房价谁说了算？是市场供求关系说了算？是政府说了算？还是开发商说了算？好像谁说了都算，但实际谁说了都不算，最后是各方博弈的结果说了算。那博弈的结果到底是什么？说也说不清，这是一个世界性难题。

 

         从中国当下的情况看，现在政府说，房价高低得听我的，我要控制房价上涨过快。这当然无可厚非，房子问题毕竟是民生问题，总得想办法让老百姓具有其屋。但实际上，政府也有另外一重担忧，如果房地产市场就此引发“萧条”，那也真麻烦。毕竟，房地产市场关乎国家60个产业，20000多种商品和相当大的投资比重。

 

         所以，我们看到的政府在控制房价的提法上，永远使用的是“抑制过快上涨”，而不敢用“压低房价”的提法。但是，“抑制过快上涨”的政策往往会引发房价下跌，从而导致三种结果：其一，价格越跌越没人买，越没人买越跌；其二，越限制房价上涨越快；其二，房价跌了引发更大需求，结果需求的增加进一步推高房价。

 

         这三种情况都发生过。比如，1995年，海南、北海的房地产下跌到1000元一平米，上海浦东的房价2000多元一平米没人买；美国现在的房价便宜吗？便宜但没人买。

 

        2005年以后，房价问题就一直困扰着我们，想买房的老百姓希望房价下跌，政府希望上涨不要太快，开发商希望上涨得快一些――结果是房价飞涨；各种各样的严厉政策出来了，结果赶上了金融危机，为了让房地产市场拉动需求，房地产政策180度大转弯，于是房价稍有下跌，就会出现疯抢。

从现在的结果看，这一轮疯抢谁得意？房地产商没有得益（因为没房可买），老百姓没有得益（因为价格不低）。纳谁得益了？投机客得益了。为什么？一手房供应量小，所以价格上涨，这使得二手房相对便宜，结果一手房交易有价无市，二手房交易火爆异常。现在，一手房上市了，但国家也开始调控了。

 

        那未来房价会怎样？是涨是跌？还是不涨不跌？还是小涨？这真的很难判断。但是，我认为，如果国家真能把投机性购房需求抑制下去，那短期内房价一定会下跌。但这个下跌，往往会引发消费需求大涨，而消费性购买的大跌。

 

        注意，我们这里把消费需求和消费性购买区分开了。实际上，在市场中，消费需求和消费购买是两回事。中国“地少人多”必然造成房屋需求量巨大，所以无论房价高低，需求是不会减少。但说道购买，那是另一回事了，有需求但不一定买，这也是市场常态。

 

     所有人都可能会说，有需求但不买，是因为买不起。但你要问，多少钱一平米你才买得起，那我估计将是一个极低的价格。而且这样的购买欲望也一定来自对未来房价上涨的预期，如果消费者判断房价未来还会跌，那他至少会押后购买时间，等到房价又涨起来了，他们有回去追，结果又喊房价太高。

 

        其实，“买涨不买跌”这是正常的市场现象，这是人自然的心理过程，所以政府控制房价也好，控制宏观经济也罢，必须注重社会心理的疏导，而不是一味强调在实物的供求平衡上做文章。

     现在用“供求平衡”去控制价格，但我们也该想一想，房价的上涨是“供不应求”造成的吗？我看到的事实是：房价5000元一平米的时候，房子有的是；房价20000元一平米的时候，房子也没有出现过剩的现象。

 

        我认为，房地产市场很特殊，他基本是一个寡头市场。所以，供求关系对这个市场的价格影响因素有限。我们总认为供求关系决定价格，但实际并非如此。因为“供求关系决定价格”有个重要的前提经常被人忽略，这个前提就是：在市场竞争十分充分的前提下，供求关系才能决定价格。如果房地产市场是个寡头垄断的市场，那谈什么供求关系决定价格。

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