土地受让人工商登记应拓宽渠道

　　　招拍挂出让土地使用权与工商登记之间的矛盾


　　国土资源部第39号令规定，自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动，中标人或竞得人即是土地出让的受让人。实际工作中，工业用地的竞买人绝大多数是企业法人，并且大多数是为取得拟出让土地而新设立的各类公司。企业法人须有营业执照方有资格参与竞买土地，但按照工商行政主管部门的规定，办理营业执照必须有住所证明和环境保护行政主管部门的环境影响评价批复。在实践中，住所证明好处理，环评批复无法办理。因为环保部门规定，环境评价必须与企业具体用地相结合。在土地出让前，因受让人不确定，土地使用权还不是工商登记申请人的，所以环评通不过，营业执照自然就办不下来，没有营业执照就不能参加土地招拍挂。如果以自然人或已设立公司竞买土地，取得土地使用权后再设立新公司的，还需要办理土地使用权转让手续，更复杂。矛盾就这样产生了。这个矛盾如何解决，迫切希望听听专家和同行们的见解，谨盼回复！


　　　　　　　　　   　山东平度市国土资源局   邢文辉

　　山东平度市国土资源局邢文辉同志提出的问题，在土地出让市场是普遍存在的问题，这个问题有点类似于当年许多人耳熟悉能详的“挂号信与身份证”的问题——

　　某人收到一封挂号信，按邮局的规定，须凭收信人本人的身份证才能拿此挂号信，但是该挂号信里面寄的恰恰是此人的身份证，于是问题就来了，此人如何才能拿到该挂号信呢？

　　解决“挂号信与身份证”的办法只有一个，那就是必须打破“收信人”与“挂号信”之间“唯一路径”的问题，即“收信人”与“挂号信”之间除了“身份证”这一可以相通的路径之外，应该还有其他可以相通的渠道；要不然，如果收信人不可以通过其他身份证明拿到挂号信（如公安局办的临时身份证、单位出具的介绍信、或由单位传达室出具手续代收后转交本人等），那么，显而易见该人是永远拿不到身份证了。

　　邢文辉同志提到的招拍挂出让土地使用权与工商登记之间的矛盾，从本质上讲类似于“挂号信与身份证”问题，但形式上比“挂号信与身份证”更复杂一点，相当于多个“挂号信与身份证”问题交织在一起了，如“企业法人”参与竞买土地必须通过“营业执照”这一唯一路径，办理“营业执照”必须通过“环境影响评价批复”这一唯一“路径”，而“环境评价”又必须通过“具体用地”这一唯一路径。

　　要解决招拍挂出让土地使用权与工商登记之间的矛盾，关键自然也在于必须打破“企业法人”与“土地使用权”之间必须通过“营业执照”，“营业执照”又必须通过“环境影响评价批复”，而“环境评价”又必须通过“具体用地”这一“唯一路径”。我看到许多地方在实践中已经“八仙过海、各显神通”，很好地解决了这一问题。

　　如《安徽宣城市泾县国有建设用地使用权挂牌出让公告》（泾国土资告字［2008］第2号）中就有这样的规定：竞得者须在半年时间内到有关部门依法办理工业项目立项、建设规划、环境评估、企业登记等有关报批手续后到县国土局正式签定《国有土地使用权出让合同》。因特殊情况，竞得人未能在规定时限内办理相关报批手续的，其土地成交确认书自行废止。

　　安徽宣城市泾县这样的规定，关键在于将环境评估、企业登记等有关手续，放在了土地招拍挂之后，而且将环境评估、企业登记等手续放在正式签定《国有土地使用权出让合同》之前。通过这样的处理，就可以轻松解决邢文辉同志提出的招拍挂出让土地使用权与工商登记之间的矛盾，因为此时中标的企业（自然人）并没有真正获得土地使用权，只要中标的企业（自然人）与国土部门在土地成交确认书中约定，可以由中标的企业（自然人）拟新设的企业来获得土地使用权，即可以在土地成交确认书中约定拟新设企业办理环境评估、企业登记等有关手续的期限，在拟新设企业凭土地成交确认书办理完成这些手续并取得营业执照后，由新设企业与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并在付清全部土地出让金后，再依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。这就避免了邢文辉同志提到的“如果以自然人或已设立公司竞买土地，取得土地使用权后再设立新公司的，还需要办理土地使用权转让手续，更复杂”的问题。

　　另外，我注意到，也有些地方是将环境评估、企业登记等有关手续放在《国有土地使用权出让合同》签订之后，由中标的企业（自然人）与国土部门在《国有土地使用权出让合同》中约定拟新设的企业办理环境评估、企业登记等有关手续的期限，在拟新设企业凭《国有土地使用权出让合同》办理完成这些手续并取得营业执照后，由新设企业按照国有土地使用权出让合同约定付清全部出让金后，再依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。这同样可以解决邢文辉同志提到的问题。

　　此文应《中国国土资源报》之邀而写，发表时略有删节，标题为编辑所加。