我爱我家市场研究中心指出：本月三居室、四居室的交易比重之所以出现上升的态势，最根本的原因就在于二手商品房的交易量下降的幅度较小。一居室、二居室的交易比重的下降则在于本月已购公房的交易量下降幅度较大，而已购公房的户型通常面积较小，一般以一、二居室居多。但是我爱我家市场研究中心也特别指出，虽然二居室的交易比重比上月下降了0.25%，但依然高达67.34%，这也表明，二居室作为大多数置业需求者首选户型的地位并没有改变。另外，由于本月的成交量出现整体下降，而且各居室的成交比重的变化幅度并不是很大，这说明，置业者在居室的选择上，还是呈现多样化的趋势。
面积在50㎡-80㎡的二手房在成交比重中依旧是主流选择
面积（平米）
≤50
＞50-≤80
＞80-≤110
＞110-≤140
＞140
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从我爱我家1月份面积的成交比重变化来看，面积在50㎡以下的二手房交易比上月下降了4.39%，50㎡-80㎡的二手房交易比上月下降1.26%，80㎡-110㎡的二手房交易比上月上升了6.98%，110㎡-140㎡的二手房交易比上月下降1.90%。140㎡以上的二手房交易比上月上升了0.57%。由此表明，购房者在房屋面积的选择上，依然秉承居室的选择，即：居室选择的多样化，必然导致面积选择的多样化。同时，我爱我家市场研究中心也指出：从成交面积分布来看，50㎡-80㎡的二手房在本月的交易比重为48.74%。这也说明，从价格和居住舒适度等多方面因素考虑，50㎡-80㎡的二手房依然是大多数购房者的主流选择。
25万-45万的二手房占总成交量比重接近六成，55万以上二手房交易比重上升
价格（万元）
≤25
＞25-≤35 31.72%
＞35-≤45 25.52%
＞45-≤55
＞55
（数据来源：我爱我家市场与战略研究中心）
从2006年1月份的成交总价数据分布统计可以看出：25万以下的二手房在成交量比重中占12.56%，比上月上升3.25%，25万-35万的二手房在成交量比重中占23.12%，比上月下降8.61%，35万-45万的二手房在成交量的比重中占28.64%，比上月上升3.13%，45万-55万的二手房在成交量比重中占12.56%，比上月下降2.61%，55万以上的二手房在成交量比重中占23.12%，比上月上升4.84%。从上述数据可以看出，25万-35万、35万-45万元价位的二手房成交比重合计51.76%，依然占到整个交易总量的近六成，但与上月两者合计比重的57.24%，下降了5.48%。究其原因，我爱我家市场研究中心认为：25万元-45万元价位比重的下降主要是由于25万元-35万元价位的比重下降所拉动的，而价位比重的下降主要在于，本月二手房交易的主力是已购公房，受春节的影响，二手房交易整体下滑，其中已购公房交易量萎缩的幅度最大，而已购公房的房价比较集中在25万元-35万元的价位之间，因此，二手公房交易下滑成为拉动此价位下降的主因。而55万以上的二手房之所以交易比重较上月上升4.84个百分点，成为本月交易的"亮点"，则是由面积在140㎡的二手房成交量比重的上升而带动的。
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