房价上涨自然是多方面原因，比如地方政府希望拍卖地价越来越高，房地产建筑材料、环保、劳动力、信贷等成本都在大幅提高，成本和房屋售价的上涨同时又推高了政府收费，这些成本恶性循环般的不断上涨，使得房价只涨不跌。我曾依据万科提供的公开数据计算过“单位平米售价中万科所能获得的利润率”，这个结果和我们的想象有很大差距，数据告诉我们，万科楼盘单位平米毛利率为8%。那万科为什么会有那么高的资本利得？其实那是贷款杠杆的作用。房地产开发主要是靠信贷资金推动，其中自有资本也就15%，杠杆率6至7倍，折算到资本利得的毛利率就可以达到48%到56%。

由此可见，在当下条件下，如果从开发商利润端考量压低楼盘价格是否现实？肯定不现实。因为，房价如果从压低开发商利润的角度降低，那价格最多下降8%，否则开发商亏损；开发商亏损同时会引发一系列金融问题，因为银行贷款的安全性将受到威胁。所以，房地产价格问题是成本问题，压低房地产价格也必须从成本端考虑问题。比如，大幅降低政府从房地产方向所获得的收入。我们为什么强调“房产税无益于压制房价”？因为房地产税依然是政府收入，在房价中属于刚性成本，成本增加如何降价？一些专家也曾说过：征收房产税是为了解决地方政府的收入问题，是为了让地方政府从卖地依赖中解脱出来。但对不起，我认为这只能解决政府无地可卖的问题，而对房价只能是进一步刺激的作用。

除了房地产成本的问题，其中一定也有需求的因素。于是，政府出台大量措施限购。这是解决房屋需求根本措施吗？那为什么限购之后需求依然旺盛？为什么一部分地区实施限购之后，却刺激了不限购地区的房价上涨？这显然不是消费需求所致，而是投机需求推动。因为，如果是消费需求很难从A城市转向B城市，而且就算限购也不会影响正常的消费需求，而A城市限购就到B城市买房的资金一定是游资，属于投机资金范畴。

哪来那么多投机资金？在所有分析房地产价格的文章中，大家都在从国内供求方向找原因，都从政策层面找原因，但对一个国际公认的重要原因却都讳莫如深。今天，我干脆就捅破这层“窗户纸”。我可以负责任地讲，中国房价上涨的一个最重要、最核心的因素，就是人民币没完没了地升值。

不是吗？请回顾一下中国房价上涨的历程。2003年之后开始，为什么是那时候开始？因为那时人民币币值低估的问题已经变成全球热点，大量“热钱”开始涌入国内，加上发达国家过度消费，国际市场对中国商品需求快速上升，而大量“热钱”夹杂在贸易项下流入中国。而这些“热钱”流入中国之后，一个流向是股市，另一个流向就是房地产市场。2005年汇改之后，人民币刚性升值变成现实，“热钱”的涌入则更加汹涌。当时，几乎所有国际金融巨头都开发了“中国地产投资基金”，这些基金，每一支动辄就是数十亿美元，动辄就整栋地买下写字楼，正是这样的推动下，房价上涨开始加速。当然，不能说没有国内资金的作用，但我们说过，“热钱”只是不可或缺的“药引子”，起到了重要的示范意义，而最终的推动力量一定是“人民战争”的汪洋大海。

什么时候出现房价下跌？2008年开始的“热钱”出逃。之后，购房优惠政策推动国人大举“抄底”，这才出现了国内需求推高房价的过程。不过，那时有一个特殊的情况，煤炭行业的治理和实业环境的急速恶化，使得大量国内游资恶炒一切，当然这里最大的市场依然是楼市。

再往后，当国内的恶炒之风被控制之后，人民币开启了“二次汇改”，国际市场稳定之后，“热钱”再度涌向中国，房价不仅没有因为国内资金控制而下跌，反而又开始一轮没完没了的上涨。为什么？因为人民币在没完没了的升值，套利“热钱”当中无可避免地混杂了房地产投机资本。那为什么不是股市？因为，人民币没完没了地升值和利率的高企，严重恶化了国内实体经济的生存环境，加之银监会、央行没完没了地“残害”商业银行，股市很难找到投资的机会。所以，楼市在消费需求刚性的保护之下，则显得更加安全。

其实，“本币升值会推高本国资产价格”这是经济学所讲述的“一般规律”。2005年之后的中国，这个“一般规律”被大讲特讲，但现在好像没人再提了。这个“一般规律”在国际上许多国家都曾发生过，比如日本，1990年之间房价暴涨正是伴随着日元的不断升值，那时东京都的地价总值相当于美国全境的地价总值；再比如泰国，亚洲金融危机之间，其房价暴涨，其原因就是固定汇率之下，多年贸易逆差和财政赤字已经不断使泰铢高估的必然结果。

现在，历史正在中国重演，但我们的专家、学者以及金融官员却对此视而不见，在人民币升值极大地刺激房价的问题上讳莫如深，这是为什么？谁都知道房地产泡沫的危害，但谁都不对导致房地产泡沫的重要因素——人民币升值从机制上加以控制，这是为什么？我可以负责任告诉中央、告诉国人，当人民币因严重高估而发生贬值的时候，也是中国房地产泡沫破灭的时候，更是中国金融危机、经济危机同时爆发的时候。