在前不久闭幕的中共北京市委九届十次全会上通过了《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》。按照整体功能优化的要求调整产业布局.其中包括海淀中关村科技园区，CBD商务中心，金融街核心区，奥林匹克公园，亦庄经济开发区，顺义为六大高端产业功能区。“我爱我家”针对这六大高端产业区的二手房交易市场现状及未来发展进行了逐一分析。

 

1. 海淀中关村科技园区
　　海淀区地域广博，凭借众多的“名校、名企、名胜古迹”而被誉为北京的文化和高科技中心，可谓上风上水的一块宝地。
　　据“我爱我家”数据显示：目前中关村二手房民宅的平均价格再7000－8000元/㎡，该地区一般一居室面积在40-50平方米，二居室面积在60-70平方米。这些二手房大都具备房型户型合理、采光通风好、社区完善，交通顺畅、其周边配套齐全，大型的购物超市、商场等一应俱全，能够满足人们日常生活所需，因此，该地区的二手房深受购房置业者的青睐。房屋租赁价格一居室月租金为1500－1600元，二居室月租金为2300－2400元。
　　在高端物业方面，被誉为“高科技核心区”的中关村近几年一直都是公寓开发的热点区域。该地区二手公寓的均价则大约在8000元－9000元/㎡左右。该地区二手公寓，除了其特有的地段优势外，项目的建筑年代不长，而且，相对于更高价位的一手公寓，二手公寓则显得物美价廉。因此，对于追求高品质生活的购房者来说，高性价比的二手公寓就成为他们购房置业的首选。
　　一直是房屋租赁热点的中关村区域，虽然以往在高端租赁市场需求略有不足，但今年以来，随着中关村西区等区域建设力度的加强和一些新建的写字楼纷纷入驻，高档住宅和公寓租赁的需求也稳步上升。据资料显示，该地区公寓面积在40－70平方米的一居室，月租金为2500－4000元，面积在100平方米以上的二居室，其月租金约在5000－6000元左右；面积120-150平方米以上的三居室，月租金为6000－7500元左右。
　　“十一五规划”中提出了着力建设中关村科技园区，打造全国知识创新中心、技术研发基地和科技成果转化基地，创造首都地区发展的新优势，抢占未来发展的战略制高点。“我爱我家”认为：随着中关村科技、技术产业的发展，该地区二手房市场及租赁市场将会逐渐活跃。

 

2. CBD核心地区
　　朝阳区CBD地区目前已经成为北京市最值得关注的地区，自2001年中央和北京市政府启动北京CBD建议以来，CBD周边地区已日渐成为各大国际金融机构的聚集区域。但由于该区域土地稀缺及周边都以商务功能曲为主，因此在该区新建的楼盘大都体现国际化、现代化，如通用时代、东方瑞景、建外SOHO、万豪国际等，房价平均普遍在10000—13000元/㎡，如此高的房价也只有资金雄厚者才敢问津。而该区二手房的价格在6000－7000元/㎡，是一手房的45%左右，该地区的一、二手房之间的价差明显，属于北京市房价落差最大的地区。该地区租赁市场面积在38－45平方米的一居室，月租金为1300－1500元，面积在50－60平方米的二居室，月租金价格为1700－2000元，面积在65－75平方米的三居室，月租金为2200－2500元。
　　该地区二手公寓的价格则在9000－12000元/㎡左右。高端租赁市场，面积在45-70㎡的一居公寓，月租金为4000-5500元，面积在100-120㎡的二居，月租金为8500－9500元。面积在130-150㎡的三居，月租金为9000－10000元。集中的大型外资企业使得该地区的租赁需求及租赁人群比较稳定。
　　“十一五规划”中提出了着力完善提升商务中心区（CBD）的功能，形成商务服务发达、功能齐备的国际化现代商务中心。“我爱我家”认为随着该地区商务功能的逐步完善，作为北京中央商务区的CBD地区不仅是北京的财富中心，更会是世界性经济热点，引领整个北京市经济的发展，成为未来的贸易、金融、商业、会展、信息、交通中心。同时将会带动该地区的二手房市场及租赁市场的发展。

 

3. 金融核心区
　　金融街位于北京西城区是北京市经济社会发展的重点区域。金融街准确把握了其区域特点，即聚集了国家金融决策、指挥的部门，“一行三会”以及国内各大银行的总部都在那里办公，使得金融街成为北京金融决策、结算、指挥的中心。入世以来，随着各类型的产业与国际接轨，带有行业性特点的区域投资潜力相对较好，金融业聚集的这一区域这种趋势更加明显，因而引来消费力较强的白领聚集。金融街区域内的现有住宅主要是丰汇园、宏汇园、丰融园、宏英园，房源相对比较紧张，而市政配套在逐步完善。二手房价普遍在7000-8000元/㎡。一般一居室面积在40－80平方米，二居室面积在60－110平方米。三居室以上面积为80－120平方米。一居室月租金为2500－3500元，二居室月租金为2800－4000元。三居室月租金为3800－5200元。
　　该地区由于周边公寓档次的不同，二手公寓房价的价格差距也相对较大普遍在9000－18000元/㎡之间。该地区租赁市场，面积在80－100㎡的一居公寓，租赁价格为5500－8000元，面积在110－130㎡的二居，月租金为8000-12000元。面积在150－170㎡的三居，月租金为10000－14000元。
　　从以上数据显示，该地区二手房单价并不低，也是二手房价较高的区域之一。之所以造成该地区如此巨大的价格落差，主要是因为金融街地区的土地稀缺性导致地价贵。但与该地区一手楼比较，不管是用来自己住，还是作为投资，买二手房都显得很划算。
　　“十一五规划” 提出了着力加强金融街核心区建设，强化金融产业服务功能，为国家金融决策监管中心、金融资产管理中心和金融信息汇聚中心建设服务。“我爱我家”认为，从目前的市政规划来看，金融街一般以公建为主，未来住宅开发不会有大增长，二手房的需求还会不断上升。

 

4. 亚奥地区
　　十几年前，亚运会的举办给北京的房地产市场带来了无限的商机，而如今申奥的成功，使“亚运商圈”扩大为“亚奥商圈”。“亚奥商圈”以它不可替代的特定主题，一直是人们关注的焦点。该地区的二手房价格平均为6500－6800元/㎡。一般一居室面积在40－50平方米，二居室面积在60－70平方米，三居室以上面积为70－80平方米。一居室月租金为1400－1500元，二居室月租金为1800元左右。三居室月租金为2200－2300元。
　　在高档物业方面，该地区二手公寓的均价为7500-7800元/㎡。该区域二手公寓租赁市场面积在90-100㎡的二居公寓，其月租赁价格约在5000－6000元；面积为130-150㎡的三居公寓，其月租金为6000－8000元。该地区的公寓租赁需求多以商用为主。虽然部分配套设施完善、品质好的公寓项目在租金收益及出租率方面与前几年相比变化不大，但由于亚运村地区的公寓项目过于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。
　　“十一五规划”中提出了着力推进奥林匹克公园建设，重点发展体育文化、旅游会展产业，建设具有国际影响力的体育、文化、娱乐、会展中心和奥运标志旅游地。“我爱我家”认为，随着亚运村的向北扩延以及交通环境的改善，“亚奥商圈”逐渐扩大，该地区的二手房市场及租赁市场的需求也将逐渐上升。

 

5. 亦庄经济开发区
　　亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。该地区虽属南部范围，但它的环境却不比其他郊区差。亦庄作为北京重点的卫星城市，有着舒适的居住环境。绿化面积超过50％。目前，亦庄的道路已建设的比较完善，共有纵横交错的六条城市主干道，还有十多条城市次干道和城市支路呈环状和放射状分布，形成方便和四通八达的内部道路网络系统，而且路面状况良好，地铁五号线正在同步建设。该地区的二手房价格平均为3100－4700元/㎡。该地区租赁市场一般一居室面积在50-60平方米，二居室面积在70－90平方米，三居室面积在100－130平方米。一居室月租金为500－800元，二居室月租金为1000－2000元，三居室月租金为2000－3000元。
　　该地区是南部楼市最受关注的区域，金地集团、经开股份、星岛公司在该区域的项目今年将形成供应。另外，作为泛亦庄地区的马驹桥地区将形成楼市的一个低密度热点区域，因此该地区二手公寓的均价为5000－6000元/㎡。而该地区二手公寓租赁市场面积在60－80平方米的一居室公寓，其月租金为1300－1500元，面积在70－100平方米的两居室，月租金为1700－3200元，面积在110－150平方米的三居室，月租金为3500－4000元。

　　同时，据“我爱我家”数据显示：2005年1月-9月亦庄的房屋交易量与去年同期相比增长81.53％，2005年1月-9月的交易均价与去年同期相比增长12.41％。
　　“十一五规划”中提出了统筹规划北京经济技术开发区、周边开发区及区域，建设以京津塘高速公路和京津城际快速铁路为纽带，以高端产业和总部经济为依托，面向国际市场的高端产业园区，构筑东南部产业发展带，培育新的增长极。“我爱我家”认为，随着周边交通条件的改善，以及配套设施不断完善升级，该区域在今年内将成为开发热点，未来二手房市场也将非常活跃。

 

6. 顺义
　　在对外开放和建设国际化大都市“新北京”的形势下，顺义地理位置适宜，地势平坦，环境洁净，交通便利，必然作为高科技开发区和吸引外资的首选地区。目前已建成的北京林河工业开发区、北京空港工业区、北京天竺出口加工区，虽然起步较晚，但已显示出强大的发展潜力。
　　“我爱我家”认为其二手房交易活跃的原因，主要是其产业布局日益成熟，顺义区是国内外知名的现代汽车制造业生产基地，亚洲最大的航空港--首都机场坐落于此，还孕育出燕京啤酒、汇源果汁、牵手果汁、牛栏山二锅头等一大批闻名国内、名扬海外的中国知名水产品品牌，加之中高档商品房社区的大量开发入住，未来二手房特别是二手商品房交易量潜力巨大。该地区二手房价平均在3000－4800元/㎡。由于该地区离市区现对较远，所以小户型很少，一般户型在两居室以上，因此两居室面积在60－100平方米，月租金为700－1200元，三居室面积在100－150平方米，月租金为1500－3000元。
　　随着北京城市交通体系的逐渐完善，城市商圈的向外扩张，该地区别墅类住宅受到更多人的关注。而且，越来越多的成功人士都渴望拥有第二居所，以便用于休闲度假，这使周边环境优雅，远离都市喧嚣的别墅类住宅格外抢手。别墅的供应类型呈现两极化，高端、低端产品均占据较大比例，并且新增项目更为多元，其中大量均价在6000元/平方米左右二手经济型别墅更是吸引人，而一些高档二手别墅的均价都在10000元/平方米以上。“我爱我家”公司专业人士认为，建设部对别墅土地用地的限制供应，将使别墅的增量受到制约，品质突出的别墅价格将逐年上升。由此，二手别墅开始大放光彩，其以地段更好，价格合理，配套完善、管理成熟，以及较高的知名度而受到投资客及成功人士的青睐。
　　同时，据“我爱我家”数据显示：2005年1月-9月的房屋交易量与去年同期相比增长17.58％，2005年1月-9月的交易均价与去年同期相比增长20.5％。
　　“十一五规划”中提出了统筹规划北京天竺出口加工区、空港保税物流中心、空港工业区、空港物流基地及周边区域，建设以首都国际机场为核心的临空经济区，积极发展临空产业，推动空港经济。自从北京“两轴、两带、多中心”城市规划的出台后，顺应而生的市政道路建设步伐在不断地加快，“我爱我家”认为：随着该区域工业、产业特色的越来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大，便利的交通、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，该地区的二手房必定会吸引越来越多的购房者的关注。

 

　　“我爱我家”指出，“十一五规划”中提到的这六大高端产业功能区实际上是对北京城市整体规划的细化和完善，这一规划必将带来人口的迁徙与在重组。在每个产业功能区内居住的人将可以达到“就地居住、就地工作学习、就地生活”等，以此来完成北京城市区域的再调整，从而舒缓老城区内日益严峻的交通压力，实现居住人群与产业的相匹配。 “我爱我家” 同时特别指出：要实现北京“两轴两带多中心”的城市规划，便意味着在未来的三到五年之内，将有超过百万以上的老城区居民（三环以内）迁往城市周边的卫星城和新的开发区。而这种大迁徙的背后需要有一个强大的二手房市场来支持，实现这些迁徙人群住房上的“以旧换新”。因此，我爱我家认为：在这一规划体系的实施和推进过程中，将会极大带动这些功能产业区整体二手房市场及二手房租赁市场的活跃。