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吴立峰:夹层融资终究是一种融资

(2012-05-30 15:10:51)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 苗野 北京报道

 

在国内金融机构林立,私募基金横行的年代,一种以“另类”非持牌金融组织自居、专做夹层融资的机构正一步一步抢占着市场商机,他们做私募但不追求IPO(首次公开募股),他们做投行但却是本土原创,他们做资产管理但更像是欧洲早期的私人银行,也正是因为其“另类”才有效地添补了我国金融生态的空白。为此,本报特邀仁和智本管理合伙人兼执行总裁吴立峰剖析这些“另类金融组织”的生存法则。
    记者:仁和智本被称为国内“另类的金融机构”,那么,仁和智本自身如何定义这个“另类”?
吴立峰:我们自身的定义是非持牌的金融组织或者说是国内新一代投资银行与资产管理机构的金融组织。之所以说“另类”,是对企业而言,可为企业提供一种“另类”的融资选择权,以及在当前的金融环境下,为企业提供产业与金融相结合的解决方案。
    由于当前我国的分业制,标准的金融机构从事的业务是在监管下“规范”运作的,但市场的需求不分线条,就形成了一些金融产品供应的空白地带,我们正是抓住这样机遇,通过产品创新,以填补当前金融产品的空白地带,满足市场的“另类”需求,比如,做房地产的土地融资、拆迁融资、政府保障房的前期融资,这些空白很多都是商业银行在现行监管下难以突破的,但我们可以满足这部分融资需求。
    记者:从资料上看,仁和智本旗下的房地产基金大多做一些“夹层融资”,这是如何操作的?与近两年来市场上兴起的房地产私募基金有何区别?
    吴立峰:“夹层融资”通俗地讲,是向融资方提供介于股权与债权之间的资金,通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的资金缺口,夹层基金本质上仍是一种借贷资金,在企业偿债顺序中位于银行贷款之后。
    夹层投资通常有两种模式:夹层债投资模式和夹层股投资模式。在夹层债中,投资人通过发放附有认股权、转股权的债权,约定在触发一定条件时,债权可以转换为股权,通过发放低风险债的方式,来获得高于债的股权收益的机会。在夹层股投资结构中,夹层投资人用资金换取借款者的优先股份权益,夹层投资人的“优先”体现为在其他投资人之前获得红利,在违约情况下,优先投资人有权力控制对借款者的所有投资人权益。因此,不管何种投资方式,其实质就是使投资收益高于债权投资,同时使投资风险低于股权投资。
    夹层融资很多情况下也是一种“过桥”融资,期限较短,一般是一到两年。比如说做房地产夹层融资,从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求就由夹层融资来满足。它与房地产私募基金有本质的区别。首先,两者时间要求不一样,房地产股权私募投资期限带有一定的不确定性,而夹层投资则有一定的时间性要求;其次,干预或参与企业管理的力度也不同,房地产私募在一定程度上要求参与企业的管理,夹层则很少干预企业管理运作,这也是很多企业选择夹层融资的动因之一;另外,两者对资产回报要求以及风险控制等诸多方面也有很大的差别。
    记者:仁和智本旗下有涉及保障性住房建设投资基金,在对其他地产基金的采访中普遍反映投资保障房收益率低、募资难,那么,仁和智本在保障房基金这个领域是否也有“另类”的操作模式?
    吴立峰:我们做的保障房投资大多也是采取夹层的投资方式,跟PE(私募股权投资基金)有所不同。从收益的角度来讲,比PE要少,目前保障房收益大约在11%~15%之间,有一定的可操作空间。夹层本身就是一种“另类”投资模式,我们介入的方式比较灵活,项目可采取先募后投和先投后募两种方式。
    假设保障房的融资成本是12%,那我们只需8%就能募集到钱,这个项目就是个好项目,因为保障房是固定收益性质的,我们只是进行资金的对接,在中间赚取一些费用。
    记者:您能否诠释一下关于仁和智本自身的本土投行的原创模式?在国内是否具有可复制性?
    吴立峰:我们是综合性的提供公司金融解决方案的服务商,利用多种金融工具,借助不同的融资平台,在公司发展的不同阶段提供金融解决方案,达到金融跟产业的有效结合。这种创新的出发点是从公司金融解决方案提供者这一角度来考虑的,主要是渠道、平台和产业基金的创新,这种创新带来的效果是明显的,能够为企业实现融资的同时,促使企业财务结构达到最优化,还能提高产业资本和金融资本的有效配置,这与一般的投行有一定本质区别。
    当然这也是可以复制的,其中的竞争力就在于人脉和创新理念。
    记者:仁和智本的房地产投资基金跟当下的房地产私募基金有所不同,那么,您如何看待房地产私募股权投资基金在中国的发展?
    吴立峰:我比较看好房地产私募股权投资基金在中国的发展,但值得一提的是,房地产私募基金不能成为一种只为房地产集团服务的工具,应该辐射到全行业。
    房地产行业依然是我国经济快速发展的动力,中国城市化进程在稳步推进,但我国区域结构分化显著,房地产基金可以弥补市场缺陷,提供不同层次的舞台。房地产私募基金的发展,能够促进房地产企业规范发展,合理利用社会资本,同时能助推房地产企业转型,加快行业整合并购,满足不同区域房地产企业的融资需求,提升房产企业管理水平。
    从社会资本的角度来讲,房地产投资基金能够促使房地产行业利润回归正常化,能稳定资金的安全,对社会资本的安全也发挥着积极的作用。

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