我爱我家市场研究中心

二手房综合指数：

二手已购公房指数：

二手商品房指数：

3月份我爱我家二手房综合指数止住持续小幅上升步伐，走势趋于平稳。

    2005年3月，我爱我家二手房综合指数为1182.71点，比上月下降了2.09点，比去年同期上升200.44点；环比下降0.18%，同比增长20.41%。我爱我家市场研究中心指出:随着天气的逐渐回暖，二手房买卖双方的交易热情被重新点燃，北京二手房市场迎来了今年第一个交易高峰月。二手房价格止住前两个月小幅向上的步伐，呈现出稳中微降的走势,这说明政府自去年开始对经济过热行业，特别是房地产行业的实施的宏观调控政策开始初显成效。

迎来首个交易高峰，市场成交量大幅攀升

    据我爱我家数据显示，2005年3月份的二手房交易量大幅度攀升，迎来今年的首个交易高潮。我爱我家市场研究中心认为：如果“长假”影响的彻底消除是3月二手房交易快速升温的前提,那3月16日房贷新政的出台，则是交易快速上升的催化剂。贷款利率的上调及首付比例的提高，一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，二手房需求量增长；另一方面，部分有“置业升级”意愿的自住型业主及部分“以租养贷”的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源。同时，加息所传递出的——“政府将继续打压高房价”的信号，使得市场中期房价看低，部分原本没有出售意向的二手房业主为了规避未来因房价下降而导致收益降低的风险，选择抛售手中房屋，二手房供给量增强。供需两旺自然导致交易量上升。

3月二手公房指数大幅反弹 二手商品房指数高处回落

    2005年3月份,我爱我家二手已购公房指数为1116.95点，比上月上升了91.88点，比去年同期上升204.56点；环比上升8.96%,同比增长22.42%。二手商品房指数为1279.34点，比上月下跌了80.95点，比去年同期上升206.56点；环比下降5.95%,同比增长19.25%。指数显示：3月份二手房公房指数在经历了2月探底后大幅反弹，上升8.96个百分点，而二手商品房指数则在2月份急速冲高后回落，下降5.95个百分点；3月份的二手公房及二手商品房指数走势分别与其在2月份的走势迥异。我爱我家市场研究中心认为：二手公房指数的3月反弹，主要在于部分拥有高品质已购公房的业主，受到国家对房价持续打压的影响，预期房价回落,将手中房源释放到二级市场进行交易，从而导致二手公房整体价位提高。而二手商品房指数的回落，则在于加息所带来的二手商品房房源的短期急速放量，供应量的增加导致价格走低。总之，买卖双方的活跃导致3月份二手房市场交易迅速升温，二手公房指数和二手商品房指数摆脱前期“大起大落”的走势，重归自去年年底到今年年初平稳向上轨道。

朝阳、海淀挑大梁 中心城区交易比重下滑 远郊区县交易渐升

2005年3月份与2005年2月份区域交易量比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从整体交易来说，3月份与2月份相比，各区交易总量均呈上升趋势，但交易所占比重变化不一。3月各区域的交易数据显示：传统热点区域朝阳、海淀的交易量最热，交易比重分别为46.96%和17%，两区域成交合计占到总交易量的63.96%，比2月份上涨了4.21%。其中，朝阳区终于摆脱2月春节交易停滞的影响，成交量大幅上扬，交易比重比上月增长14.04%；而上个月市场提前回暖的海淀区，3月交易量比重未能延续2月风光，下降9.83%。丰台区交易比重虽然比上个月下降2.47%，但日益改善的交通环境及相对低廉的房价，使其依然牢牢占据交易量排行榜第三名的位置。东城、西城、宣武、崇文四个中心城区凭借优越的地理位置及浓厚的文化氛围，一直受到购房者的关注，但老城区日益攀高的房价及有限的房源供给量，使其交易比重比2月份下滑了2.07%。昌平、通州、大兴、门头沟等远郊区的二手房市场在3月份普遍有所回暖，合计交易比重比2月份上升了4.01个百分点，对于远郊区县的市场表现，我爱我家认为：随着北京市 “两轴、两带、多中心”新规划方案的启动，以及与此相对应的市政道路交通建设步伐的不断加快，远郊区县的产业特色会越来越明显，再加上卫星城建设规模的不断扩大，郊区二手房将成为那些从老城区迁出的老北京居民和北京新移民的购房新选择。

二居、三居受追捧，一居、四居受冷落

2005.3月与2005.2月交易居室比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从我爱我家3月的成交居室及面积数据可以看出，面积、价格适中的二居室是受到购房者追捧的主力购买户型，其成交比重比2月份比重上升7.43个百分点，占到总成交量的72.06%，二手房主流成交面积50㎡-80㎡的交易比重也上升3.04个百分点，达到51.82%。受二居室交易红火的影响，三居室的交易比重也上升4个百分点，成为仅次于二居室的交易热点户型，三居室交易的上升也使得80㎡-110㎡的成交面积比重比2月份上升了7.64%。前两个月一直表现稳定的一居室交易比重在3月份有所下降，降幅达10.62%，50㎡以下的成交面积比重也随之下降8.98个百分点。我爱我家分析认为：一居室交易比重的下降与整体市场因素有关。一方面，相对于二居室及三居室，一居室在市场上的房源供给量相对不足，而且一居室在租赁市场上的红火也使得部分业主不愿出售手中房屋；另一方面，对于主要以自住为目的的二手房购买群体来说，虽然一居室总价较低，但对应的小面积也使得居住环境及居住舒适度较低。因此，只要自身的经济条件允许，大多数的购房者仍把二居或三居作为置业的首选。

35万元成交易价格分水岭

2005.3月与2005.2月交易价格比重对比（数据来源：我爱我家）

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    由2005年3月份的成交价格数据统计可以看出：35万元成为本月二手房交易价格的分水岭。数据显示，上个月倍受购房者青睐的低档二手房本月受到市场冷落，25万元以下二手房成交比重下降6.54%，25万-35万二手房交易比重下降1.75%。35万-45万、45万-55万、55万以上价位的中高档二手房交易活跃，交易比例分别比上个月上涨了6.4%、0.35%、1.54%。我爱我家市场研究中心指出：35万元以上二手房交易的活跃，说明二手房购买群体的经济实力正在逐步提高，二手房物美价廉的优势逐渐为大众所接受。从本月成交比重的分布来看，中档房屋受到消费者普遍欢迎，价位在25万-45万元的市场成交比例占到总交易量的54.65%，比上个月增长了4.65%。由此可以看出，25万-45万元仍是目前二手房消费者的主流心理承受价位，该价位的二手房市场需求旺盛。45万以上二手房3月份成交比重为34.81%，比上个月增长了1.89%。我爱我家认为：加息之后，部分经济实力较强的一手房购买需求向二手房市场的转移，是45万元以上价位二手房交易升温的主因。