万科争抢“地王”的背后

 

章林晓

 

　　2007年12月24日，在当晚9：30中央电视台经济频道《经济半小时》栏目中，万科董事局主席王石在全国观众面前郑重声明：2008年之后万科绝不拿“地王”。此时此刻，坐在电视机前的不少观众，对万科不久前争夺“地王”的大手笔，肯定还记忆尤新。

 

　　虽然，在那晚《经济半小时》栏目的演播室里，王石承认万科在2007年只拿了两块地王：“确实在2007年，我们在10个城市地王的地上有两块是万科拿的，一块是在东莞，一块在福州”。但是，稍有记忆力的人们，肯定不会忘记万科在其他城市的地王争夺战中英勇奋战的骁影的。

 

　　别的不说，就说2007年7月26日的下午，在南京市国土局三楼土地拍卖现场，经过117轮竞拍，万科旗下的上海两家房地产公司以惊人的17.85亿元，拿下了江宁牛首山河一幅住宅地块。由于这幅地块的起拍价5.82亿元已经是江宁地区住宅用地的“制高点”，因此17.85亿元的成交价更将该地块拥上了“地王”的宝座，在南京市历年来土地成交价排名中也高居第二。

 

　　据《扬子晚报》7月27日报导，按照该宗土地的成交价及容积率计算，这幅住宅用地的土地成本将高达每平方米3278元，加上建安成本、营销费用、相关税费等，其开发成本就已经超过每平方米5000元，因此业内人士预计，未来售价有可能逼近8000元。而此时，该地块周边的楼盘有21世纪现代城、武夷绿洲等，房价在每平方米四五千元左右。

 

　　成本超过售价，房价岂能不涨？南京民众不得安宁了。7月30日，搜房网《万科地王效应尽显无遗 江宁楼市遭市民周末“抢房”——南京两天卖房907套近1/4在江宁》一文，对此是这样综合报导的：业内领军企业万科的疯狂拿地无疑给平淡的7月楼市注入了一针“兴奋剂”。刚刚过去的周末两天，南京楼市认购火爆，官方网站南京网上房地产的数据显示：周六、周日全市商品住宅分别认购497套、410套，相比前几日一日认购200余套的局面，上升明显。其中上周四刚诞生17.85亿地王的江宁板块，两日共认购211套，占整个楼市认购近1/4。

 

　　巧合的是，万科一方面在“地王”上真金白银的巨额支出，另一方面是万科在股市上真金白银的巨额收入。据《每日新报》2007年7月18日《地产股飙升：万科勇猛封涨停》报导：万科昨日低开高走，盘中震荡上扬，不仅创出22.62元的新高，并封死涨停板。受万科大涨停影响，整个房地产板块集体发飙。

 

　　而更加巧合的是，2007年7月11日，《上海证券报》首次披露了王石夫人王江穗购股事件：深交所网站昨日披露，7月6日，王江穗购入46900股万科A，成交均价为19.38元，共耗资90.8922万元。当天，万科A开盘于18.50元，最高至19.50元，收于19.38元。此后两个交易日，万科A连续攀升，昨日报收于20.52元，上涨2.96％。

 

　　当然，王石夫人买卖万科股票的风波并没有给好企业万科和好公民王石的声誉带来多少影响。诚如《经济观察报》2007年7月28日一篇题为《好公民王石的尴尬》的文章所说：“万科和它的领导者王石是中国企业界少有争议的好公民，最近他们却因王石妻子王江穗买入万科A股票而陷入尴尬境地。本周，王江穗将因误操作而带来的投资收益上交公司，王石坦诚的解释与道歉得到了公众的谅解。万科作为中国公司治理标杆的好名声，王石是中国经理人中的好公民，是他们获得谅解的重要因素。然而，如果从较为‘愤世嫉俗’的视角出发，我们似乎也可以说，如果不是万科和王石有着一直以来的好名声，这一事件可能根本就不会出现。”

 

　　如果说，王石针对其夫人买卖股票的坦诚解释与道歉终于如愿以偿地得到了公众的谅解，那么，王石在2007年12月24日晚央视经济频道《经济半小时》中就万科在房地产市场有关“面粉贵过面包”局面中所作所为的检讨，虽然态度诚恳到了近乎发誓，但恐怕也很难能如其所愿地得到业内同行的谅解了。

 

　　在那天面对主持赵赫提出房地产市场“面粉贵过面包”这一话题的提问时，王石说：“对这个问题，我有一个认识过程，确实在2007年，我们在10个城市地王的地上有两块是万科拿的，一块是在东莞，一块在福州，所以现在造成社会上形象，就是你们这些上市公司寡头垄断、圈钱、高价拿地，反过来再维持高价，为什么有这样的印象，我们要检讨的，所以我借着在中央电视台《经济半小时》这样的栏目上来声明：2008年之后，万科绝不拿地王，也就是说，万科这样的规模来讲，也完全没有必要计较一城一池的得失，完全没有必要靠拿地王的地来竞争，简单来讲，为什么造成这样的印象，我们是有责任的，我们进行检讨，我做个检讨，我们这样拿地来讲，我们显得是我们也多少有点亢奋，对于拿的地价来讲，但确实不是我们的本意，我们要这样来拿高地价，维持高房价，再来我们圈钱，再来高地价维持高房价，这绝对不是我们的意思，但是造成这种印象，我们应该检讨，而且非常明确，我们借此声明，也非常愿意全国的观众消费者来监督万科的行为。”

 

　　此时的万科，确实如王石所说，已经不在争抢地王了。而且，展示在全国观众和消费者面前的是，万科已开始在全国各地掀起了一场又一场降价促销的浪潮——

 

　　2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米的明显低价开盘，开盘当日即销售一空；

 

　　12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价；

 

　　2008年1月下旬，万科成都项目“魅力之城”四期报价4500元~4600元/平方米，比两个月之前降价高达1500元/平方米左右，跌幅接近30%；

 

　　2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，优惠价格最低为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价是8300元/平方米；

 

　　2008年2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。

 

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　　那么，这是不是万科对“地王”认识的一个转折，是万科以实际行动与争抢“地王”行为的一种“诀裂”呢？

 

　　事实恐怕并非如此，因为从历史记录看，至少早在2003年3月，王石就已清醒地认识到房地产泡沫出在圈地环节。

 

　　2003年3月18日，在深圳总部进行的业绩推介会上，万科董事长王石接受了《经济观察报》记者关于房屋政策以及银行贷款问题的专访。在那次专访中，王石认为地产风险的形成与按揭消费的关系不大，问题主要是出在土地获得环节。

 

　　“银行信贷和房地产行业问题的泡沫化有一定关系，但问题并不是出在房屋销售的时候，而是出现在土地获得的环节。”王石解释说，在很多民营企业投标土地的时候，银行贷款一般都非常积极，实际贷款远远超出平时的额度。这就是为什么一些民营企业在拍卖土地的时候屡次不计成本地大笔买入的原因之一。

 

　　在拍卖土地时，民营企业不计成本地大笔买入的原因之一，是银行贷款的非常积极。那么，不惜“面粉贵过面包”，万科2007年亢奋地参与“地王”争夺战的原因，又是什么呢？

 

　　根本的原因，只能用万科对市场份额的野心和土地的饥渴才能解释得通！而早在2005年3月23日，在万科集团业绩报告会上，当被问及拿地问题时，万科集团董事长王石就曾语出惊人地表示：“靠政府卖地会饿死。”

 

　　据《金羊网》报导，在那次万科集团业绩报告会上，王石特别指出，万科很少从拍卖场上拿地，2004年内有一半以上的新增项目通过合作方式获得。据统计，截至2004年末，万科项目储备和在建项目合计达1050万平方米，比2003年增加17.4%，其中项目资源储备总量844万平方米(按建筑面积计)，而在2004年度新获项目资源储备就有397万平方米。

 

　　另据了解，在2005年3月4日，万科受让上海中桥基建(集团)股份有限公司持有的上海南都股权的70%，苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%。受让南都股权后，万科新增项目储备219万平方米，项目资源达1300万平方米(建筑面积)。

 

　　然而，不论是“地王”的争抢，还是项目的兼并，其背后都需要资金实力作为后盾。不过，作为房地产龙头企业的万科，不论是在金融系统里的资信，还是在与凯雷、大摩等外资企业的合作方面，或者是在股市融资方面，都有着得天独厚的优势。国家采取紧缩银根与地根的宏观调控，更是给万科带来了无限商机。当然，这种商机也并非是唾手可得的。

 

　　房地产开发企业最大的特点是什么？房地产开发企业最大的特点是产品的单一性。

 

　　房地产企业不同于其他一般企业，其他一般企业往往有许多种产品，而房地产企业的产品，从根本上来讲，是单一的，只有一种，那就是房屋。这就决定了，当房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏损时，它没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出对某一只产品是否停产的决定；对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局就往往只有一个，那就是企业生命走向终结。真因为如此，在西方国家，房地产属于风险性产业，因此，在平时，房地产业的平均利润一般会超过其他产业；而当国民经济走向萧条时，房地产企业往往又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损，并导致一批企业停业或倒闭。

 

　　因此，为了避免企业倒闭的命运，房地产企业面临利润太小或者根本没有利润甚至要亏本时，它也得苦苦死撑。这也就是为什么在有些城市，当土地使用权拍卖时，常常会非理性地屡屡拍出，那种让业外人士、房地产主管部门的官员们、甚至是不动产估价师们都看不懂的“天价”的真正原因。因为，对于房地产开发企业来说，既然你自己没有本领以协议出让的方式拿到低价位的土地，那么，即便是你对房地产销售价格的预期并不那么看好，即便是这块土地价格很高，即便是预计到将来很有可能要亏本，你依然还是得硬着头皮吃下。要不然，没有了土地，也就没有了房地产开发项目，那么，岂不意味着要坐以待毙了？

 

　　在土地获取环节上，众多房地产企业这种志在必得、背水一战的态势，对万科扩大市场份额的野心自然存在着极大的威胁。

 

　　王石是不满足于万科现有的市场占有份额的。2007年10月，王石在接受《中国企业家》采访时说：行业资源向上市公司集中的情况，确实是存在的，但是如果现在就担心“寡头垄断”，那可能是担心得太早了一点，甚至是担心反了。王石进而以具体的数据加以论证说，06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5%，而美国是17%。

 

　　2004年，当万科遭遇地产黑马——顺驰集团急速扩张的挑战时，万科曾向顺驰集团伸出“联合开发”的橄榄枝。然而，时隔两年之后，当王石评价这场竞争时，就似乎很有点事后诸葛亮的味道了，他说：如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。

 

　　顺驰快速扩张、跨越式发展的模式，最终惨败了。而在与顺驰较量的过程中，万科董事局主席王石的功夫应该是又长进了一层。

 

　　土地与资金，对于房地产公司意味着什么？一般房地产开发商和房地产研究者真正懂得的或许不多，但在王石这位地产业教父级人物心中此时应该已经十分明了了。

 

　　靠政府卖地会饿死！如果万科想要不死，如果万科想要发展壮大，万科自然只能是另辟蹊径了。这蹊径之一，应该包括万科与其他企业轻车熟路的合作吧。如何才能让其他企业心甘情愿地与自己合作？这恐怕是一门大学问。

 

　　企业破产的原因，从根本上讲，主要有两种，一种叫做资不抵债，一种叫做难以为继。让房地产企业资不抵债的最佳方法，自然是在土地获取环节吹大泡沫，然后突然主动戳破泡沫。让房地产企业难以为继的最好方法，自然是截断房屋的销售回笼款。

 

　　万科在明知房地产泡沫出在圈地环节的情况之下，首先热衷于“面粉贵过面包”的“地王”争夺战；而后等房价与地价相互激励着上涨之后，又主动站出来戳破房价地价的泡沫，不但声称“房价拐点就是秃子头上的虱子”，而且还领先一步突然采取了全面的降价行动；最后，又劝说大家“三四年后再买房”。万科的这种所作所为，不光为其赢得了普遍的喝彩，更为其赢得了无限的商机。

 

　　我不知道这是万科的有意为之，还是又一次巧合。如果是万科的有意为之，万科这手段实在是太老辣了；如果是又一次巧合，这一次又一次的巧合，真的是太奇妙了。