——兼谈本周社会、经济与股市

复旦大学管理学院教授、博士生导师——谢百三

本周，北京新出了个调控房地产市场的“京七条”，初看题目，令人吃惊，似曾相识，再细看令人深思。

一、   香港8.5万套廉租房曾刺破了泡沫经济

“前车之鉴，后车之辙”——调控房地产必须看看周边国家与地区的经验教训。与这次北京推出七万套低价房最像的是香港1997年7月的调控。当时，得到中央政府大力支持的新特首董建华在就职演说中坚定地大声宣布：我当了特首以后，一定要把房价调下来，要让外国人能在香港办得起公司，让年轻人买得起房、结得起婚；我将每年向香港推出8.5万套廉租房（大意）。

我一听，就说：坏了，香港房地产与经济要大跌了，董建华看来不太懂宏观经济。

果然，在年供8.5万套廉租房的达摩克里斯剑高悬在上的恐怖阴影下，香港房地产市场价格当月大跌15%—20%；以后连续几年不断下跌，房地产市场影响了几十个产业，香港经济随之大跌，到2000-2001年竟出现了GDP负增长（绝对负数），各行业一片萧条，失业率居高不下，香港居民意见很大，每年七月一日举行游行、示威。我的一位香港博士生买了一套800万港元的房，后来竟跌倒350万，完全成了负资产；未缴纳的按揭款已超过了现实房价。这就是要“断供”了。他说，我是中国银行香港分行的员工，不是普通老百姓，不能干这种信用不良的事。他的房子直到最近才回到800万港元。

后来香港特区政府意识到对房地产这个龙头产业，不能随意以敌意来调控，即不应大涨，也不应急跌。到2002年恢复了一些发展房地产市场的措施，炒房的限制也完全放宽，香港经济才缓过气来，慢慢走出低谷。

即从日本、香港、台湾、韩国的经验教训看，房地产市场不调控不行，乱调控也不行，鲁莽打垮更对经济影响太大太大了。人们愤慨高房价，更绝望于失业及经济大萧条。实际上董建华提出的8.5万套廉租房，后来一次也没有敢真推出来。

二、   香港、新加坡与北京、上海、广州、深圳没有可比性

在与财政部官员的辩论中，我就多次谈及；世界上有两个地区（国家）的经验教训是没有普遍借鉴意义的，这就是香港（地区）与新加坡。香港是个人口713万的孤立大城市，虽与祖国大陆接壤，但进出有严格限制；福利较好，人口增长很缓慢的。新加坡是个人口531万的城市国家，不允许种菜务农，全从马来西亚进口。其国土面积仅715.8平方公里（只有上海浦东新区的3/5）。

因此，他们调控房地产市场比中国大陆容易得多，城市人口基本上是死的，静止的，稳定的，增长缓慢的，多一些经济适用房、廉租房，房地产市场必然下跌。

中国的北、上、广、深则不同，都是被大片农村及中小城市包围着的，每年进城的农民起码500万（全国是1000万人左右）；大学生留城每年起码150万（四城市合计）；人们一边痛骂北上广深房价贵；一边千方百计想尽一切办法留在北上广深（如劝他们回家，就会极不高兴）。

和许多北大、复旦、广州同学谈过，劝他们离开北上广深，去二线城市（如厦门、珠海、武汉、长沙，房价大多在8000-12000元，市中心特繁华地段才20000-25000元）；他们一百个一千个不情愿；马上摇头“死也要死在这个大都市，离开读了四年书的这里，就等于我人生的失败”。

这样，北上广深的任何经济适用房、廉租房、低价自用房、限购等举措，在这种年进几十万农民与大学生的滚滚潮流的情况下，就显得很苍白无力了，也意义不大了。

三、   经济适用房、廉租房、低价自用房等，对于大中城市的刚需是杯水车薪

中国采取的诸如经济适用房、廉租房，包括这次的低30%的低价自用房，对于北上广深等日新月异，不断扩大的超大城市中的强大刚需，都不能最终根本解决问题，一定是杯水车薪。原因是：

第一、  没有钱。全国绝大多数城市都在地方融资平台上借了很多钱（2008年，前总理鼓励的；对中央投资四万亿配套）。少则10.7万亿，多则17-20万亿。现在，还哪来的钱盖经济适用房、廉租房和低价自用房？

第二、  永远供不应求。各城市都会望而生畏。中国13.5亿人口，大约还有5亿人口要进城；最少每年进1000万，这就是50年的需求（700万大学生+900万农民工）。难道只有北京户籍才能享受这些优惠房吗？他们现在有户口人中很多不是爷爷奶奶、外公外婆上世纪从农村进来的吗？不是讲国民待遇吗？

但如果最终对他们也可以享受经济适用房、廉租房、低价自用房，那么需要多少套呢？一年进城1500万左右，需要750万套而不是3.5万套！

第三、  经济适用房、廉租房、低价自用房是不可能大量供应的，因为它们会危及“土地财政”。

众所周知，2010年，北京、上海、天津的卖地收入占了三市财政收入的60-65%；因此，土地财政政策是各大中城市的命根子，无论搞多少经济适用房、廉租房、低价自用房都不可能很多、面积很大，都只能是象征性的；真的大搞把城市土地价格弄垮下去了，各市领导是极为害怕的。土地跌价了卖不掉了；财政上60%没有了；城市基础建设怎么办？二、三、四、五环靠什么建设？上海的18条地铁轻轨、几座黄埔江大桥、下岗工人的补贴、公务员工资靠什么？拿什么还地方的巨额债务？

故这些经济适用房、廉租房、低价自用房一定是点到为止的。

第四、  低价自用房、经济适用房、廉租房实质上是杀贫济贫，是以其他商品房的涨价、高房价为代价的。

稍微细心的人们会发现，越是房价涨得高、涨的快的地方，地方财政的状况越好，经济适用房、廉租房、低价自用房搞得就越多。很显然，羊毛出在羊身上，这里的差价、补贴其实均来自于“土地财政”，来自于高地价，来自于普通商品房购买者的25-30年的借款、按揭。

因此，实质是以贫济贫，杀贫济贫。

四、   经济适用房、廉租房、低价自用房的条件十分苛刻，大学生、农民工根本没份。

“京七条”指出：中低位自住型商品房对于非京籍的交了几年税的也可以申请购买，但优先购买者的两个条件是：①本市户籍的无房户，即必须要有北京户籍。但农民工大多只有暂住证，是无户籍的。②经济适用房、限价商品房轮候家庭。即排着队等买经济适用房等的。什么人可以排队抽签买经济适用房呢？以下几个条件：

a．人均住房面积在10平米以下。

b．三人户家庭收入必须在4.53万元以下（即平均每人1.51万元一年，一月为多少呢？）。

c．家庭总资产在30万元以下（在上海就是一个卫生间的钱）。

这样，我们一批批在北京、上海、广州、深圳工作的大学生，基本上工资加奖金都起码在3000-4000元以上吧，哪个还与经济适用房、低价自住房有缘呢？

经济适用房这种近乎最低工资标准的苛刻条件，实际上将全部最有活力、最有能力、最有前途的青年毕业大学生完全排除在外，还有什么意义呢（适合于低工资的少量国企员工）。

建议：到中小城市去生活发展；那里房价的性价比真高啊！比如：珠海西区、武汉、长沙等等。

 

[本周社会、经济与股市]：

1.  股市，除周一涨外，4天都跌，热点板块如外高桥、陆家嘴等自贸区概念股多次跌停，完全是出货大逃亡，正在大退潮；其他网络金融股也是，一个个板块轮流调整。每天有多家跌停。一是总有言传新股又要发了，什么和优先股同发啊；二是十月尾了，该挣的也已经挣了，年底了银行资金一定要回笼。三是10、11月经济指标可能会走平甚至走下去。四是大盘股炒不动，中小盘创业板又炒进炒出炒烂了，不调整就都会垮掉。五是又要调控房地产了，每次调控房地产，股市都会被殃及大跌一场。其实这次“低价自用房”是个中性的事，起码别的严厉举措一时不会再出来了。

2.  北京市规定明年高考语文加分，英语减分，尝试是可以的，但必须提前三年知道啊。现在临时改，对同学们很不好，很不公平啊。

 

3.  金华中级法院来信，告诉我：倪海清的案子减了刑。10年改7年，还有4个也减了刑。但我感到还是不够，这样下去祖国的中医怎么发展。为什么不去心平静气地看看那些被治好了的病人呢？我和有些病人专门谈过，确有效果很好的。

 

逃离高房价，到低房价城市去

——换一种思路，换一种生活