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内地房企赴港融资突围

(2012-05-30 15:07:10)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 苗野 北京报道

 

在内地房地产调控政策持续紧缩的背景下,受资金短缺困扰的境内房企“走出去化缘”的冲动不断发酵。
5月14日,万科发布公告称,其全资子公司万科置业(香港)有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司,至此,万科踌躇已久的国际化进程终于向前迈了一步。
    根据协议,永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后,万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港元收购永泰地产持有的约1.9亿股南联地产股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%。尽管万科董事会秘书谭华杰一直强调此次收购的主要目的是进行国际化尝试,但业内更愿意将其解读为内地房企赴港买壳融资的开始,而其背后折射的则是内房企资金链日渐堪忧的风险。

 

拉开买壳序幕

 

事实上,内地房企赴港买壳融资绝非万科一个孤例。早在去年7月,金地就宣布通过其香港全资子公司辉煌商务以总价约8.36亿港元收购华人置业持有的至祥置业61.96%的股份,但最终未能成功。今年5月2日,招商地产表示拟收购东力控股70.18%股份,总交易金额为1.99亿港元,与万科同日(即5月14日)宣布收购成功。至此,A股四大房企“招保万金”中有三家都开始了赴港买壳融资的行动,香港俨然成为内地房企另辟“钱”途的不二选择。
    亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时认为,内房企之所以争相赴港买壳融资,主要是因为当下国内房地产市场调控没有实质性放松,导致房企的资金回流速度降低,加之房地产信贷收紧及二级市场再融资渠道的收紧,内地房企不得不把“橄榄枝”伸到海外。
    投中集团分析师万格在接受本报记者采访时表示,在房地产市场调控的重压之下,内房企的再融资渠道几乎全部被关闭。不管企业的主营业务是不是房地产,一旦其要再融资就必须得剥离房地产业务,银行信贷的重点领域远离了房地产,种种压力逼着内地房企去香港融资。
    在银联信总经理符文忠看来,万科香港借壳一事透露出,一直以来坚定看好内地房地产市场的开发商已开始对今后发展的可持续性产生了疑虑。当前国内信贷环境虽然出现宽松迹象,但内地房企要取得融资仍然面临多重困难。即使是“招保万金”这样的大型优质房企,银行贷款利率也上浮了10%左右,而A股公开市场融资仍未开闸,赴港买壳融资自然就成为内地房企拓宽融资渠道的一个新尝试。
    诚言,在内地楼市经历了近两年调控后,部分开发商的资金链确实出现了紧张局面。数据显示,2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%,净负债率均值为55.60%,企业负债水平仍处于历史高位。
    与此同时,很多开发商还面临房地产信托到期能否兑付的问题。据中金公司研究报告统计,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模2816亿元,总还款额约3100亿元。可见,从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰,其中,第三季度到期规模约1000亿元。
    “不拓展海外融资渠道,不到海外去借钱,内地房企拿什么还债?”当看到这一连串的数字后,业内普遍发出如此忧叹。“开源”已成为各大房企的当务之急。

 

去香港融资

 

“去香港融资,到海外借钱”已成为内房企自然而然达成的共识。随着人民币贸易结算计划的不断推进,香港离岸人民币债券市场不仅为中国内地开展业务的外资企业开辟了一条融资渠道,还为受困于融资困难的国内企业提供了一个低成本融资的机会。
    谢逸枫认为,在城市化推动之下,未来20年还将是房地产市场的黄金周期,房价上涨依然是趋势,因此,对于内地房企的海外融资,不管其目的是利用股权还是借贷,香港都是比较欢迎的。最重要的是人民币还在不断升值。
    据悉,自2009年7月中国启动跨境贸易人民币结算以来,截至2011年底,香港银行体系人民币存量从不足560亿元上升至5885亿元,最高时超过6200亿元。目前,人民币存款已成为香港除港元和美元之外的第三大货币,是境外最大的离岸人民币资金池,香港也逐渐成为内房企越来越看好的资金来源地。
    不管万科收购南联地产是为了拓展海外市场还是借南联地产的净壳变相在港上市,多少年来内地房企通过买壳或注资取得上市资格,在资本市场上已非新鲜事。那么,香港的融资环境相对于内地而言,究竟有哪些吸引力?
    对此,万格认为,内地房企赴港买壳融资背后的驱动力主要在于融资成本较低、融资渠道畅通,如可通过配股、银团贷款、可转债、票据融资等多种方式融资。而内地大多融资方式受限,目前再融资的渠道只有发债,但是发债的融资额度未必能满足房企的需求。
    符文忠也认为,香港房地产企业融资渠道的畅通一向为业内艳羡,既可以从银行获得支持,也可以比较容易地通过发行股票和债券融资。内地房企大约70%的开发资金来自银行贷款的支持,而香港的房地产直接融资主要包括房地产资产证券化、房地产抵押贷款证券化、房地产投资信托基金等。
    此外,“在香港,一年期人民币贷款利率略高于3%,而内地基准利率达到6.56%,加上内地企业实际贷款利率通常都会上浮几个百分点,所以,内地的贷款利息要比香港高三到五个点,去香港融资有利于缓解房企资金压力,还贷压力也小。”谢逸枫表示。
     “万科到香港上市的想法是一直有,但时机还不成熟。我们一直都在准备着。”2008年底,万科公司董事长王石曾向媒体表示,香港是一个成熟的规范的国际化市场,融资的效率比较高,两边市场融资的效率肯定更高。
    事实上,因为香港市场融资成本低廉,不少压力重重的内地房企早已将目光锁定在香港。根据香港联交所近期数据显示,截至4月底,在香港上市的内地企业共1516家,市值20.23万亿港元,占香港证券市场总市值的58.7%。
    谢逸枫认为,在内地房地产调控没有实质放松之前,海外融资的举措会非常密集,尤其会在今年二季度后迎来一个小高潮。
    万科、招商等个别房企赴港买壳谋求融资的行为会不会撬动整个行业的跟随,现在还很难定论。但可以预见的是,随着内地调控政策仍然趋紧,未来内地房企赴海外融资的案例会越来越多。

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