我爱我家市场研究中心

二手房综合指数：

二手已购公房指数：

二手商品房指数：

2月份我爱我家二手房综合指数延续小幅向上走势

    2005年2月，我爱我家二手房综合指数为1184.71点，比上月上升45.16点，比去年同期上升244.57点，环比增长3.96%，同比增长26.01%。我爱我家市场研究中心认为:随着2月上旬春节长假的结束，2月下旬的北京二手房市场重现活跃态势，二手房价格依然延续1月份的小幅向上走势。

2月二手公房指数回落 二手商品房指数冲高

    2005年2月份,我爱我家二手已购公房指数为1025.07点，比上月下降了57.28点，比去年同期上升110.48点，环比下降5.29%,同比增长12.08%。二手商品房指数为1360.29点，比上月上升134.69点，比去年同期上升415.2点，环比增长10.99%,同比增长43.93%。指数显示：2月份二手房公房指数回落，较1月份下降5.29个百分点，而二手商品房指数则在1月份小幅上涨的基础上冲高了10.99个百分点。我爱我家市场研究中心认为：二手公房指数和二手商品房指数表现各异的原因在于：1、城市次核心区域及近郊地区中低价位二手已购公房交易的活跃，在一定程度上抑制了二手公房价格的持续走高。2、从去年到今年年初，全国各地的房价仍然保持着持续上涨趋势，为了促进房地产业的健康规范发展，政府仍会有继续加强房地产宏观调控的意愿及进一步措施。因此，受到诸多不确定因素的影响，许多位于城市核心区域的高价位二手商品房、二手公寓被大量释放，高价位房源的增多势必会拉高二手商品房的整体均价。

市场成交量凸现节假日“淡季”规律

    据我爱我家数据显示，2005年2月份的二手房成交量较1月份锐减，环比降幅高达48.43%；与去年同期相比也下降了29.91%。我爱我家认为：这是节假日所衍生出的正常市场规律。由于2月上旬为中国传统新年，受“春节”长假及“正月不办大事”等传统习俗的影响，买卖双方的交易热情受到抑制，从而导致2月份交易量较1月份有较大的降幅。

典型区域东部走弱、西部飘红 通州市场逐渐回暖

2005年2月份与2005年1月份区域交易量比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从数据显示：地广物博的传统热点区域朝阳、海淀仍占据北京二手房市场交易排名的前两位，成交量合计占到总交易量的六成。丰台区依然凭借其交通利好及相对低廉的房价吸引购房者目光，交易比重稳步上升，交易量位列排行榜第三名。通州区二手房市场在2月份有所回暖，交易比重比1月份的成交比重上涨了4.14个百分点。从2005年2月份各区的成交比重总体来看，以朝阳为代表的东部典型区域交易量比重整体“泛绿”，均有不同程度下降，其中朝阳区比重较1月份下降了13.61个百分点；而以海淀、西城、石景山为代表的西部典型区域交易量则全面飘红，分别较1月份上涨13.62%、1.11%、3.55%。我爱我家市场研究中心认为：二手房市场的“西强东弱”表明西部典型区域提前摆脱“春节”二手房交易停滞的影响，海淀、朝阳虽然表现各异但却“异曲同工”，交易比重的变化幅度均在13.6%左右。对此，我爱我家分析认为：各大高校及重点中学的陆续开学是刺激海淀、西城二手房交易比重上升的主要因素，大批“以培养子女为目的”的家长型购买需求的活跃，拉动了重点院校云集的海淀及西城区的交易比重上升。对于石景山地区交易比重的上升，我爱我家则认为：北京首钢搬迁计划的确定实施所带来的居住生态环境预期利好是该区域交易升温的主因。

热点居室交易不变，比重呈现小幅波动

2005.2月与2005.1月交易居室比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从2005年2月份我爱我家的成交居室数据可以看出，成交主力居室仍然没有发生变化，二居室凭借其面积适中、价格适中、投资自住两相宜等优势特点依然成为购买者“置业居家”的首选，其成交比重占到总成交量的64.63%，虽然比1月份比重下降3.29个百分点，但仍然难以撼动其占据总交易量“半壁江山”的地位。二手房成交面积主流为50㎡-80㎡左右，其交易比例为48.78%。随着投资自主两相宜的一居室交易比重的上升（比1月份比重上升2.45个百分点），50㎡以下的成交面积比重也随之上升，比上月高6.3个百分点。同时，高品质二手商品房交易量的上升也使得140㎡以上的大面积成交比重上升了7.13个百分点。

价格两极分化——高档、低档交易活跃 中档交易略显疲态

2005.2月与2005.1月交易价格比重对比（数据来源：我爱我家）

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    由2005年2月份的成交价格数据统计可以看出：金额在25万元以下的低档二手房和金额在45万元以上的高档的二手房成交最为活跃，其成交比重比1月份的成交比重各上升了5.12%和3.98%；25万-35万、35万-45万价位的中低档二手房交易现出疲态，交易比例比上个月下跌了9.12个百分点，2月份的交易价格比重整体呈现出两极活跃的态势。我爱我家市场研究中心认为：25万以下二手房交易比重上升主要原因在于，随着奥运基础工程建设的启动，政府拆迁力度逐步加大，购买力不足的部分拆迁户导致低价位二手房交易比重的增加；同时，总价偏低的小面积一居室交易量的上升也是原因之一。相反，45万元以上二手房交易比重的上升，我爱我家则认为主要是二手商品房、二手公寓等高品质房源大量流入市场所带来的直接反映。对于25万-35万、35万-45万价位的二手房交易比例的下跌，我爱我家市场研究中心认为：这是市场变化和发展的必然结果。二手房源及二手房购买群体的不断丰富和变化，必然使得不同价位房屋的交易比重也随之发生变化。但同时，我爱我家也认为：25-45万元一直是二手民宅市场的交易主流，其主体交易地位不会在短时期内发生变化，随着二手房市场节后高峰的到来，中档价位的二手房依然会继续占据交易比重的“半壁江山”。