外币保证金获厦门土地市场准入

 

吴雅卿 

 

2008年04月07日10:22  来源：中国房地产报

 

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　　厦门已经持续冷清了两场的土地交易气氛或将因为一则新的规定而打破。4月3日，记者从厦门市国土资源与房产管理局了解到，计划于4月8日挂牌出让的10宗商住地块将打破常规，允许使用外币支付竞买保证金。

 

　　多数业内人士评价此举为厦门市有关部门旨在解围拿地“疲软”，并有意给境外资本进军当地市场提供“准入证”。

 

　　允许外币缴纳保证金

 

　　根据厦门市国土资源与房产管理局发布的公告，本次出让地块除了一幅是用于加油加气站外，其余均为商业、居住用地。

 

    而上述地块的补充公告明确表示，“允许境外申请人（含港澳台）以外币现汇支付方式提交保证金。”

 

　　据记者了解，此次厦门国土房管局开通的外币账户有英镑、港币、美元、欧元四种类型。

 

　　根据去年6月商务部、国家外汇管理局颁发的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，境外资本若想在国内设立房地产公司，首先必须取得土地使用权和房地产建筑物所有权，相关部门才会受理外资换汇批准手续。

 

　　 而由于我国各地土地竞标所需缴纳的保证金普遍要求支付人民币，这给境外资本参与土地竞标设置了一道障碍，许多境外资本甚至因此而无法参与竞标。

 

　　“外资如果没有竞标到土地，就不能获得换汇批准，而不能换汇，也就没有资金去竞标土地。如此就形成了一个循环，可以说在一定程度上把外资企业排斥在外。”盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲在接受记者采访时如是说。

 

　　黄立冲指出，对外资拿地政策一直有所限制，因此一般能够在国内市场拿到土地的外资企业，“都属于早期开始运作并有一定项目基础。” 

 

　　上述说法亦得到明天房地产开发有限公司业务总监贾玉鹏的认同。贾玉鹏告诉记者，不允许用外币支付保证金，土地招标时即使有外资看中了某一地块，却经常由于货币兑换时间较长，而导致了无法有效竞价。因此在他看来，此次厦门国土房管局为外币开绿灯，则给外资进入厦门房地产市场提供了便利，有助于更多的企业参与土地竞标。

 

　　疑为放宽政策门槛救市

 

 

　　厦门土地出让政策调整不可忽视的背景则是土地交易市场的低迷状态。2008年新年“第一拍”中，挂牌出让的9幅地块，十分罕见地全部流标。

 

　　为此，业内人士纷纷猜测，此次厦门市国土部门为外币流入打开通道，是在交易冷淡情势下实属无奈的救市之举。而一旦放开外资流入，能够在一定程度上促进厦门土地产市场的供应。

 

　　贾玉鹏认为，作为口岸城市的厦门与内陆城市相比，有更多的对外贸易合作关系，这使得以外币购买土地的需求更为强劲。在连续经历了两场肃冷的土地交易会后，为了此次再推土地吸引到更多的开发企业前来竞标开辟通道，为开发企业投标的付款方式提供便利亦在情理之中。

 

　　夏商地产总经理朱伍松亦表示，厦门一直以来都盘踞着很多外商开发企业竞标土地，国土房管局允许外币支付竞买保证金，主要目的在于降低外资进入土地市场的门槛。“去年华润置地在厦门拿地时就以外币的形式入场，但由于当时的审批过程较长，有关部门很长时间都没有拿到地价款。”朱伍松对本报记者举例。

 

　　值得一提的是，尽管厦门新规在土地竞买时的限制被放宽，却并不意味着对外资投资房地产领域没有限制。根据有关规定，即使境外公司能够成功竞得土地，其资金支付以及项目公司注册仍然需要经过商务部和国家外汇管理局等机构的逐级审批。

 

　　“实际上以什么方式来结账并不重要，关键是竞标的主体还是被严格限制的。”贾玉鹏说。

 

　　适当放开境外资本尚需细则严控

 

　　为外资购买土地设置外币账户，事实上，厦门的做法在国内已不属首例。早在去年4月27日，上海市房屋土地资源管理局曾发布，公告保证金的交易账户也设置了美元、港元、日元、欧元等四种类型。

 

　　然而，政策未能得以延续。去年岁末上海16号土地出让公告显示，最新推出的35幅土地，即使是外资公司，也只能以人民币的形式支付土地保证金。

 

　　对此，南京大学长三角房地产研究中心主任葛扬认为，上海为外资购买土地开设外币账户是在“社保案”的大背景下决定的。由于社保案引发的相关经济问题，政府对房地产业的资金来源相当重视。在这样一个特殊时期内，上海市政府想打开政策窗口引入外资，却因为准备工作没有做好，遂又将窗口进行关闭。

 

　　“我认为今后给土地保证金设置外币账户，将会是一个趋势。但这次就要看厦门的相关准备工作有没有做好。如果没有做好，可能会跟上海一样，在后期改变初衷。”葛扬表示。

 

　　“境外资本的进入，其实是一柄双刃剑，关键看如何把握和掌控。如果外资在房地产业所占的比重很大，可能就会涉及到经济安全。但从促进我国房地产发展的角度来讲，适当放开外资的进入可以缓解国内开发企业资金紧张状态，甚至在一定程度上起到‘鲶鱼效应’。”葛扬指出。

 

　　对此，房地产高级经济师章林晓却表示担忧。“如果今后完全允许以外币支付保证金，那么就相当于允许外币在中国流通了，这一问题不能小觑。”葛扬也坦言，政府允许外资购买土地时，还应该有细则对外资的项目内容、开发周期等进行严格规定。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　（责任编辑：陈可奇）